Исследование: рынок апартаментов Петербурга стремится к целостному управлению

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга, развивающийся преимущественно в сегменте сервисных комплексов и апарт-отелей, стремится к целостному управлению со стороны профессиональных УК, то есть в руки единой (или доминирующей) компании передаётся максимальное количество юнитов комплекса для эксплуатационного, коммерческого и гостиничного управления.

Всё больше реализованных объектов в городе имеют классифицированные юниты, которые составляют полноценную конкуренцию классическим гостиницам. Целостность управления (эксплуатационного и коммерческого) напрямую влияет на успешность проекта для инвестора, а также качество гостиничных услуг для гостей, считают эксперты и игроки рынка.

Больше года назад в Санкт-Петербурге была создана рабочая группа, в которую вошли члены Экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов, в том числе консалтинговые и управляющие компании, профессионально работающие в сегменте апартаментов. Одна из задач рабочей группы - сбор и анализ информации о сегменте.

«Мы хотим включить в рабочую группу как можно больше игроков рынка, чтобы вместе договориться об общих подходах к классификации апартаментов, а именно зафиксировать разницу между объектами для жизни и гостиничной недвижимостью для инвестиций. В дальнейшем хотелось бы распространить эти подходы на другие регионы, где назрела потребность в структурировании рынка апартаментов и чётком разделении «псевдожилья», сервисных апартаментов и апарт-отелей», — отмечает Константин Сторожев, председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам НП РГУД, генеральный директор УК VALO Service, на последнем заседании рабочей группы.

С 2011 года в Санкт-Петербурге было построено более 90 комплексов апартаментов на 33 тыс. юнитов общей площадью 1,2 млн кв. м. Если на заре развития этого сегмента апартаменты выступали аналогом жилых квартир, которые покупали для постоянного проживания, то в последующие годы стало появляться всё больше объектов, ориентированных на инвестиционный спрос. В таких проектах существует гостиничный сервис, а сами юниты предлагаются в аренду. По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу 2023 года 75% всех существующих в Петербурге апартаментов являются сервисными. В процессе строительства находится ещё около 18 тыс. юнитов, и доля апартаментов с сервисной составляющей в этом объёме достигает 70%.

Как отмечают эксперты консалтинговой компании Nikoliers, в общем объеме сервисных апартаментов необходимо выделять непосредственно апарт-отели — классифицированные гостиничные объекты. Оба формата предлагают гостиничные услуги, однако если обычные сервисные апартаменты являются аналогом квартир, то апарт-отели — это инвестиционная недвижимость, которая передаётся в управление профессиональной УК для дальнейшей реализации на гостиничном рынке краткосрочной или долгосрочной аренды.

В рамках исследования был проведён опрос управляющих компаний апарт-отелей Петербурга. Согласно полученным данным, объём рынка сервисных апартаментов в настоящий момент составляет около 18,9 тыс. юнитов. Из них более 51% (9,7 тыс. юнитов) находится под управлением профессиональных УК, остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.

Управляющая компания в апарт-отеле обеспечивает три вида управления: эксплуатационное (поддержание работоспособности всех систем здания и прилегающей территории), коммерческое (управление доходом для инвесторов, а также продвижение апарт-отеля) и сервисное (гостиничные услуги для гостей апарт-отеля).

В составе 24 объектов, имеющихся в управлении девяти опрошенных УК, в эксплуатационном управлении находится около 87% апартаментов, а в коммерческом управлении — 65%. При этом есть прямая взаимосвязь между целостностью и размером проектов: в составе крупных мультиформатных комплексов могут сосуществовать апарт-отели и сервисные юниты для самостоятельного проживания.

«В нашем городе в общем объеме апарт-отелей уже превалирует доля юнитов, находящихся в руках управляющих компаний. При этом доля покупателей, которые хотят самостоятельно управлять недвижимостью, уменьшается, и их юниты пополняют классифицированный объём, что говорит о развитии и нарастающей цивилизованности рынка, — отмечает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге. — Сейчас мы уже имеем больше 7,6 тыс. номеров, которые имеют классификацию и полноценно конкурируют с гостиницами. При этом большая часть объектов – это апарт-отели категорий «три звезды» и «четыре звезды». Более 57% (или 4,3 тыс. юнитов) классифицированного фонда апарт-отелей находится в составе объектов четырех ключевых управляющих компаний — Valo Service, МТЛ (вкл. франшизы), Ветикаль Хоспителити, YE’S».

Как отмечают эксперты, за годы развития этого сегмента подход к апартаментам изменился как у девелоперов, так и у покупателей. Компании больше не обещают заоблачные показатели доходности в 15–20%, а демонстрируют реальные цифры: по данным на 2023 год — это около 7–8% годовых. Инвесторы, в свою очередь, постепенно отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с управляющей компанией, поскольку целостное управление проектом является гарантией стабильной доходности.

Из-за всплеска внутреннего туризма апарт-отели стали активно развиваться за пределами Санкт-Петербурга и Москвы. По данным департамента исследований Nikoliers, в 2023 году в России ведётся строительство около 4,3 млн кв. м, а в ТОП-10 регионов по объемам строительства входят, например, Черноморское побережье, Новосибирская, Свердловская, Челябинская, Калининградская области и Республика Башкортостан.

«Апартаменты в регионах пока ещё выступают по большей части альтернативой жилой недвижимости. Однако, учитывая рост внутреннего туризма и связанный с этим колоссальный потенциал региональных рынков, апарт-отели становятся актуальным форматом для привлечения частных инвестиций. Ключевые игроки, имеющие в управлении функционирующие объекты в Москве и Санкт-Петербурге, наращивают экспансию в регионы, где сотрудничают с локальными девелоперами или развивают франшизы. Также формат апарт-отелей становятся все более интересен для гостиничных операторов, — поясняет Алина Базаева. — Но растущие рынки требуют структурирования и внедрения накопленного опыта как в части разработки продуктов, так и в сфере управлении. Необходимо уже сейчас формировать качественное гостиничное предложение, которое в будущем будет востребовано рынком и оправдает ожидания доходности частных инвесторов. Конкуренция будет расти пропорционально приросту номерного фонда, а ожидания гостей постоянно повышаются. Уже сейчас у клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном формате размещения. И чаще всего такой уровень сервиса могут предоставить только в апарт-отелях, юниты в которых управляются профессиональными УК».

_____

Исследование проведено в рамках работы Экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам и направленно на повышение легитимизации сегмента апарт-отелей в профессиональном сообществе.

Осенью был проведен опрос среди основных управляющих компаний действующих апарт-отелей Санкт-Петербурга. Цель опроса – определить долю апартаментов, находящихся в централизованном управлении профессиональных управляющих компаний и объектов, являющихся классифицированной гостиничной недвижимостью.

В рамках исследования были проанализированы анкеты 9 управляющих компаний по 24 объектам (Valo Service, ПЛГ ОТЕЛИ, МТЛ-Апарт, IZZZI, Вертикаль Хоспителити, YE’S, ПСК Инвест, Докландс Девелопмент, RBI PM), а также внесены данные по 15 объектам из реестров и открытых источников.

Рабочая группа:

Черейская Наталия, директор по развитию НП РГУД;
Сторожев Константин, председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам НП РГУД, генеральный директор УК VALO Service;
Павлюкевич Марина, председатель комитета по гостиничной недвижимости НП РГУД, генеральный директор PLG;
Базаева Алина, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге;
Трошева Ольга, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»;
Скаландис Наталья, Zenith Property Management, управляющий партнер
Воробьев Сергей Анатольевич, председатель инженерного комитета, управляющий партнер UTECH Group.