Не в метро счастье?

«Дом у метро» — некоторые застройщики используют такую фразу в рекламе, уверяя потенциальных покупателей, что это и есть их «квартира мечты». Но, похоже, ценности потребителей поменялись: на первый план (после цены) выходят другие характеристики новостроек, а близость к метро — уже не такой важный критерий.

Безусловно, наличие станции, до которой можно дойти пешком, — несомненный плюс для проекта. Но такое соседство само по себе уже не может повысить класс объекта. Хотя на цену, безусловно, влияет: квартира у метро может стоить на 10%, а то и на 20% дороже удаленного от подземки аналога.

Наличие метро гораздо важнее для доступного жилья, чем для домов бизнес-класса. У покупателей квартир более высокого уровня, как правило, есть автомобиль (а может, и несколько на семью), так что для них важнее паркинг и другие характеристики проекта.

Непосредственное сосед­ство любой новостройки со станцией скорее недостаток, чем преимущество, — из-за огромного транспортного потока и сложностей с парковкой, многолюдства и лоточников, особенно раздражающих в часы пик. Помимо сутолоки, шума и несанкционированной торговли, новоселов напрягают и маргинальные личности. Такой не всегда симпатичной публики у метро бывает много.

Но в жилье рядом с метро очень заинтересованы, например, студенты и молодые люди без детей — для них мобильность важнее «качества среды». Крайне важен «фактор метро» и для сдачи квартир в аренду: ставки выше, и арендатор найдется быстрее. По этой же причине близость к метрополитену критична для проектов апарт-отелей, по­скольку апартаменты покупают в основном, чтобы сдавать их.

При этом большинство застройщиков уверены, что с каждым днем все больше покупателей интересуются совсем другими параметрами проекта: транспорт­ной доступностью, наличием торговой и социальной инфраструктуры, спортивных и детских площадок, прогулочных зон и парков, парковок и т.д. Возможно, впрочем, это лишь мантра, которую не устают по­вторять строители, не получившие лакомого участка у подземки.

Мнения экспертов

Ольга Трошева руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

На январь 2018-го в Петербурге в пре­делах километра от станций метро в строящихся домах продавалось 0,9 млн кв.м жилья (25% от объема предложения по городу). В структуре спроса в обжитых районах города объекты в пешей доступности от метро занимают около 20%. Основной объем относится к классу «масс-маркет» (75%). Наиболее активная застройка идет у станций метро «Фрунзенская», «Лесная», «Обводный канал», «Пионерская», «Ладожская», «Новочеркасская». По нашим данным, самые низкие средние цены «квадрата» при 100%-й оплате — в объектах шаговой доступности от метро «Парнас», «Девяткино», «Гражданский проспект», «Международная» и «Пролетарская».
Многие присматривают жилье в том районе и даже микрорайоне, к которому привыкли. Также важна инфраструктура, как транспортная, так и социальная, кого-то интересуют видовые характеристики, дизайнерское решение комплекса, качество строительных материалов и отделки.

Проекты застройки микрорайонов, безусловно, очень популярны у покупателей: застройщики обеспечивают их обширной инфраструктурой, участвуют в создании дорог. Крупные ЖК сдают очередями, и покупатель может оценить будущий дом на всех этапах строительства, увидеть его не на макете, а вживую. В крупных проектах всегда более привлекательные цены, поэтому при прочих равных покупатели выбирают именно их.

Светлана Денисова начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Запуск новой станции метро — это событие, значимость которого для жилья класса «масс-маркет» трудно переоценить. Такая новость моментально повышает притягательность локации, привлекая новых жителей и застройщиков. Квартира в городе рядом с метро, безусловно, будет намного дороже областного жилья с плохой транспортной доступностью. Но важно не только метро. Например, неразвитая социальная и торговая инфраструктура, сложная криминогенная обстановка снижают привлекательность.

Локация всегда играла и будет играть самую важную роль. Но меняются ценности, сознание человека эволюционирует. Для покупателя все важнее экология места, энергосберегающие технологии и рациональная система эксплуатации дома. Эти модные тенденции овладевают умами во всем мире. В нашем городе, который всегда был ориентирован на Запад, этот тренд становится элементом массового сознания и одним из важнейших критериев выбора.

