Крупные торговые центры Петербурга испытывают наибольшие трудности, активны склады и микрорайонные ТЦ

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга в большей степени ощущает турбулентность, чем рынок жилья. Наибольшие трудности испытывают крупные ТЦ и ТРЦ. Потенциал сохраняют сегменты складов и микрорайонных ТЦ.

На фоне непростой обстановки в стране и в мире девелоперы стараются отложить проектирование и запуск новых объектов, а также «притормозить» реализацию тех, которые еще не прошли точку невозврата. Это касается и жилых, и коммерческих проектов. Но если активность спроса в жилищной сфере поддерживает власть с льготной ипотекой, игроки рынка коммерческой недвижимости вынуждены справляться самостоятельно. 

Наибольшие трудности испытывают крупные ТЦ и ТРЦ 

Причины очевидны: «уход» многих европейских брендов, которые занимали значительные площади; ограниченный репертуар мультиплексов; сокращение доходов населения и, как следствие, снижение посещаемости. По некоторым оценкам, в большинстве торговых центрах она сократилась минимум на 10%. Часть девелоперов уже на ходу меняет концепции. Так, холдинг «Адамант» заявил о реконцепции строящейся четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад», где основную часть площадей переделают в апартаменты. 

«Сегодня рынок ритейла стоит перед новыми вызовами, игроки формируют новые стратегии для дальнейшей трансформации бизнеса, ищут выходы из сложившейся ситуации. Она формируется на наших глазах, и мы больше не живем в мире прогнозов», – констатирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers. Тем не менее сейчас активно строится крупный ТРК HOLLYWOOD, где Nikoliers выступает консультантом и эксклюзивным брокером. Открытие объекта запланировано на 2024 год. Строятся ТЦ в Мурино, Кудрово, Шушарах и Каменке. 

Завидную активность показывают небольшие микрорайонные ТЦ  

Подобные торговые комплексы возводятся преимущественно в зоне массового жилищного строительства, в том числе и в пригородах. Их потенциал далеко не исчерпан. Так, по словам партнера и руководителя направления торговой недвижимости ГК «БестЪ» Станислава Ступникова, ТЦ Green Park, построенный ГК «ПСК» в микрорайоне Славянка, даже в пандемию был заполнен, сегодня он загружен на 100%, а после начала СВО посещаемость выросла на 8%.  

Офисный сегмент пока остается привлекательным для инвесторов  

По данным Nikoliers, инвестиции в офисы в первом полугодии составили $311,1 млн – это 55% от общего объема, или 94% от вложений в существующие активы. Вырос спрос на покупку БЦ для собственных нужд. С начала года проданы: БЦ «Нобель» (5330 кв. м), «Президент» (5700 кв. м) и «Аквалина» (6800 кв. м). Некоторые покупатели собираются перестроить их в апартаменты, например, БЦ «Акватория». 

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких офисных комплексов («Морская столица», «Тесла», «Аквилон Links», «Авиор Тауэр») совокупной площадью более 100 тыс. кв. м. Консультанты считают, что их ввод приведет к росту объема вакансий – на фоне дальнейшей сдержанной активности арендаторов. 

Неопределенная ситуация в гостиничной отрасли  

По информации руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светланы Московченко, некоторые отели, работавшие под международным управлением, были выставлены на продажу, что искусственно снизило интерес к девелопменту объектов «с нуля». Сегодня рынок гостеприимства развивается в двух основных направлениях: апартаменты и рекреация. 

По подсчетам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, на второе полугодие 2022-го запланирован запуск 15 новых отелей на 2,3 тыс. номеров (90% из них – апарт-отели). Но уже 6 отелей на 1,5 тыс. номеров перенесли открытие на 2023 год из-за нестабильной ситуации. Таким образом, с учетом реализации заявленных проектов к 2023 году общий номерной фонд отелей 3-5* Петербурга составит 32-33 тыс. номеров (+3-5% к текущему показателю). 

Кстати, некоторые гостиницы также переделывают в апарт-отели, например, VOX Hotel на Лиговском пр., 29. 

Рынок складов Петербурга по-прежнему активен 

На этом фоне вполне бодро выглядит сегмент складов. Как говорит Станислав Ступников, курс на импортозамещение, взятый еще в 2014-м, привел к появлению в России своих производителей, которые арендуют освобождаемые западными компаниями площади в складских комплексах. Причем в некоторых качественных складах ставки аренды приближаются к расценкам в бизнес-центрах класса В, чего никогда не было в Петербурге. 

По данным Maris, в первом полугодии на рынок поступили четыре качественных складских объекта совокупной площадью 68 884 кв. м. Это вдвое меньше, чем годом ранее, однако по сравнению с 2021-м спекулятивных проектов стало больше. До конца года ожидается вывод еще порядка 305 тыс. кв. м, 54% которых – спекулятивные. 

С начала года активизировались и производственные компании, которые ищут готовые объекты или участки под производственно-складские комплексы площадью по 5 тыс. кв. м. Такому спросу способствует в том числе программа промышленной ипотеки. 

ИСТОЧНИК