Разные оттенки кризиса

08.02.2017

Участники Рождественских саммитов РГУД в обеих столицах и регионах дружно согласились, что 2016-й оказался лучше, чем ожидали, и для всей экономики, и для рынка недвижимости. Впрочем, это не отменяет ни борьбы за покупателя и арендатора, ни поиска новых прибыльных форматов.

«В 2016-М СНИЗИЛАСЬ инфляция, ВВП показал не столь отрицательное значение, вырос объем ипотечного кредитования, — оптимистично рассуждает Николай Казанский, президент-элект РГУД и управляющий партнер «Colliers International Россия». — Осенью участники рынка недвижимости увидели «свет в конце тоннеля», что подтверждает и статистика».

Москва

В столице фиксируют повышение цен на строящееся жилье (в среднем договор долевого участия подорожал на 800 000 рублей), рост ипотечных сделок (на отдельных объектах, по данным KASKAD Family, до 90% от общего числа продаж) и думают, какие «фишки» могут предложить клиентам.

По данным «Москомстройинвеста», в Москве 50% рынка жилья «держат» 15 крупных девелоперов. В больших проектах с учетом затрат на инфраструктуру и социальной нагрузки им приходится довольствоваться нормой доходности 14–18%. Но и она сильно зависит от рисков, прежде всего — постоянных изменений законодательства.

«2017 год мы проведем под пристальным взглядом государственных органов, которые будут контролировать выполнение обязательств перед дольщиками, соблюдение финансовой устойчивости и минимального размера уставного капитала, — говорит Сергей Нотин, директор по инвестициям компании «Сити-XXI век». — Множество законодательных нововведений будут «откусывать» какую-то часть от доходности». «Самый большой дисбаланс вносит неопределенность, связанная с размером налога на имущество при покупке квартиры на этапе строительства, — высказался Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). — Непонятна ни процентная ставка, ни размер кадастровой стоимости, что останавливает многих покупателей».

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, по подсчетам CBRE в России, в 2016 году их объем составил порядка $3,8 млрд доля зарубежных вложений не превысила 6%.

В Sberbank Investment Research видят интерес со стороны китайских, японских и арабских компаний, однако они не уверены, что смогут нивелировать в своем портфеле рублевые риски.

Петербург

В Северной столице деловые круги также озабочены изменениями в законодательстве.

Не дожидаясь, пока вступят в силу поправки в 214-ФЗ, которые наделяют исполнительную власть дополнительными полномочиями по контролю и надзору за долевым строительством, петербургские девелоперы запаслись разрешениями на строительство. По данным Службы госстройнадзора и экспертизы, в 2016 году их было выдано больше, чем в 2014-м. И неудивительно, ведь изменения не коснутся уже разрешенных объектов.

Особый интерес в Петербурге вызывает 373-ФЗ, устанавливающий правила для комплексного развития территорий по инициативе собственника или местных органов власти. До сих пор многие проекты редевелопмента в «сером поясе» упирались в сложную структуру собственности на одной площадке и неспособность собственников договориться друг с другом.

В целом же петербургский рынок находится в балансе: ввод жилья примерно соответствует поглощению, а вывод нового предложения постепенно уменьшается. Все более востребованным становится арендное жилье. В наступившем году гармонию может нарушить выход на петербургский рынок московских застройщиков, прогнозирует генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов.

Коммерческая недвижимость тоже чувствует себя довольно благополучно, причем во всех сегментах. Есть интерес даже к таким инвестиционным нишам, как креативные пространства, пансионаты для пожилых и базы для детских спортивных школ.

Тюмень

Неунывающие северяне провели саммит в торгово-развлекательном центре «Тюмень Сити Молл». Он открылся несколькими днями раньше, заполнив свои 80 000 кв.м на 80%, что стало хорошим поводом для оптимизма всех игроков рынка.

Саммит прошел при поддержке правительства региона, и его участники отметили, что время, когда бизнес и власть Тюмени не слышали друг друга, осталось позади. Регион неплохо справляется со строительством социальной инфраструктуры, в январе открыли после реконструкции аэропорт Рощино.

Эксперты сошлись во мнении, что 2016-й стал подарком местному рынку новостроек. Андрей Панасюк, генеральный директор компании UP ConsAllt, сообщил, что в экспозиции сейчас находится более 13 000 новых квартир, а средняя цена квадратного метра сохраняется на уровне 51 000 рублей. По словам Дарьи Медведевой, управляющего директора по ипотеке регионального отделения ВТБ24, многие по-прежнему имеют возможность покупать жилье, хотя доходы населения снижаются третий год. Доля ипотеки в жилищных сделках составляет почти треть, тогда как пять лет назад она не превышала 10%.

Однако в европейских странах этот показатель находится на уровне 80%. «Мы уверенно приближаемся к развитым странам,нам есть куда расти», — отметила г-жа Медведева.

Екатеринбург

В Екатеринбурге, по оценкам экспертов, в 2016 году девелоперы потеряли почти 30% рынка. По данным аналитического отдела центра УПН, ввод нового жилья постепенно снижается, благо за десять предыдущих лет жилой фонд обновился на треть. По предварительным оценкам, в 2016-м девелоперы сдали в эксплуатацию примерно 850 000 кв.м. Строится чуть больше 2 млн кв.м жилья. Еще 250 000 кв.м сейчас заморожены.

