Владельцы БЦ и ТЦ Петербурга доплатят 100 млн из-за кадастровой переоценки

В Смольном решили изменить подход к определению кадастровой стоимости многофункциональных помещений, в том числе в бизнес– и торговых центрах. Первые 80 объектов могут подорожать сразу на 6 млрд рублей.

Проект приказа комитета имущественных отношений (КИО), изменяющего кадастровую стоимость нескольких десятков объектов недвижимости в Петербурге, сейчас проходит антикоррупционную экспертизу. Из череды похожих документов, которые регулярно выпускает КИО, он выделяется тем, что изменения вносятся на методологической основе.

В приказе идёт речь о многофункциональных помещениях. В прошлом году, когда в Петербурге проводилась кадастровая оценка помещений и зданий, было решено, что их выделят в отдельную категорию ("помещения, части которых имеют разные ценообразующие характеристики") и будут учитывать то, что один объект сочетает несколько функций — как максимально прибыльных (например, торговля), так и менее прибыльных (например, склады). Всего в категорию многофункциональных помещений попали 167 адресов, включая помещения в ТРК "Норд", ТРК "Атлантик Сити", ТРК "Толстой Сквер", ТРК "Континент", помещения в бизнес–центрах сети "Сенатор" и пр. Эксперты обращают внимание, что в реальности таких объектов в десятки раз больше. И зачастую такое помещение является практически целым зданием. Например, площадь упомянутого помещения в "Норде" составляет 63,2 тыс. м2 (по данным собственника, вся его полезная площадь равна 64 тыс. м2).

В ноябре прошлого года результаты кадастровой оценки, учитывающие этот подход, были утверждены. А недавно КИО решил отказаться по сути от своей же новаторской идеи. В марте этого года комитет направил в подведомственное ему ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" заявление "об исправлении ошибок", потребовав вернуть старые принципы, мотивируя это нарушением 127–ФЗ "Об оценочной деятельности". И через неделю учреждение выпустило решение "об удовлетворении заявления и необходимости пересчёта кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости". В нём объясняется, почему эти помещения считали по–новому, а в конце уточняется, что этот подход является ошибкой (системной), которая "подлежит устранению". В итоге новая группа полностью ликвидирована, 146 объектов решено отнести к "пригодным для ведения предпринимательской деятельности, за исключением промышленных и складских комплексов", 11 — к помещениям "в промышленных и складских комплексах, о которых имеются предложения по продаже и аренде на открытом рынке", 10 — к "нежилым помещениям технического и вспомогательного назначения, в том числе лестничные клетки, а также помещения, о которых отсутствуют предложения по продаже и аренде на открытом рынке". Часть перечисленных категорий подразумевает более высокую кадастровую стоимость.

В проекте приказа КИО, который может быть подписан в ближайшее время, есть сведения примерно о 80 помещениях, по которым предлагается обновить общую кадастровую стоимость с 26,42 млрд рублей до 32,56 млрд. Для бюджета это означает почти 100 млн рублей дополнительных налогов, которые заплатят собственники (исходя из текущей ставки налога на имущество 1,5%). В числе потенциально "потерпевших", по данным Росреестра, ФХК "Империя", "Метрополь", универмаг "Московский", ЗПИФ "Норд" и др.

Чем недовольны владельцы объектов

Опрошенные "ДП" владельцы помещений, которых затронет приказ КИО, узнали об этом буквально на днях, а многие до сих пор не были в курсе. Их возмущение вызывает в том числе и то, что речь идёт о пересмотре методики оценки, просуществовавшей менее полугода. Собственники недвижимости обращают внимание: КИО систематически вносит корректировки в кадастровую стоимость и при этом не считает необходимым не то что проводить консультации с владельцами, но и просто уведомлять их.

"Мы об этом узнаём случайно, когда заказываем выписки из Росреестра. Начинаем искать приказы, в которых, кстати, не публикуются адреса объектов — только кадастровые номера. И оказывается, что комитет действительно пересмотрел свои же решения и утвердил новые цифры, хотя осенью Смольный обещал бизнесу поддержку и ограничил рост нагрузки по налогу на имущество 20%, поскольку возмущению от предыдущей оценки не было предела. В тот момент, после наших замечаний и скандала в прессе, кадастровая стоимость некоторых объектов была немного снижена. Теперь же идёт постоянный пересмотр кадастровой стоимости, причём в большинстве случаев в сторону значительного увеличения. Вот такая вот “поддержка бизнеса”", — комментирует финансовый директор ФХК "Империя" Андрей Ростовцев.

Скорректированный подход КИО к кадастровой оценке он считает несправедливым. "При новом подходе помещения, составляющие практически всю площадь здания (которые включают в том числе места общего пользования, лестницы, технические помещения и пр.), всегда оценивают как наиболее ликвидный стрит–ретейл с отдельным входом", — говорит Андрей Ростовцев.

Среди других странностей оценки он называет ситуацию, когда суммарная кадастровая стоимость отдельных помещений в здании может оказаться в разы больше кадастровой оценки целого здания.

Судебные перспективы

Владельцы недвижимости регулярно судятся с городом, оспаривая кадастровую стоимость. Очевидно, что нынешний пересмотр оценки также может повлечь новую волну споров. Принципиальный момент состоит в том, что предложенные изменения вступят в силу задним числом, а значит, собственникам придётся платить имущественный налог за 2024 год больше, чем было заложено в бюджетах на этот год, отмечает эксперт по налогообложению недвижимости Дмитрий Желнин.

