Сергей Воробьев: «Если проект живой, он должен меняться»

18.11.2016

В жилом районе «Солнечный» (Екатеринбург) компании FORUM GROUP удалось разработать удобную для застройщиков схему ленд-девелопмента. В кризис эта модель доказала свою работоспособность. Подробности — в интервью с генеральным директором FORUM GROUP Сергеем Воробьевым.

KEK_003816_00105_1_t210_124011.jpg

– В проекте «Солнечный» компания замахнулась на освоение большой территории, хотя до этого строила более локальные жилые и коммерческие комплексы. Вы резко увеличили сложность задачи в неблагоприятное для рынка время. Почему?

– Думать о таком проекте мы начали еще в 2010-м. Толчком послужили изменения на рынке. Становилось все сложнее осваивать центр Екатеринбурга. Многие застройщики переходили в состояние вечного поиска и борьбы за подходящие участки, а это всегда связано с ростом цены на землю и в итоге — стоимости жилья.

Мы решили ввести в оборот территории, которые раньше не использовались. Во всем мире ленд-девеломент — нормальная практика. У нас идея носится в воздухе, но экономически пока не прочувствована. Если мы создаем инфраструктуру и продаем возможность строить на подготовленной земле по понятным правилам — это совсем другой бизнес, чем простое строительство жилья.

Мы подумали, что, предоставив в рамках своего проекта условия для разных девелоперских компаний, не только реализуем потребность в доступном жилье, но и получим разнообразную и интересную застройку. У каждого участника рынка свой взгляд на архитектуру, на город, на свой продукт и своего клиента. Если все сделать правильно, получится территория, которая сама себя «заряжает» на долгосрочное развитие. Через четыре-пять лет на ней будет примерно 400 000 кв.м жилья, 20 000–30 000 жителей, недвижимость станет дороже, район — интереснее для коммерческих структур, которые захотят завести сюда торговлю и услуги.

Территорию под жилой район «Солнечный» мы купили единым лотом. Ее площадь — 360 га. Екатеринбург со всех сторон окружен заводами разного профиля и калибра. Но мы смогли найти рядом с городом свободную от промышленного производства землю, которую использовали для сельского хозяйства. Она экологически благополучна, и наряду с доступностью это пока ее самая привлекательная сторона.

– Кто разрабатывал концепцию и мастер-план территории?

– Мы делали это самостоятельно в сотрудничестве с местными архитектурными бюро. В компании есть собственная группа проектировщиков. При этом мы не ставили задачу на первом же этапе получить суперархитектуру. Даже самый гениальный проект через несколько лет устаревает. Нам было важнее заложить качественный градостроительный «костяк»: уличную сеть, инфраструктуру, компактные жилые кварталы, парковые и пешеходные зоны. Сейчас эта схема наполняется жизнью.

– А как считали плотность будущей застройки? Она одинаковая или меняется от квартала к кварталу?

– Наш предыдущий опыт говорит о том, что, несмотря на интерес Екатеринбурга к высотному строительству, в жилом сегменте эта история окажется недолгой. Эта мода реально существует: хороший вид из окна, высокий этаж, необычная архитектура… Но рано или поздно человек приходит к мысли, что постоянно жить комфортнее в комплексах с невысокой высотой и плотностью.

С одной стороны, мы хотели строить тихий, уютный спальный район. С другой — видели, что такие районы довольно быстро превращаются в унылые места, куда люди приезжают только переночевать.

Мы попытались найти баланс. Насыщенное коммерческое ядро вынесли за пределы жилой застройки, хотя и оставили в шаговой доступности. А в центре района оставили социальную инфраструктуру: детский садик с местом для развивающих кружков, спортивным и игровым блоком, школу, спортивный комплекс, парковую зону. Ближе к центру плотность жилья должна постепенно снижаться. По границам района будут расположены кварталы с большей высотностью и плотностью.

