Круглый стол «214-ФЗ: Актуальные проблемы и практические решения»

08.08.2018

Поэтапный отказ от схемы долевого строительства и переход к проектному финансированию стал главной темой обсуждения в рамках круглого стола «214-ФЗ: Актуальные проблемы и практические решения» 2 августа 2018 года, организатором которого выступили Российская гильдия управляющих и девелоперов и компания «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости». В качестве спикеров на мероприятие были приглашены ведущие эксперты рынка недвижимости из Нижнего Новгорода, Москвы и Санкт-Петербурга.

Многолетняя борьба правительства с недобросовестными застройщиками и усиление мер, направленных на защиту интересов покупателей жилья на первичном рынке, до сих пор не позволили окончательно решить проблему обманутых дольщиков. Пока одни долгострои возводят силами государства и частных инвесторов, в регионах появляются другие проблемные объекты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в начале июля 2018 года более 100 тысяч жителей оставались в статусе обманутых дольщиков. Некоторые из тех, кто подписал ДДУ в прошлом, так и не смогли справить новоселье: люди попросту не дожили до счастливого момента получения ключей, как это произошло, например, с покупателями жилья в Новосибирске.

Поставить точку в наболевшем вопросе законотворцы решили весьма радикально, попросту отменив долевое строительство. Для этого профильные ведомства уже разработали «дорожную карту», предполагающую поэтапное упразднение ДДУ и переход к проектному финансированию, включая эскроу-счета.

Особенности нового механизма

Система эскроу-счетов, по словам законотворцев, зарекомендовала себя исключительно с положительной стороны. Данный механизм хорошо знаком жителям зарубежных стран, где уже давно используется проектное финансирование. Главное отличие предлагаемой правительством схемы от всем привычного долевого строительства заключается в том, что девелопер не получает деньги граждан до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. Все время от момента заключения договора до ввода многоэтажки в строй средства покупателей жилья будут храниться в банке. Таким образом, финансово-кредитная организация, по сути, выступает посредником между дольщиками и застройщиком. Если с последним что-то случится, все зачисления частных лиц вернутся им в полном объеме.

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса группы компаний «Столица Нижний» Борис Замский считает, что принятые поправки справятся со своей задачей – защитой интересов покупателей первичного жилья – в полной мере. Эскроу-счета с этой точки зрения могут гарантировать людям, что они не останутся без квартир и денег. При этом эксперт отметил, что, вводя новые инструменты повышения уровня безопасности для сделок с новостройками, государство ничего не говорит о том, что будет с ценами, которые могут измениться, поскольку не все игроки рынка смогут соответствовать новым требованиям и работать в новых условиях.

Аналогичные опасения ранее озвучивали уже многие аналитики. Так, по мнению ряда представителей девелоперских организаций, стоимость квартир с отменой ДДУ вырастет на 10-40%. Сотрудники федеральных ведомств, в свою очередь, озвучивают куда более скромные прогнозы – на уровне до 5%.

Что ждет застройщиков?

Большинство юристов уверены в эффективности перехода к эскроу-счетам, поскольку перечень обманутых дольщиков наконец перестанет пополняться. С другой стороны, становится не совсем понятной ситуация, в которой скоро окажутся строительные компании. Очевидно, далеко не все застройщики, присутствующие сегодня на рынке, смогут оплачивать возведение домов из своего кармана. Получение заемных средств также будет не таким простым: банкам придется проводить серьезный анализ рисков, принимая решение о кредитовании той или иной компании.

Начальник отдела финансирования недвижимости в Сбербанке Илья Новожиловпояснил, что суммы кредитов, выдаваемые застройщикам, вырастут с 60 до 85% от стоимости проекта. С увеличением рисков для финансовых организаций ужесточатся и критерии отбора заемщиков. Уже сегодня эксперты прогнозируют уход из данной отрасли многих игроков, связанный с невозможностью оплачивать строительство многоквартирных домов.

Председатель комитета РГУД по законодательству, партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов напомнил и об ужесточении требований государства, связанных с финансовой устойчивостью и специальной правосубъектностью компаний. Также им будет нужно открывать расчетные счета в уполномоченных банках и соблюдать ряд других предписаний. Можно предположить, что с сокращением количества участников строительного рынка снизится и качество проектов: оказавшись в условиях низкой конкуренции «выжившие» компании будут экономить на качестве, поскольку из-за недостатка предложения люди будут готовы купить любое жилье. Поскольку кредитные деньги всегда являются для застройщиков более «дорогими», чем средства дольщиков, им придется работать над удержанием себестоимости в определенных рамках. Только ограничивая затраты на квадратный метр строительства, они смогут не поднимать ценник на квартиры до заоблачных показателей.

Перспективы отказа от долевого строительства

Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Нижнем Новгороде, председатель комитета РГУД по торговой недвижимости управляющий партнер «IDEM» Екатерина Гресс уверена, что строительным компаниям, чтобы удержаться на рынке, нужно уделять больше внимания своим проектам. Делая покупателям уникальное предложение, они смогут в минимальные сроки распродавать квартиры при том, не снижая качество в угоду низкой цене.

Эксперты в сфере недвижимости считают, что отмена долевого строительства не приведет к моментальному сокращению предложения «первички», поскольку к изменениям законодательства Россия придет с солидным запасом новых жилых площадей.

А вот комфорт городской среды из-за поправок вполне может пострадать, считает Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», кандидат юридических наук, эксперт Центра стратегических разработок. По ее словам, именно строительные компании выступают главными драйверами развития мегаполисов: реализация проектов в рамках комплексного освоения территорий способствует появлению новых дорог, образовательных учреждений, парковок и зеленых зон. Поэтому в обозримом будущем уход определенного количества девелоперов с рынка и сокращение объемов строительства ощутят на себе даже те, кто не планировал покупать новое жилье, просто надеялся на повышение уровня комфорта в родном городе.

Круглый стол собрал в одном месте более 30 участников рынка: эксперты, представители крупнейших банков, девелоперы иСМИ. Среди застройщиков присутствовали: ООО «Красная поляна», ООО «ЭкоГрад», ГК «Столица Нижний», ООО «Нижегородская девелоперская компания», ООО "РК "Манхэттен", ООО «ИСК «БОР-СИТИ», ГК «Волга».  

Возврат к списку