Однако продажи новостроек шли не хуже, чем в 2015-м, а на «вторичке» — на 10% лучше. Цены снижаются, но не слишком заметно — на 3–4%. Сейчас они находятся на уровне 66 000–68 000 рублей за «квадрат». Застройщики, впрочем, настаивают на том, что в эконом-классе первичный рынок демонстрирует рост, а застройка окраин сдерживается только отставанием транспортной инфраструктуры. В частности — паузой в строительстве метро. Девелоперы считают, что в этих условиях властям надо поддерживать развитие застроенных территорий в центре города и вовлекать в хозяйственный оборот участки с частной одноэтажной застройкой.

Офисный рынок региона продолжает развиваться по инерции. Вводятся бизнес-центры, заложенные пять — семь лет назад, вакансия сохраняется на уровне 15–18%. В торговом сегменте доля пустующих помещений растет. Растущая дельта между ставками аренды и ценами на торговые площади снижает интерес инвесторов к покупке объектов для сдачи в аренду.

С другой стороны, низкие ставки способствуют развитию малого бизнеса, появлению кофеен, пивных ресторанов, парикмахерских.

Омск

Саммит в Омске прошел в престижном МФЦ «Фестиваль» в партнерстве с правительствами города, области, Омским союзом риэлторов и областным Союзом предпринимателей.

В ходе дискуссии «Итоги и налоги» собравшиеся оценили ключевые тренды рынка, обсудили стратегию администрации по реновации промышленных зон и вовлечению в оборот неиспользуемых промплощадок (город сейчас заполняет арендаторами территории завода криогенной техники и завода им. Козицкого). В 2016 году Омское областное правительство уменьшило выкупную стоимость земли для малого и среднего бизнеса и работает над снижением арендных ставок на участки.

Предметом дискуссии также стали разработка мастер-плана Омска, потребность участников рынка в едином информационном поле с данными о ставках и ценах на недвижимость, работа нового геоинформационного проекта AREALL в торгово-офисном сегменте, а также новый для региона формат лайфстайл-центра.

Казань

Девятое место в рейтинге городов России с самой дорогой недвижимостью, рост популярности многофункциональных комплексов, международные события как драйвер строительства новых гостиниц, снижение инвестиций в индустриальном секторе и уменьшение арендуемых торговых площадей — таковы итоги развития рынка недвижимости Казани в 2016 году.
Самый высокий спрос и 78% предложения на первичном рынке жилья сосредоточены в эконом-классе. Половину жилья возводят в рамках государственной программы «Социальная ипотека». Квадратный метр дорожает (62 161 рубль против 58 528 годом ранее). Но растет и качество проектов.
В сфере коммерческой недвижимости лучше всего развивается гостиничный сегмент: в городе 121 отель, включая пять - под управлением международных операторов. Лучшие из них работают со среднегодовой загрузкой 65–69%.
В негативной зоне — рынок торговых помещений. Тем не менее в 2016 году в Казань пришли такие операторы, как Armani Exchange, «Лента», Hoff, SPORT1STYLE (by Nike), Richfamily, Original Marines, Natura Siberica и другие. А недавно введенный ТЦ «Горки парк» заполнен на 96%.

Ростов-на-Дону

Рождественский саммит состоялся здесь впервые. Рынок коммерческой недвижимости чувствует себя не очень хорошо: в Ростове-на-Дону сейчас не строится и не проектируется ни одного качественного торгового или офисного объекта. Зато возводится 1,5 млн кв.м жилья — на 20% больше, чем годом ранее. Однако и число непроданных квартир на «первичке» увеличилось на 17%. По словам Ильи Володько, генерального директора MACON Realty Group, для ростовского рынка новостроек характерно уменьшение площади квартир и бюджетов покупки в среднем на 5%, хотя метр не дешевеет.
«Одним из самых главных факторов для покупателя остается доступная стоимость квартиры, — отмечает Варвара Ротмистровская, генеральный директор риэлторской компании «МагистратДон» (ГК «ИНТЕКО»). — Спрос на эконом-класс составляет 70% от объема первичного рынка Ростова-на-Дону. Половина сделок осуществляется с использованием ипотечных кредитов».
О том, как инвестировать средства в залоговые активы, рассказала Инна Череватая, директор Юго-Западного филиала Российского аукционного дома, на площадке которого несколько ростовских банков реализуют имущество своих должников.

Краснодар

Саммит в Краснодаре начался с подписания договора о сотрудничестве между представителями Российской гильдии управляющих и девелоперов и Кубанской палаты недвижимости. В ходе дискуссии девелоперы выразили опасение, что в ближайшие год-два рынок может потерять примерно половину компаний. Важные тенденции 2016 года: меньше новых проектов и больше непроданных остатков в жилых новостройках (не реализовано 53%, или 58 000 квартир). Примерно у половины объектов отложен ввод: вместо 3,6 млн кв.м за год получилось сдать не больше 2 млн кв.м. Владелец и президент
строительной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов считает, что в 2017 году ситуация вряд ли улучшится и год для отрасли будет тяжелым.
Вера Сецкая, президент и партнер GVA Sawyer, рассказала, где взять инвестиции в условиях дефицита капитала и кредита: искать партнеров среди коллег и участвовать в концессиях, привлекая бюджетные средства.
Третьим острым вопросом стал Генеральный план города. По словам главного архитектора Краснодара Игоря Мазурка, к нему поступило более 2000 замечаний. В предыдущей версии были допущены нарушения прав собственников земли. Кроме того, она была рассчитана на прирост населения около 15 000 человек в год, а он сейчас составляет более 150 000 человек.
Это требует новой социальной и транспортной инфраструктуры, расстановки приоритетов в развитии территорий.

Источник: газета ГУД News

Читать ГУД News online >>>

Возврат к списку