Елена Валуева директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

Транспортная доступность прибавляет любому проекту цену и по­зволяет реализовать дополнительные атрибуты, в том числе характерные для бизнес-класса. Такие примеры есть у станции метро «Звездная». С другой стороны, например, у метро «Академическая» строится немало домов эконом- и комфорт-класса: там еще много свободной земли. Наибольшим потенциалом обладают качественные проекты в городской черте, недалеко от метро и в районах без сильной локальной конкуренции.
Обещания властей построить метро влияет на популярность территории и на потенциальных покупателей. Большинство задумывается, например, как выбираться в город или возить детей на секции, и предпочитает жилье у метро, хоть и «призрачного». Некоторые застройщики в Ленобласти даже позиционируют свои проекты как «дома у метро», хотя власти обещают его не раньше 2025 года.

«Жилье в экологически чистом месте» — так компании зачастую описывают проекты, значительно удаленные от подземки. Помимо экологии обычно напирают на обеспеченность социальной (мол, по­близости школы и садики) и транспортной (маршрутки до метро) инфраструктурой, а также на наличие торговых объектов и рекреационных зон. Предлагают в подарок велосипеды или самокаты, на которых новоселы будут кататься по «экологически чистому району». На такие кварталы комплекс­ной застройки всегда найдутся свои покупатели, и их будет достаточно. Как правило, это бюджетные варианты, которые интересны для молодоженов, семей с детьми или для приезжих из других регионов.

Екатерина Запорожченко коммерческий директор ГК Docklands development:

Жилье строится значительно быстрее, чем транспортная инфраструктура, поэтому близость к метро остается важным фактором. Планы развития подземки застройщики учитывают еще при выборе участка, что отражается в стоимости жилья. При этом для бизнес-класса важнее статус района, видовые характеристики, число квартир в доме, качество общественных зон, наличие сервиса, ресторанов, закрытых дворов, комфортных общественных пространств и так далее. А также близость развязок и выездов на главные транспортные магистрали.
Особо остро стоит проблема транспортной доступности на границе с городом. Речь идет о развитии наземного транспорта, ведь текущая инфраструктура не рассчитана на объемы вводимого жилья. Чем ближе к границе города, тем больше предложений в сегментах «комфорт» и «эконом». Парадоксально, что дома при этом могут располагаться на хороших участках с видами на Неву, а «квадрат» при этом будет недорогим.

Петр Войчинский генеральный директор компании «МК-Элит»:

Близость к метро — чувствительный аргумент для покупателей жилья в сегментах «эконом» и «комфорт», но оценивается он вкупе с другими характеристиками: дополнительной инфраструктурой, зелеными зонами в пешей доступности и др.

Для жилья более высокой ценовой категории близость к метро традиционно не влияет на стоимость предложения. По мере освоения застройщиками «серого пояса» диверсифицируются и ценности бизнес-класса. Например, при реализации нескольких крупных проектов на набережных Невы главной их ценностью заявлены видовые характеристики, а также возможность быстро добраться на автомобиле практически до любого района города. С этим напрямую связана важная для потребителей опция — наличие отапливаемого крытого паркинга.

Сергей Софронов директор по продажам группы «Ярд»:

При выборе апартаментов наличие метро играет особую роль. Инвесторы оценивают, в первую очередь, транспортную доступность апарт-отеля, развитую дорожную сеть и обширную инфраструктуру. Чем выигрышнее будет место, в котором построен апарт-отель, тем большей популярностью он будет пользоваться у арендаторов. Это сказывается и на стоимости апартов. Новые станции подземки, несомненно, повысят капитализацию новостройки. Однако в кризис инвесторы предпочитают вкладываться в объекты с готовой инфраструктурой и доступным транспортом.

Ольга Семенова-Тян-Шанская директор по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:

Близость к метро не всегда определяет класс и привлекательность жилья. Да и сами станции весьма не одинаково влияют на привлекательность ЖК. Например, сильно отличаются локации у станций «Парк Победы» и «Пролетарская», это сказывается и на престижности районов. Поэтому в одних случаях застройщикам выгодно использовать в маркетинге фактор метро, а в других — наоборот, дезавуировать. Бизнес-класс особенно чувствителен к качеству жилья и среды, а метро — не ключевой критерий. Сегмент апарт-отелей, напротив, весьма чувствителен к близости метро. Это залог успеха для апартов независимо от их класса.

