Михаил Хорьков о причинах продолжающегося роста темпов строительства

Несколько лет назад шаблонное требование ко всем городам «строить больше» можно было рассматривать в качестве политической декларации. Такие цели для многих территорий выглядели абсурдно — сложно наращивать строительство там, где рынок стагнирует или сжимается. Но за последние четыре года контекст поменялся.

В последние годы рынки развиваются на внешних ипотечных стимулах, за счет массовых льготных программ. И сегодня «строить больше» стало условием сохранения конкурентоспособности города.

Льготные программы в условиях повышенных инфляционных ожиданий, девальвации повысили спрос везде: и там, где рынок был развитым, и там, где строительная индустрия находилась в упадке. Одни регионы были открытыми для внешних инвестиций в рынок жилья, другие ограничивали возможности для девелопмента. Соответственно, и реакция рынков на увеличение продаж в российских городах сильно отличается. Одни пошли по пути быстрой адаптации к растущему спросу, расширили предложение и увеличили число строящихся проектов. Другие застряли в привычных масштабах. Но если предложение не увеличивается за растущим спросом — растут цены. Иногда очень быстро.

Стоит отметить, что слишком высокие цены на жилье — это типичная характеристика для всех городов и всех периодов. Это специфика продукта. Для большинства покупка квартиры — самая дорогая сделка в жизни. Но все относительно. Уровень цен в городах складывался десятилетиями под влиянием рыночных причин: демографические изменения, развитие городской экономики, возможности покупателей. Под эти условия формировался рынок жилья и подстраивался местный строительный комплекс.

«Льготная ипотека» — инструмент, который слишком быстро изменил спрос, но рынок со стороны предложения быстро не меняется. Итог — повышенные темпы роста цен на рынках, которые оказались не способны переварить растущий запрос со стороны покупателей.

Дело в том, что есть города, куда хотят переехать многие: Москва, Санкт-Петербург, Краснодар. Но большинству региональных центров сложнее конкурировать за жителей. Цена недвижимости (как цена аренды, так и покупки) — далеко не последний фактор в принятии решения о переезде.

За последние три-четыре года мы увидели очень высокие темпы роста цен на квартиры в городах со слабой демографией. В городах с оттоком населения. В городах с относительно невысокой заработной платой. Это следствие не только структурной перестройки экономики, но и низкого уровня развития строительного комплекса. Если строишь мало — цены растут быстрее. Прописная истина.

Особенность момента в том, что поддержка спроса определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. И это уже зависит от усилий региональных властей, муниципалитета и местного бизнеса. Если этих усилий не хватает — включается рынок. Насколько устойчивыми будут новые ценовые пропорции, покажет время, когда ипотечные стимулы сократятся. На корректировку ценовых диспропорций по городам может уйти несколько лет. И все это будет влиять и на борьбу городов за человеческий капитал. И все это будет происходить в момент, когда дефицит на рынке труда достиг очередного пика.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.