Туристические объекты интересны для инвестиций
Рынок недвижимости постепенно отходит от обморока. Уже осенью 2016 в профессиональном сообществе заговорили о том, что формируется отложенный спрос на недвижимость для бизнеса. О том, что происходит в экономически активных регионах России, рассказывает партнер компании EY и вице-президент РГУД Ольга Архангельская.
– Некоторые регионы назначены перспективными туристическими кластерами и вошли в госпрограмму развития внутреннего и въездного туризма. Можно ли там говорить о серьезном притоке инвестиций на рынок недвижимости?
– Сейчас условия для развития туризма благоприятные. После ввода санкций, изменения курса рубля, падения цен на нефть поездки за границу стали обходиться жителям России намного дороже. Туристический поток переориентировался на внутренние направления. В декабре 2016 года мы провели исследование, которое показало, что 66% москвичей и 84% жителей городов-миллионников собираются в 2017 году отдыхать в России. Я, конечно, имею в виду тех, кто отдыхает не на дачах, а едет куда-то. Приоритетные направления для внутреннего туризма довольно традиционны. Это морские курорты юга России, Петербург, Москва, а далее — Кавказские Минеральные Воды, Алтай, Карелия и другие направления, например, Золотое кольцо, Казань, Камчатка. Байкал, Алтай и другие регионы развивают инфраструктуру отдыха. Но, во-первых, ее еще немного. Во-вторых, люди не вполне представляют реальные возможности для отдыха в этих регионах. На рынке существует информационный разрыв: туристические продукты создаются, но люди о них не знают.
В традиционных туристических регионах приток гостей достиг критической массы, которая заставляет задуматься о новых проектах. Инвестору в гостиничную, развлекательную инфраструктуру важно понимать, что в течение года к нему приедет необходимый для окупаемости минимум гостей. Дальнейшее увеличение потока позволит превысить минимальную норму доходности.
Особенно заметна активность местного бизнеса в городах Золотого кольца, хотя региональные власти существенной монетарной поддержки ему оказать не могут. Там нет крупных корпораций с большими деньгами. Однако местные предприниматели активно вкладываются в небольшие гостиницы, рестораны, галереи, музеи, развлекательные шоу.
Второе интересное направление — инвестиции в оздоровительный туризм. Наши соотечественники стали больше думать о правильном образе жизни, контроле над весом, детоксе, спорте. Курорты, которые предоставляют такие возможности, открываются в Краснодарском крае, в Карелии, на Байкале, на Алтае, точечно в других регионах. У них появился свой клиент, и развитие этого сектора идет довольно энергично.
– Они не потеряют этого клиента теперь, когда курс рубля заметно вырос? Все-таки конкурировать придется с мировыми туристическими кластерами?
– Действительно, и на Петербургском экономическом форуме, и на Инвестиционном форуме в Сочи в сентябре 2016-го прозвучало: стоило курсу рубля немного вырасти, переориентация туристов на российский рынок тут же немного уменьшилась. Люди, которые могут позволить себе европейский отдых, вернулись к привычным зарубежным направлениям. Это еще одно подтверждение того, что основной мотив отдыха внутри страны — цена и качество, и только на втором месте — политические причины, невозможность ехать за границу.
Так что риски у инвестиций в туризм, несомненно, присутствуют. Но есть и возможности, и запас времени для того, чтобы создать конкурентоспособный туристический продукт. Если говорить о морском отдыхе, он до известной степени уже создан, его надо развивать дальше. Нестабильная ситуация в Египте, в Турции также играет против тех туристических направлений, а Греция, Италия — более дорогие и исторически менее популярные у российского туриста. Думаю, ситуация не вернется на тот уровень, на каком она была несколько лет назад. Какое-то количество туристов останется в России. –
– Проекты государственно-частного партнерства в этой сфере складываются?
– Туризм остается чисто коммерческой отраслью. Коммерческие проекты часто структурируются под ГЧП, хотя ими не являются.
– На какие регионы вы бы советовали обратить внимание потенциальным инвесторам? Где еще рынок не насыщен и можно получить хорошую доходность на вложенный капитал?
– Вопрос непростой. Если говорить о бизнес-туризме, российские инвесторы вкладываются в города-миллионники, в развитые индустриальные города. Если о туризме для отдыха, вся европейская часть России, включая Золотое кольцо, озера Валдай, Селигер, — весьма интересна для инвестиций, туристическая инфраструктура здесь будет пользоваться спросом.