Максим Жабин заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:

«Квартира мечты» у каждого покупателя своя и зависит от бюджета. Конечно же, локация — это важный фактор, но не всегда основной. Покупатели чаще готовы переплатить за расположение, близость к объектам городского значения, социальной инфраструктуры, паркам и водоемам, а не к метро. Сейчас на рынке предложений и «приятностей» для покупателя очень много: застройщики стараются всеми способами привлечь клиента. Неидеальное местоположение компенсируют системой скидок, коммерческой и социальной инфраструктурой, созданием комфорта посредством благоустройства, озеленения, арт-объектов. Если в непо­средственной близости метро нет, застройщик обычно старается создать все необходимое для жителей рядом с их домом. Когда покупатель определяется с жильем, он, конечно же, выберет сначала район, близость к любимому парку или вид на Неву. Но нужно учитывать, что один из решающих факторов — бюджет покупки.

Дмитрий Смирнов председатель совета директоров «Полис Групп»:

Представление о том, что такое квартира рядом с метро, постоянно трансформируется. Теперь это 15 минут на наземном транспорте (без риска долгого ожидания на остановке и в пробках). Принципа «у метро — значит, бизнес-класс» никогда не существовало. Наоборот, для квартир бизнес-класса это не так важно, другие факторы определяют престиж проекта.
Покупатели комплексно оценивают транспортную доступность. Если хорошо развита сеть общественного транспорта, то доехать за 5-10 минут на маршрутке до метро для большинства не будет проблемой. А, к примеру, идти 10-15 минут, но по пустырям и без альтернативы на чем-то подъехать, — это сильно снижает спрос. Необходимо учитывать также «престижность» станции и ее удаленность от центра города.

Петр Буслов руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

Близость к метро, безусловно, отражается на стоимости, но не все готовы к такой доплате, так как цена остается важнейшим фактором при выборе.
Многое зависит от срока, когда откроется новая станция. Если два-три года, это будет иметь значение для покупателей и будет заложено в цену. Но планы строительства метро через пять и более лет практически не влияют на решения покупателей: сроки могут неоднократно переноситься. Проект на некотором расстоянии от метро может предложить максимально доступные цены, без надбавки за близость к подземке. К таким относится, например, наш комплекс «Новое Янино», где просторная и функциональная квартира с отделкой стоит от 1,7 млн рублей. Кроме того, в таких комплексах более просторные и в то же время обособленные дворы, продуманные рекреационные зоны, больше зелени. Ну и приватность за счет меньших людских потоков.

Николай Гражданкин начальник отдела продаж «Отделстрой»:

Для бизнес-класса гораздо важнее подземный паркинг. Дома более высокого уровня тяготеют к историческому центру, где метро есть. А объекты уровня масс-маркет строятся в районе конечных станций, а то и вовсе за КАДом. Оценивая комфортность, я рекомендую ориентироваться на существующие станции метро либо активно строящиеся. А не на планы развития метрополитена, не на обещания правительства и тем более не на рекламные буклеты застройщиков. Например, строительство метро на юго-западе отложили до лучших времен в угоду удобству болельщиков ЧМ по футболу. Идеальным считается, когда метро в 10-15 минутах ходьбы от дома. Это то расстояние, которое безболезненно можно пройти в любую погоду, не пользуясь общественным транспортом.

Застройщикам, реализующим объекты в отдалении от метро, приходится так или иначе рассказывать про незагруженные магистрали, обилие общественного транспорта, тешить воображение клиентов скоростными трамваями и пр. Как правило, реальность оказывается не такой радужной. Поэтому покупателям мы рекомендуем съездить на объект не только в выходные, но и в будние дни, в часы пик, чтобы понять, как они будут добираться на работу и возить детей в школу.

Илья Андреев управляющий партнер Zenith Property Management:

«Квартира мечты» по-прежнему находится у метро. Вообще транспортная доступность очень важна для покупателей, поскольку автомобилем владеет менее 20% населения. Но для жилья бизнес-класса это скорее маркетинговый ход. В Петербурге новые станции открываются крайне редко, поэтому многие клиенты уже не верят обещаниям. В отличие от Москвы, где ежегодно вводят по два десятка станций. Что касается удаленных проектов, застройщики пытаются привлечь покупателей стандартным набором опций, связанных с экологией, зеленью, прогулочными зонами и т.д. А потребители в основном реагируют только на цены. Такие новые кварталы комплексной застройки будут постепенно развиваться, но без транспортной доступности массовых клиентов я там не вижу. Эту проблему придется решать электричками или автобусами. Места работы, учебы, досуга сосредоточены в центре Петербурга. Отсюда «маятниковое» движение из центра на окраину и обратно. И ничего не предпринимается, чтобы изменить эту ситуацию, ни властью, ни бизнесом. И предпосылок к изменениям я не вижу.

