Апарты потеснили с петербургского рынка классические отели

Апартаменты третий год подряд опережают классические гостиницы по уровню загрузки.

По итогам 2023 года средняя загрузка апартаментов в Петербурге выросла до 79,2% (в 2022 году было 70,1%), рассказали "ДП" в экспертном совете по апарт–отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов. У классических отелей этот показатель составил 63,4%.

Апарт–отели обыграли гостиницы даже на любимом поле последних — обслуживании мероприятий и делового туризма. Так, например, в 2023 году пик загрузки апартов пришёлся на форум "Россия — Африка". В некоторых апарт–комплексах класса 4 и 5 звёзд она составила более 95%.

За счёт чего выигрывают апартаменты

Стоимость проживания в апарт–отелях выросла меньше, чем в гостиницах. В отелях рост среднего тарифа на размещение составил 13,7%. В сегменте апартаментов этот показатель увеличился на 11,7%, подсчитали эксперты.

"Главный рост произошёл за счёт активизации внутреннего туризма, когда количество туристов выросло на 16% по сравнению с прошлым годом. За год апарт–отель VALO Hotel City принял на 65% больше гостей, чем в 2022 году. При этом гости суммарно в прошлом году в отеле провели 403,4 тыс. ночей против 288,7 тыс. в 2022 году", — подсчитал генеральный директор ООО "Вало Сервис" Константин Сторожев.

Ещё один фактор, за счёт которого апарт–отели обыгрывают классические гостиницы, — это гибкость. "При сравнении сервисных апартаментов с классическими отелями важно учитывать, что первые работают в том числе в сегменте долгосрочной аренды, поэтому их загрузка стабильно выше. С одной стороны, долгосрочная аренда снижает среднюю стоимость номера, но она при этом обеспечивает более стабильную загрузку номеров", — рассказывает директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов.

Высокая заполняемость номеров отражается и на доходах инвесторов. "У нас доход собственников номеров вырос на 25% по сравнению с 2022 годом. Увеличили свои значения год к году и другие важные отельные показатели: ADR и RevPAR", — рассказывает генеральный директор апарт–отеля Docklands Татьяна Шашина. С ней согласен Константин Сторожев. "По итогам операционной деятельности выручка от номерного фонда апарт–отеля VALO Hotel City увеличилась на 55% — с 0,6млрд до 1 млрд рублей. В среднем инвестор заработал в месяц на своём апартаменте на 43% больше, чем в 2022 году: 23 тыс. рублей и 32,9 тыс. рублей соответственно", — говорит он.

Как предполагают эксперты, в текущем году результаты будут схожими. "Скорее всего, показатель вырастет у всех, поскольку ожидается рост турпотока в Санкт–Петербург. Апарт–отели имеют хорошие шансы увеличить отрыв, ведь с каждым годом осведомлённость людей о таком способе размещения растёт", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

Ситуация на рынке апартаментов

Хорошая загрузка стимулирует спрос на приобретение апартов в новых проектах и развитие сегмента апарт–отелей. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", всего в 2023 году было продано 3,5 тыс. юнитов, что в 1,5 раза больше, чем по итогам 2022–го.

Как говорят эксперты, спрос разделился. Активно приобретают проекты и в высокой стадии готовности, и на старте. "Проекты, которые вышли на рынок в этом году, интересуют покупателей за счёт низкого порога входа и разнообразных программ рассрочек, которые делают апартаменты хорошим инструментом сохранения и приумножения инвестиций", — подтверждает директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев.
“
"Пик спроса пришёлся на второе полугодие, последние месяцы года, — говорит руководитель "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева. — Спрос подстёгивает совокупность факторов, начиная от инфляции и падения курса рубля, заканчивая ожиданиями повышения ключевой ставки, которое влечёт изменение условий ипотечного кредитования. Поэтому покупатели возвратились к привычному защитному доходному активу — сервисным апартаментам".

Впрочем, даже такие хорошие результаты вряд ли будут способствовать усилению девелоперской активности по выводу новых проектов, считают участники рынка. "Перспективы у сегмента в части новых объектов есть, но специально форсировать строительство новых апарт–отелей вряд ли кто–то будет", — уверен Сергей Софронов.

Но есть и сложности. "Я думаю, что на девелоперской активности скажется скорее применение НДС в отношении апарт–проектов. Давно назрела необходимость разделить на законодательном уровне апарт–отели, являющиеся объектами гостиничного сервиса, и псевдожильё. Проекты, которые призваны обслуживать растущий турпоток, создают рабочие места, оптимизируют инвестиционный климат в городе, заслуживают налоговых льгот и преференций", — уверен генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.

Перспективы и ожидания

По мнению экспертов, вряд ли рынок ждёт какой–то неожиданный рост сегмента апарт–отелей. "Этот формат очень сильно зависит от климата в строительной сфере, а он сейчас стремительно меняется. Стоимость строительства возрастает, порог входа в проект для частных инвесторов и их последующие затраты постоянно растут. Как следствие — срок окупаемости апартаментов увеличивается", — считает Татьяна Шашина.

Впрочем, возможен вариант, когда классические отели начнут преобразовываться в апарт–проекты. "Такой опыт уже есть на рынке, и он даже не к сегодняшнему дню относится. Часть номерного фонда классических гостиниц перестраивалась в формате апартаментов. Как правило, под конкретный спрос, будь то иностранные студенты или стажировки. Кто–то этому примеру может последовать. Но ожидать массового перевода номерного фонда гостиниц в формат апартаментов не стоит. Это вопрос и бизнес–моделей гостиниц, и технических условий на такое переоборудование, и, разумеется, возможностей обеспечить загрузку", — уверен коммерческий директор ГК "ПСК".

У каждого формата есть своя аудитория, которая не всегда готова менять предпочтения. "Кроме того, в современных реалиях строительного и туристического рынков актуальность классических гостиниц может вновь возрасти. А вот переформатирование в апарт–отели производственных зданий, бизнес–центров или недостроенных объектов имеет все шансы на успех. Это необычно, модно и зачастую экономически эффективно", — полагает Татьяна Шашина.

В целом оба сегмента будут расти в своём темпе, особенно в Петербурге. Город уже ощущает на себе кратное усиление потока внутреннего туризма. И пока есть все основания полагать, что количество гостей будет расти как в низкий, так и в высокий сезон.

ИСТОЧНИК