Николай Казанский: «Лучшее время для входа в проекты — весна»

20.03.2017

На рынке недвижимости грядет оттепель. На выставке MIPIM в Каннах прибавится российских стендов и участников. О том, на что могут рассчитывать инвесторы, рассказывает управляющий партнер Colliers International в России, президент-элект РГУД Николай Казанский.

– Как вы оцените текущие инвестиции в коммерческую недвижимость в России?

 – По сравнению с 2015 годом объем инвестиционного рынка вырос примерно на 40%. В точности, как прогнозировали консультанты: с $3 млрд до $4 млрд и выше. В рублях это приблизительно столько же, сколько в 2011–2012 годах, когда был максимум инвестиционной активности. Правда, цифра несколько формальная. Чисто инвестиционных сделок в 2016-м не так уж много. Чаще крупные объекты покупали конечные пользователи. Банки оформляли на себя залоги и оставляли их для собственного пользования. Но все же по многим объектам, которые долгое время стояли в экспозиции, сделки либо уже закрыты, либо вот-вот состоятся. Это ТРЦ «Лето» в Петербурге, бизнес-центр «Военторг» в Москве, инвестиционные портфели. На рынок возвращаются классические инвестиционные транзакции. Уверен, что по итогам I квартала мы увидим хороший объем таких сделок в обеих столицах. Ожидания основаны не только на статистике. С осени 2016 года тренд переломился. На протяжении 1,5–2 лет доля вакантных площадей в бизнес- центрах и складских комплексах росла. А теперь этот процесс остановился. В некоторых сегментах количество пустующих площадей уменьшилось. Отчасти этому способствовало то, что в Москве и Петербурге девелоперы отказались от ввода новых объектов. В 2015–2016 гг. показатели последовательно сокращались. На этом фоне относительно стабильный, хотя и не самый высокий спрос привел к тому, что вакансия стала уменьшаться.

Одновременно ставки аренды в рублях перестали падать, а курс к доллару вырос, так что технически ситуация стала более благоприятной. Получается, стоимость недвижимости в России в долларовом эквиваленте увеличилась. Эти данные уже фигурируют в отчетах международных консультантов. На фоне других стран наш рынок выглядит одним из наиболее привлекательных. Это подталкивает потенциальных инвесторов. Причем речь идет не только о крупных объектах, но и о квартирах, коммерческих помещениях.

– Считается, что низкий курс благоприятен для иностранных инвестиций. Но ведь рубль растет…

– Слабый рубль для иностранцев привлекателен лишь с той точки зрения, что объект можно купить дешевле, чем стоило его строительство. Однако низкий курс влияет и на арендный доход, так что все относительно. По большому счету инвестора интересует не цена объекта, а его доходность. Если затраты падают, но при этом падают и доходы, факторы нейтрализуют друг друга, что и получилось в 2014 году, когда недвижимость резко подешевела, но уменьшились ставки аренды, не только в валюте, но и в рублях.

Рынок коммерческой недвижимости в России находился на дне в течение двух лет. Но сейчас на фоне еще не восстановившейся экономики и международной турбулентности ситуация начинает выправляться. Сокращение доли вакансий, стабилизация арендных ставок, а кое-где даже их рост в рублях, укрепление национальной валюты — все это привело к тому, что и в долларах доходность качественных объектов стала выглядеть интереснее. С последнего квартала 2016 года начал расти ВВП. Немного, но все же из минуса он выходит в плюс. Не менее важный момент — уровень инфляции и возможность найти альтернативу для инвестиций. В 2015-м инфляция достигла 15%, а в 2016-м не превысила 6%, банковские ставки по депозитам пошли вниз. Ситуация развернулась в пользу вложений в недвижимость.

– Выход из кризиса не за горами?