При этом социальное ядро послужит магнитом, который будет втягивать пешеходов в район и генерировать поток клиентов для компактных предприятий торговли и сферы услуг, размещенных на первых этажах, в стилобатах. У людей останется возможность посетить два — четыре раза в месяц крупный торговый центр. Но приобрести вещи и продукты для повседневного потребления они смогут по дороге с работы, забирая ребенка из детского сада или провожая его утром в школу. Это комфортно и экономит время.

Мы осознанно отказались от мысли превращать центр района в жесткий даун-таун. Во многих европейских городах центр больше не несет деловой и коммерческой нагрузки, превращаясь в зону для прогулок, встреч в кафе — для удовольствий и свободного времени.

– Но плотность должна обеспечивать не только комфорт потребителя, но и рентабельность застройки.

– Безусловно. Застройщики платят нам не за землю, а за квадратные метры жилья, которое можно на ней построить. И в каждом жилом квартале плотность должна быть такой, чтобы компании могли заработать свои деньги. Исходя из разной плотности они сами выбирают себе квартал. Некоторые хотят взять участок поближе к середине района, предпочитая сделать интересное жилье, небанальную архитектуру, но в небольшом объеме.

– Жизнь заставляла что-то менять в проекте?

– Проект живет, а значит — меняется. Например, концепция большого парка с зоной развлечений и аттракционов трансформировалась в более сложную систему из нескольких небольших парков, связанных пешеходными бульварами, где люди смогут заниматься спортом или просто гулять. С точки зрения безопасности система маленьких парков лучше, чем один большой. Кроме того, стиль жизни меняется, становится более европейским, спокойным, здоровым. Раньше приходилось строить больше ресторанов, сейчас — больше фитнес-залов. Раньше никто не спрашивал о велодорожках, теперь — постоянно. Мы эти тенденции видим и меняем проект.

– А где проходит граница между пространствами для «всех» и для «своих»?

– Приватность начинается во дворах. Было бы неплохо оставить дворы общедоступными, но в той реальности, которую мы имеем, жители ценят возможность отпустить ребенка гулять туда, где нет посторонних. Поэтому проектируем охраняемые закрытые дворы с видеокамерами. Они разбиты на пространства для детей разных возрастов, для занятий спортом, для подростковых развлечений. Это дает возможность эксплуатировать их в постоянном режиме. И сегодня мы видим, что 50–60% жителей ежедневно проводят какое-то время во дворе. Значит, пространство получилось комфортным. Но появление парков, надеемся, заставит жителей выйти за пределы своих дворов.

– Весь «Солнечный» будет застроен комфорт-классом или есть место для более дорогого жилья?

– Чтобы сформировать рыночное предложение в новом для людей районе и получить приличный объем продаж, мы выявили категории своих покупателей. Сейчас наша база — люди со средним достатком, которые решили переехать туда, где жилье недорогое. Вторая целевая группа — перспективная молодежь, которая едет сюда потому, что мы им рассказываем, как «Солнечный» будет развиваться. Они ожидают, что через два-три года будут жить уже в совсем другом районе. У них хорошее образование, уже сейчас неплохие доходы, они образуют семьи, которые будут расти. И их требования тоже будут расти. Через пять лет они будут покупать уже новое жилье, более высокого класса. И значит, надо предложить им продукт и соседей, которые будут соответствовать их желаниям.

Нам хотелось бы увеличить число состоятельных жителей в «Солнечном», чтобы получить сбалансированное сообщество, полноценный социум — с людьми разного возраста, с разным социальным и семейным статусом. Это необходимо и для развития полноценной коммерческой среды, и для того, чтобы район был по-настоящему живым.

– Вы вкладываете в создание инфраструктуры порядка 7,5 млрд рублей, в «Солнечном» даже генерация своя. Такая независимость от монополистов экономически выгодна или у вас просто не получилось иначе договориться с ними?

