«Год в какой-то степени переломный». Что ждет офисники и торговые центры города в 2018 г.

10.01.2018

Рынок недвижимости в 2017 г. в целом стабилизировался — те негативные тенденции, которые наблюдались ранее, в большинстве своем преодолены, по многим сегментам начался восстановительный рост. Да, он не везде уверенный, признает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, по-прежнему есть факторы, которые ограничивают возможности рынка. Но он постепенно начинает жить своими глубинными проблемами, а не обсуждениями внешнего фона — о том, как все плохо, экономика не растет, а денег на рынке недостаточно.  

Так, по словам эксперта, на рынке офисной недвижимости города арендные ставки по большинству сегментов уже не падают. По многим объектам ведется обоснованный торг, когда и управляющая компания, и потенциальные арендаторы обсуждают условия договора, и не скидку — только потому, что сегодня все дают скидки. Снимок экрана 2018-01-10 в 8.57.00.png

Это важно. Ставки пока довольно низкие, если сравнивать с показателями 2-3-летней давности, но для рынка офисов важен рост городской экономики, а этого пока не происходит. Количество организаций, зарегистрированных в Екатеринбурге, по-прежнему снижается, деловая активность пока не на высоком уровне, и положительной динамики нет. А офисный фонд продолжает расти — за счет проектов, которые закладывались много лет назад. Их достраивают и выводят на рынок. Как таковых новых проектов БЦ сейчас крайне мало, но офисный фонд активно пополняется небольшими объектами, которые строятся в центральной части города, в том числе в жилых комплексах, — комментирует г-н Хорьков.

Снимок экрана 2018-01-10 в 8.57.36.png

На рынке торговой недвижимости ситуация схожая. Долгое время на нем наблюдался рост вакантных площадей: с одной стороны, это было связано с закрытием магазинов, с другой — с тем, что рынок довольно быстро пополнился несколькими крупными объектами, которые не прошли этап первичного наполнения. Сейчас же большинство ТЦ заполняются, процесс стал более днамичным, и уровень вакантных площадей уже не столь пугающий. 

Снимок экрана 2018-01-10 в 8.58.10.png

Мы видим процесс стабилизации арендных ставок, по большинству сегментов падение остановлено. Это очень важно. Создано условие для качественного торга. Меньше других потеряли региональные ТЦ, больше — окружные и стрит-ритейл, который испытывает пока некоторые проблемы, — отмечает Михаил Хорьков.

Снимок экрана 2018-01-10 в 8.58.41.png

И уточняет: арендные ставки в сегменте стрит-ритейл сейчас стабилизировались, а ранее упали довольно серьезно — на 35% в среднем по городу. Цены продажи помещений на первых этажах пока ищут своего покупателя — доходность по многим проектам сегодня не очень высокая, и еще есть резервы для снижения стоимости метров.

Снимок экрана 2018-01-10 в 8.59.07.png

Что касается рынка складской недвижимости, то, по словам главы екатеринбургского представительства компании «Логопарк ру» Виталия Хиля, этот сегмент в 2017 г. стал интереснее офисников. Так, объем качественных складских комплексов вышел на отметку в 1,3 млн кв. м в Екатеринбурге и пригородах, обогнав число метров в БЦ классов А, В+ и В. При этом уровень вакантных площадей не превышает 2%, объем ввода новых складских метров в эксплуатацию составит в этом году порядка 100 тыс. кв. м, причем большая часть — это комплексы, построенные под конкретные компании. Еще больше 160 тыс. квадратов находится сейчас в стадии возведения. 

Ставки аренды в последние 4-5 лет существенно не менялись и составляют в среднем 415-480 руб. за кв. м. в месяц — показатель приближен к ставкам на офисные площади. С одной стороны, такая стабильность — это плюс,  но она вызывает проблемы с привлечением инвесторов под спекулятивные проекты, — говорит г-н Хиль.

И добавляет: если в городе и окрестностях ежегодно будет строиться не больше 80-90 тыс. кв. м складов, рынок останется сбалансированным, если же возводить по 120-150 тыс. квадратов, доля вакантных площадей превысит 10-15% — тогда строит ждать снижения арендных ставок. Однако такого варианта пока не предвидится, полагает эксперт: компании, которые строят комплексы под свои нужды, уходят из спекулятивных складов, где работали ранее. Поэтому в 2018 г. на рынке могут появляться дополнительные вакантные площади. За счет этого  роста ставок не будет, ситуация останется стабильной.

Этот год в какой-то степени переломный. В целом мы говорим о стабилизации — общий вывод довольно позитивен на фоне предыдущих лет. Однако сейчас сложно утверждать, что после стабилизации начнется уверенный рост по всем сегментам. Скорее нет, вероятнее дифференциация рынка: будут успешные примеры и проблемные секторы. Но, по крайней мере, стабилизация, которая проявилась в этом году, станет отправной точкой для следующих шагов развитяи рынка, — резюмирует Михаил Хорьков.

Источник: Деловой Квартал Челябинск 

Возврат к списку