Пешеходы как обременение
Девелопер, приступающий к освоению участка, похож на заблудившегося на болоте грибника, который прыгает с кочки на кочку в надежде найти выход, но каждую минуту рискует сорваться в топь либо зайти в тупик. Как бы ни развивалось наше градостроительное и земельное законодательство, нам еще далеко до ситуации, когда на старте можно будет получить полную картину возможных рисков, связанных с землей. Об обременении в виде права прохода и проезда— новая колонка Комитета по законодательству. Один из наиболее часто встречающихся сервитутов — незамысловатое на первый взгляд право прохода и проезда. За этими простыми словами скрываются настоящая «черная дыра» в законодательстве и существенные юридические риски.
Одна и та же формулировка может подразумевать множество вариантов обременения. Например, частный сервитут (т.е. ограничение, установленное в пользу ограниченного круга лиц), публичный (ограничение в пользу неограниченного круга лиц) или иное обременение.
Казалось бы, какое имеет значение правовая природа конкретного права прохода и проезда для девелопера? Однако оно прямо препятствует застройке участка, и, если это не устранить, во многих случаях экономика проекта либо исчезнет, либо серьезно ухудшится. В то же время в отличие от таких обременений, как охранные зоны различных сетей, право прохода и проезда нельзя устранить «переносом» в другое место, так как порядок его прекращения строго урегулирован законом.
В соответствии с п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника частный сервитут может быть прекращен, если основания для него пропадут. Пункт 7 Обзора судебной практики ВС РФ по сервитутам от 26.04.2017 прямо указал, что сервитут может быть установлен, только если у собственника соседнего объекта недвижимости нет иной возможности доступа к нему. Критерии «дорого» или «неудобно» не считаются.
При этом п. 1 ст. 276 ГК РФ в отличие от п. 2 ст. 276 ГК РФ не содержит указания на то, что сервитут можно прекратить в судебном порядке. Это можно сделать и по заявлению собственника в Росреестр, в котором необходимо предоставить доказательства того, что основания отпали.
Если с частным сервитутом более или менее понятно, то с публичным сервитутом все гораздо сложнее. В соответствии с п. 2 ст. 48 ЗК РФ он может быть прекращен в случае «отсутствия общественных нужд», с помощью соответствующего акта. Но поскольку при установлении сервитута нигде не фиксируется та нужда, которая послужила его основанием, отменить ограничение крайне сложно.
В законодательстве нет каких-либо разъяснений сути права прохода и проезда, поэтому следует исходить из буквального толкования — территория не должна застраиваться. Казалось бы, вариантов девелопмента участка не остается, однако выход есть.
В соответствии с приложением Г к СП 118.13330.2012 «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31–06–2009» в площадь застройки не включаются такие части здания, как консоли, выступающие за пределы стены на уровне выше 4,5 м. Аналогичное разъяснение приведено в приказе Минэкономразвития России № 90 от 01.03.2016. На практике это означает, что право прохода и проезда обеспечено, а территория — не застроена, что позволяет более экономически эффективно использовать участок.
В завершение следует отметить, что с учетом особенностей правового регулирования обременения участка в виде права прохода и проезда к наличию таких зон стоит относиться с повышенным вниманием, оценивая все связанные с этим юридические риски.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», председатель Комитета по законодательству РГУД