Но в этом случае назревает и коллективный иск. "Готовится исковое заявление об оспаривании решения ГБУ, на основании которого в том числе разработан проект приказа КИО. Крайне важно не только отстоять кадастровую стоимость конкретных объектов, оценённых как миксты в прошлом году, но и сохранить новый методологический подход к оценке таких помещений, который КИО сначала утвердил, а затем внезапно решил отменить. Это затрагивает интересы широкого круга лиц — владельцев крупных коммерческих помещений, которые не попали в этот список 167. Все они потенциально лишились возможности снизить свои налоговые платежи. Это можно было бы сделать, оспорив оценку и заявив о своём активе как о многофункциональном", — говорит Дмитрий Желнин.

Он обращает внимание на то, что ранее при определении кадастровой оценки земельных участков возник аналогичный вопрос. Сначала появилось предложение оценивать участки с учётом их фактического многофункционального использования, включая совершенно неприбыльные функции. Но в итоге от такого подхода отказались.

Директор Центра развития кадастровой стоимости Владислав Савиных, который готовит исковое заявление, пояснил "ДП", что оспариваться будет непосредственно решение Городского управления кадастровой оценки, в частности мотивировка о невозможности оценки одного помещения с учётом различного назначения его частей, а также заявление о том, что учреждение, изначально работающее с данными Росреестра, не располагало достаточным объёмом информации. "Действительно, по большинству объектов у учреждения не было информации о том, например, на каких конкретных этажах располагается помещение, информация Росреестра иногда бывает неточной или неверной. Но в данном случае по отдельным объектам у ГБУ такая информация была, её в том числе предоставляли сами собственники в составе замечаний, которые они направляли на этапе утверждения проекта отчёта. Они присылали технические паспорта, описывали назначение конкретных площадей и пр.", — говорит Владислав Савиных.

Как писал "ДП", недавно неожиданно для коллег и бизнеса бессменный глава ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" Сергей Грибовский покинул свой пост по собственному желанию. Временно исполняющим обязанности директора стал Андрей Доморощенко.

"ДП" направил запрос в КИО.

“Методическими указаниями, утверждёнными приказом Росреестра, не предусмотрено объединение в одну оценочную группу объектов, имеющих разные ценообразующие характеристики. Создание оценочной группы 2300 "Помещения, части которых имеют разные ценообразующие характеристики" было признано методологической ошибкой, противоречащей п. 56 Методических указаний, вследствие чего группа была исключена из списка оценочных групп. Значения фактора "Тип функционального использования" устанавливаются на основе сведений (при наличии) о характеристиках помещения, а в случае отсутствия сведений, характеризующих помещение, — по типу использования родительского объекта — здания, в котором помещение располагается. В 2024 году ожидается внесение изменений в приказ Росреестра "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке". Оценочная группа, в которую могут входить объекты, части которых имеют разные ценообразующие характеристики, может быть возвращена при наличии соответствующих положений в новой редакции Методических указаний.
Представитель СПб ГБУ "Кадастровая Оценка"

“Фактор налоговых платежей при оценке объектов в последние годы, конечно, вырос, переоценка с 1 января текущего года горячо обсуждалась в среде инвесторов в недвижимость. При этом налог на имущество — важный, но не определяющий фактор для инвесторов на рынке недвижимости. Как правило, налог на имущество может составлять 20–30% от бюджета операционных расходов. Более пристально на размер и динамику налога на имущество смотрят профессиональные инвесторы. Покупатели, приобретающие объекты "под свои нужды", меньше ориентируются на показатели эффективности.
Сергей Владимиров
руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге

 “Можно предположить, что после утверждения результатов кадастровой оценки в конце прошлого года в имущественном блоке решили, что рассчитанная сумма налогов на имущество недостаточна и необходимо изыскать возможности для увеличения показателя. Традиционно одним из способов является повышение кадастровой стоимости недвижимости — это проверенный годами, надёжный вариант. Поэтому кадастровая стоимость регулярно повышается и почти никогда не снижается. Неудивительно, что в комитете решили повысить кадастровую стоимость многофункциональных объектов большой площади, принадлежащих крупным игрокам. Вопрос скорее вызывает то, почему изначально появилась идея предметно рассматривать отдельные объекты и оценивать их исходя из экономической справедливости. Обращает внимание то, что исправлять эту ситуацию стали без судов — в административном порядке. Хотя по сути комитет должен был оспаривать отчёт в этой части в суде. Сегодня, на мой взгляд, перед судом необходимо ставить вопрос, правомерно ли было это выявление ошибки, её признание и пересчёт в сторону увеличения. Также необходимо поставить вопрос о правомерности увеличения кадастровой стоимости задним числом. Обычно новая кадастровая стоимость применяется со следующего налогового периода. Очевидно, что вес кадастровой стоимости на рынке недвижимости возрастает. Всё идёт к тому, что к ней в недалёком будущем будут привязаны все расчёты по недвижимости. Например, Петербург — один из немногих регионов, где арендная ставка рассчитывается по методике об определении рыночной стоимости. Это самый справедливый подход, который учитывает фактический функционал объектов. Но, если ставится задача наполнить бюджет, конечно же, самое простое — взять кадастровую оценку, которая является массовой. Я боюсь, что следующим этапом будет расчёт арендной платы по кадастровой стоимости. И вероятно, это решение будет не в пользу бизнеса.
Дмитрий Егоров
партнёр, соучредитель юридической фирмы "Экстра юс"

“Решение о необходимости пересчёта кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта Российской Федерации без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Поэтому если речь идёт не об изменении методики, а об устранении ошибок, то КИО действует в рамках ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Что касается самой процедуры пересчёта, то нам кажется уместным предусмотреть уведомление собственника о пересмотре кадастровой стоимости в результате устранения такой ошибки.
Юнна Королёва
директор департамента недвижимого имущества ХК "Адамант"

ИСТОЧНИК