Капитализм без капитала

02.11.2017

Все региональные рынки недвижимости испытывают проблемы с заемным финансированием, градостроительным законодательством и спросом. Несмотря на это, в крупных городах реконструируют больницы под пятизвездочные отели, строят бизнес-центры build-to-suit и открывают майнинг-фермы. Поиском разумных инвестиционных стратегий в непростых условиях представители разных регионов занялись при поддержке РГУД на Международном форуме PROEstate-2017. Публикуем ключевые моменты дискуссии «Инвестиции в регионы России». 

Андрей Бриль, модератор, председатель совета директоров ГП «Корус», вице-президент и полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге:

– Рынок находится в стадии драматического инвестиционного спада. Для страны с таким количеством рыночных ниш рассуждать о росте ВВП в 1–1,5% — позор. Мы все видим, как снижаются динамика кредитования основных сегментов, объемы закладки и ввода новых объектов. В Екатеринбурге сейчас 17000 квартир стоят в экспозиции, а это объем годового ввода жилья в городе с населением 1,5 млн человек.

Все избегают говорить о главном: борьба с инфляцией привела к дефляции. Отсутствие индексации зарплат бюджетников и пенсий остановило платежеспособный спрос и всякое развитие в частном секторе, который формирует 20–25% экономики. Это подрывает основы инвестиционной деятельности. При этом инфляцию издержек в девелопменте никто не отменял.

В отсутствие инвестиционного кредитования нам советуют побольше развиваться на собственные средства. Весь мир почему-то, видимо от глупости, не работает без инвестиционного кредитного плеча. А мы хотим и дальше строить капитализм без капитала. И дело даже не в цене, а в длине денег. В офисной недвижимости 70% арендной ставки задается длиной кредита. Отрасли необходима защита от беззастенчивого лоббирования банковским сообществом его интересов.

Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан:

– Основной вклад в экономику республики вносят промышленность и торговля. Объем ВРП по итогам 2017-го прогнозируется на уровне 2,7 трлн рублей, на 2,8% выше, чем в 2016-м. За 2016 год инвестиции в основной капитал выросли на 4% по отношению к 2015-му.

План по вводу жилья в 2017 году — 2,4 млн кв.м, и, судя по всему, он будет выполнен. По продажам квартир, как и по розничному товарообороту, докризисных показателей мы не достигли, но восстанавливаемся. На рынке торговой недвижимости появляются новые операторы. Офисный сегмент радует стабильностью, вакансия в нем минимальная, появилась возможность для инвестиций в новые объекты. Активно развиваются индустриальные парки. Туристический поток растет, так что неплохие показатели окупаемости у гостиниц, хотя они заполнены не более чем на 50%. Среди ярких проектов — реконструкция Шамовской больницы под пятизвездочный отель на деньги турецкого инвестора «Полимекс» и МФК с торговой компонентой на площади Вахитова.

Инвесторы в Казани испытывают обычные для всех проблемы с кредитованием. Как правило, не найдя заемных средств на приемлемых условиях, они ищут соинвесторов в своем кругу. Обсуждалась даже схема продажи по частям бизнес-центра класса А, чтобы привлечь деньги на продолжение проекта.

Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», вицепрезидент и полномочный представитель РГУД в Тюмени, ХМАО и ЯНАО:

– Уникальность нашего региона с точки зрения инвестиций обеспечивается высокой платежеспособностью населения, развитым реальным сектором экономики, низкой конкуренцией в отрасли, наличием господдержки и сопровождения инвест-проектов. Инвестиции, в первую очередь, идут в добычу и переработку сырья. Но они провоцируют рост зарплат, которые могут быть вложены во что-то другое. По индексу промышленного производства мы опережаем Татарстан.

Среднестатистический северянин имеет в собственности четыре объекта недвижимости: квартиру, где живет, вторую — на юге Тюменской области для инвестиций или для жизни на пенсии, третью — в Москве или Петербурге, и, наконец, мечта любого северянина — домик у моря. В 2016 году жилищные девелоперы заложили на 22% меньше новых площадей. При этом практически все проекты доводятся до конца и продаются. Однако есть опасения, что новые изменения в законодательстве о долевом строительстве оставят на рынке не больше десятка компаний.

В Тюмени есть несколько крупных проектов коммерческой недвижимости в стадии реализации: аквапарк, несколько трех-и четырехзвездочных гостиниц, логистические парки, МФК на Первомайской. Однако в северных городах отсутствуют качественные торговые площади. По субботам жители Ноябрьска и Ханты- Мансийска едут за 300 км за покупками и развлечениями. 

Александр Курепов, генеральный директор ГК «Актив», полномочный представитель РГУД в Иркутске:

– За 10 лет ВРП увеличился почти в три раза. Однако в его структуре около 30% занимает добыча ископаемых, промышленность — не более 10%. Строительство в ВРП — последние десять лет стабильно 16%. Понятно, что добывающим компаниям не требуются большие площади в бизнес-центрах. Деловой район «Иркутск Сити» площадью 40 000 кв.м занимает 40% рынка качественной офисной недвижимости в Иркутске. Ввод современных торговых площадей снизился, но многие ритейлеры планируют зайти в Иркутск, видя в нем потенциал. Ввод жилья в области за пять лет практически удвоился и по итогам 2017-го составит около 1 млн кв.м. При этом все меньше жилья строится и покупается в кредит. Число сделок купли-продажи квартир без ипотеки выросло в 1,5 раза.

Из нового — приток иностранных туристов на Байкал, в связи с чем анонсировано несколько гостиничных проектов. Вторая новость — благодаря самой низкой в России стоимости электроэнергии Иркутск становится столицей майнинга. Доходность майнинг-ферм составляет порядка 20% при инвестициях около 40000 рублей на 1 кв.м.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers Internatiоnal в Петебурге:

– В Петербурге за первое полугодие 2017 года было закрыто сделок на $556 млн, включая классические инвестиционные сделки, сделки с землей под девелопмент или под бизнес и сделки под конечного пользователя. Наш прогноз по итогам года — $1 млрд, в котором классических сделок будет на $570 млн. Это самый высокий показатель за последние четыре года. Недавно закрыта крупнейшая в этом году портфельная сделка с британским инвест-фондом. Институциональные инвесторы возвращаются, хотя транзакции пока единичны.

Инвестиционные идеи на 2017-й и 2018-й по приобретению действующих активов: заполненные по рыночным ставкам бизнес-центры, склады с моно-арендаторами и гостиницы три-четыре «звезды», хотя сейчас, перед ЧМ-2018, цены на них завышены. Новая для российского рынка история — сделки sale-lease-back. На рынок выходит несколько объектов, которые фонды будут покупать у конечных пользователей при условии, что те возьмут недвижимость в долгосрочную аренду.

В девелопменте с поправкой на экономическую ситуацию интересными остаются складской и офисный build-to-suit, бюджетные гостиницы под реконструкцию или реновацию (новое строительство требуемой доходности не обеспечивает) и районные торговые центры в новостройках, не обеспеченных ничем, кроме стрит ритейла.

 

Возврат к списку