Всеволод Глазунов директор по маркетингу компании LEGENDA:

Клиенты разные, как и критерии их выбора. Для многих близость метро играет решающую роль, поскольку они считают такую недвижимость ликвидной. Это, безусловно, на руку и застройщику: близость метро очень часто компенсирует огрехи продукта. Но далеко не для всех этот критерий становится главным. Покупатели жилья в наших smart-проектах больше внимания обращают на характеристики продукта и готовы платить за него справедливую цену, которая порой выше, чем у конкурентов по локации на 30-40%.
Проекты комплексного освоения тоже нужно оценивать с точки зрения качества. Сегодня мы видим, как снижается популярность кварталов КОТ на севере города даже невзирая на близость метро. Совершенно другой пример — «Балтийская жемчужина». Статус места, хотя подземки там пока нет, позволяет реализовывать качественные проекты.

Андрей Останин коммерческий директор Группы «Эталон»:

Сегодня возможность быть мобильным в мегаполисе высоко ценится, так что даже заядлые автомобилисты обращают внимание на близость ЖК к станциям метро. Все семь наших строящихся в Петербурге проектов находятся рядом с метро, а квартал «Галактика» и вовсе расположен между тремя станциями: «Балтийской», «Фрунзенской» и «Московскими воротами», до каждой из них можно дойти за 10-15 минут. Лишь два из них (Botanica и Fusion) относятся к бизнес-классу, оба находятся рядом с Большой Невкой. Остальные ЖК — класса «комфорт», квартиры в них стоят в среднем на 15-17% дороже, чем в проектах, стоящих далеко от метро. Но отсутствие подземки в шаговой близости не всегда влечет проблемы с транспортной доступностью. Сегодня у многих есть машины, общественный транспорт ходит с завидной регулярностью, строятся скоростные линии трамваев, развивается и метрополитен.

Арсений Васильев генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

Метрополитен остается самым надежным и быстрым транспортом. Кроме того, станции метро — это точки развития инфраструктуры: около них появляются торговые комплексы, строятся кинотеатры и центры досуга. Комплексы в пешей доступности от метро не особенные, но в них застройщики могут повысить стоимость, сыграв на локации. Однако вполне вероятно, что цена квартиры у метро окажется ниже, чем стоимость подобного варианта вдали от него, но в более востребованном районе.
Что касается новых кварталов на периферии, некоторые из них постепенно становятся полноценными спальными районами.

Игорь ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»: 

В последние годы «базовая комплектация» квартиры мечты существенно расширилась для всех классов. Это уже не просто квартира рядом с метро в хорошем районе, а еще и зеленый двор, удобные планировки, современная инженерия, низкие издержки на эксплуатацию. А также детские сады, школы и места для прогулок, красивая отделка общих зон, системы  безопасности. В этот базовый набор, по аналогии с автомобилем, каждый вносит допопции, чтобы получить в итоге квартиру мечты. Близость метро – весомый аргумент для эконом- и комфорт-класса, т.к. большая часть жильцов используют метро в качестве основного вида транспорта. Для бизнес-класса и элиты важнее транспортная доступность до центра, ЗСД, аэропорта и т.д. Состоятельные покупатели предпочитают жить в центре, но на удалении от шума, суеты и скопления людей. Поэтому близость к метро не должна мешать приватности и нарушать спокойствие.

В массовом сегменте цена прямо пропорциональна близости к метро: чем ближе, тем дороже. «Вилка» в цене может быть различной - от 15% и выше. В элите определяющий критерий – близость к центру, виды, приватность, экология, планировки, и т.д. Как правило, удаленность от метро застройщики компенсируют хорошей экологией, где это возможно, близостью к  паркам, водоёмам и исторической архитектуре. Например, при продаже квартир в пригородах. Плюс – это удобный выезд на магистрали, ведущие к городу, создание насыщенной комфортной среды в пределах комплекса и шаговой доступности от него.

Новые кварталы комплексной застройки найдут своих покупателей. Все будет зависеть от соотношения цена-качество. Те, кто привыкли жить в центре, вряд ли поедут на периферию даже при условии создания очень комфортной среды. А вот иногородние покупатели, молодые семьи, студенты и те, кто хочет жить ближе к природе – оценят это предложение.

Источник: nsp.ru