– От начала восстановления ВВП до момента, когда все видят, что рынок реально оживает, и убеждаются, что вышли из кризиса, в среднем проходит около девяти месяцев. В IV квартале мы отчетливо ощутили, что находимся в положительном тренде, в сентябре все заговорят о том, что начался новый виток роста. Если все эти тенденции сохранятся, конечно. А весной еще можно попытаться войти в проекты на максимально выгодных условиях.

 – Внутренний инвестор — кто он?

– Это не всегда классический игрок рынка недвижимости. Это могут быть компании, которые заработали денег в фармацевтике, в ресурсном бизнесе. Сейчас они диверсифицируют инвестиции, потому что недвижимость подешевела. Купив актив сегодня, можно рассчитывать не только на доход от аренды, но и на рост стоимости актива. Это отличная мотивация для компаний, у которых есть свободные средства. Но активны не только внутренние инвесторы. В тех сделках, которые закрываются сейчас, задействованы и иностранные инвесторы, как западные, так и восточные. В покупке «Военторга», например, вместе с российской Avica участвует китайская Fosun International.

Из западных инвесторов остались те, кто давно находится на российском рынке: американские фонды Hines, Morgan Stanley, инвестиционно-финансовая группа PPF, британский Raven Russia. Они не только не спешат уйти, но и рассматривают новые возможности, ищут, что приобрести по новым, выгодным ценам. Они уже знают, как здесь работать, и это их конкурентное преимущество. Всегда было не так-то легко войти в Россию. Хотя когда цены низкие, это проще. И точка для входа сейчас хорошая. Думаю, что с 2017 года мы увидим более высокую активность китайских и арабских компаний.

– Восточные инвесторы не слишком торопятся. С чем это связано?

– Не совсем так. В прошлом году складские комплексы «PNK — Чехов-3» и «PNK — Северное Шереметьево» купил арабский суверенный фонд Mubadala Development вместе с РФПИ. Если говорить о китайцах, они никогда быстро не действовали, не надо ждать от них этого. Они отмеряют не семь, а 70 раз. Но их интересуют и жилые, и коммерческие проекты. Обычно, работая в других странах, они стремятся найти местных партнеров, чтобы разделить риски.

– Какой будет российская повестка в деловой программе MIPIM? Вы ждете ярких событий и проектов от отечественной делегации?

– Год назад MIPIM собрал наименьшее число российских участников за длительное время. Причем тон задавали жилищные девелоперы. А сейчас я ожидаю возвращения на MIPIM ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости. Но и тех, кто занимается жильем, меньше не станет, в Каннах легче встретиться с представителями властей Москвы и Петербурга, чем где бы то ни было.

Ничего особенно революционного ждать не надо, но жизнь на российских стендах и мероприятиях деловой программы явно будет более активной, чем год назад. Запланировано несколько сильных сессий, традиционный «Русский завтрак».

Думаю, что успех 2007–2008 годов не повторится никогда. Вопрос, что мы предпочитаем: представленный проект или реализованный? Те проекты, которые выставляются сейчас на MIPIM, имеют намного больше шансов на реализацию, чем те, которые громко презентовались десять лет назад.

– Русские возвращаются в поисках инвестиций?

– Русские уже лет восемь ездят на MIPIM не за деньгами, а пообщаться. По большому счету никто и никогда не привозил с MIPIM много иностранных денег. Но даже в трудные годы MIPIM был мероприятием полезным. Это незаменимая площадка для квалифицированного общения с топ-игроками рынка, как российскими, так и зарубежными. Для иностранцев это возможность присмотреться к нашим игрокам. Поэтому стоит хорошо распланировать свои встречи, чтобы пообщаться с возможно большим числом интересных людей. Но не составлять слишком плотный график, оставить возможность для чего-то нового и неожиданного. Когда собирается вместе столько креативных и успешных людей, идеи рождаются на ходу. Всегда интересны проекты в других странах, надо отдать должное изучению новых трендов, обмену опытом, расширению профессионального кругозора.

Беседовала Наталья Андропова.

Источник: газета ГУД News

Читать ГУД News online  >>>

Возврат к списку