– Монополии действительно не нацелены на развитие, единственное исключение — газовики. Тем не менее с электричеством у нас довольно комфортная ситуация. Мы его хотя и покупаем, но сами передаем. Сети высокого напряжения принадлежат нам, и это позволяет процессом управлять. При этом стоимость электроэнергии получается рыночная. Тепло мы действительно производим свое и продаем жителям по довольно высокому тарифу. При этом подача тепла регулируется на входе в район, в дом, в места общего пользования и в каждую квартиру, которая имеет индивидуальный счетчик и собственную систему регулирования тепла. В подъезде можно держать температуру не выше 10 градусов, а в квартире — комфортную для ее владельца. И за счет этих и других энергосберегающих мероприятий плата за проживание на квадратный метр получается в два раза ниже, чем в среднем по городу.

– В «Солнечном» кроме FORUM GROUP работают еще четыре застройщика. Для всей территории разработан единый дизайн-код?

– Мы создали градостроительные нормы, даже более строгие и четкие, чем в городе. Они едины для всех. Кварталы могут быть разными, но в их архитектуре приходится учитывать заданную высотность, плотность, красные линии, которые обозначают, где должны находиться фасады, как далеко может выступать входная группа, балконы. Заданы размеры дворов, требования к инженерной инфраструктуре внутри дома, к парковке, правила благоустройства. Нам было важно создать комфортную среду и не испортить район.

В этих рамках архитекторы, приглашенные застройщиками, могут предлагать собственные идеи. Вместе с нашими архитекторами у них сложилось нечто вроде своего градостроительного совета. В архитектуре трудно задать жесткие правила без потерь. Поэтому все обсуждается. В вопросах архитектуры мы с нашими партнерами договариваемся так же, как в вопросах продаж или ценообразования.

Но когда мы эти правила только задали, застройщики не решались по ним работать. Нам пришлось возвести первый дом на 20 000 кв.м, чтобы дать образец, хотя изначально сами строить мы не собирались. Но потом все-таки втянулись. И сейчас вышли на вторую стройплощадку, хотя главный наш бизнес — все-таки девелоперский. И мы не собираемся конкурировать с компаниями, которые у нас работают.

– Вы говорили, что на входе в проект ваши партнеры вносят 10% от стоимости земли — за право строить жилье. А потом? За счет чего формируется ваша прибыль?

– Они вкладывают 10% сразу, еще 10% в начале строительства, а затем пропорционально возведенным квадратным метрам, которые застройщики обязаны вводить в эксплуатацию в определенный срок. В итоге мы получаем 10% с каждого проданного квадратного метра. Эти деньги служат основой для финансирования всех инфраструктурных объектов. Для наших партнеров это удобно: не надо вносить всю сумму на раннем этапе.

Мы ведь тоже не все 7,5 млрд вложили прямо на старте. Основные инвестиции сделаны, остальное финансирование идет по мере развития территории. Новая инфраструктура появляется с каждым кварталом. Это дает нам определенную финансовую гибкость.

– В проекте есть место для новых партнеров?

– Места много. Мы рады всем, кто разделяет наши подход и ценности. У нас есть определенные требования к опыту строительства, к финансовому состоянию партнеров. Все же FORUM GROUP несет ответственность за проект, и мы не готовы впускать в него застройщиков с высокими рисками.

Пока проект планировки разработан и утвержден на 1,6 млн кв.м недвижимости. Сейчас готово 80 000 кв.м, в строительстве около 120 000 кв. м. Еще 150 000 будущих «квадратов» — в резерве. Если рецессия не прекратится, в «Солнечном» можно будет вводить 150 000–180 000 кв.м ежегодно в течение 10 лет. И этот объем будет поглощаться рынком. Но если дела в экономике пойдут хорошо, мы сможем к 2029 году довести общий объем застройки до 2,5 млн кв. м. Запас земли для этого есть.

Возврат к списку