Перспективы Дальнего Востока с точки зрения внутреннего туризма не очень велики, потому что для большинства жителей страны он находится очень далеко. Но у него хороший потенциал, чтобы принимать туристов из Китая, Кореи, Японии. С решением инфраструктурных задач можно привлечь большой поток. Например, недавно компания, которая регулярно приходила во Владивосток с круизными судами, поменяла флот. Теперь ее суда имеют слишком глубокую осадку и не могут войти в порт Владивостока. В данном случае уменьшение туристического потока связано с чисто инфраструктурной проблемой, которых на Дальнем Востоке пока, к сожалению, много.
– Подготовка к ЧМ-2018 способствует развитию гостиничной, развлекательной, торговой недвижимости в тех регионах, которые будут принимать чемпионат?
– Сложный вопрос. Чемпионат — это один месяц. Инфраструктура, которая строится сейчас, рассчитана на пиковую нагрузку. Администрациям и местному бизнесу надо максимально использовать этот месяц, чтобы показать, что в их регионах есть чем заниматься и что посмотреть помимо футбола. Чтобы зрители захотели приехать туда снова и рассказали друзьям.
Я скептически оцениваю дальнейшую окупаемость инфраструктуры, которая создается именно к ЧМ. Инвесторы это тоже понимают и на чудо, на какое-то серьезное изменение ситуации после чемпионата не рассчитывают. Вот пример. Мы довольно давно и по разумной цене пытаемся продать гостиницу в Ростове-на-Дону, но желающих купить ее немного.
Узкоспециализированные объекты, например, стадионы, окупаются плохо во всем мире. После чемпионатов, олимпиад принимающие страны пытаются как-то монетизировать это спортивное наследие. Но красивого, простого, очевидного решения не существует. В каждом случае это индивидуальное история. Например, объекты передают в кампус университета. В ЮАР, где мы проводили исследование по ожидаемым эффектам от чемпионата мира, стадионы бесплатно отдали в управление частной компании, чтобы она заполнила их и заработала на этом сколько сможет.
С гостиницами, торговыми центрами дело обстоит чуть проще. Но рынок должен подчиняться законам спроса и предложения, а в таких случаях предложение площадей ориентируют на требования одного месяца.
Государство рассчитывает на другие эффекты от мероприятий такого масштаба. В ходе подготовки к ним строится инфраструктура, растет занятость людей, загрузка строительного сектора, сферы услуг, телекоммуникационной отрасли, растут налоговые поступления. Происходит инъекция в экономику, создается дополнительный валовый продукт. Само по себе событие позволяет поднять самосознание нации, добиться патриотического подъема и рассказать всему миру о существовании ранее никому не известных мест. Затем начинается работа с наследием. Она ложится на региональные власти и муниципалитеты. Но кроме этой нагрузки они получают дороги, объекты электроэнергетики. То есть качество жизни на территории повышается.
– Появляются ли в регионах новые форматы недвижимости?
– Традиционные форматы, такие как жилой дом, гостиница, склад, торговый центр, всегда востребованы. Но иногда одной функции для эффективного использования объекта становится недостаточно. Чтобы привлечь дополнительный интерес, спрос со стороны пользователей и со стороны инвесторов, разрабатываются и внедряются дополненные форматы. Например, бизнес-центры дополняют коворкингами. Где-то возникают коливинги — современная версия коммунального проживания, когда в жилом пространстве оставляют только место для сна и хранения вещей, а гостиную, кухню, помещения для стирки и сушки белья используют совместно.
На наших глазах зарождается формат light-industrial — полусклад-полурынок, где хорошо оборудованные, атмосферные магазинчики существуют рядом со складами, мастерскими. Это может быть строительный рынок, но уже с другим духом и другим уровнем, с элементами креативного кластера. В таких местах можно продавать спортивное оборудование, мебель, туристическое снаряжение.
Это связано и с развитием рынка, и со сменой поколения. Молодежь ценит креативность, независимость, самовыражение. Поэтому меняются форма, содержание и экономика коммерческой недвижимости.
В регионах это происходит не так быстро, как в Москве, где успешно работают Да- ниловская мануфактура, «Красный Октябрь», ARTPLAY, FLACON, коворкинги под брендом «Ключ» (их уже шесть). В регионах я пока не могу назвать яркие проекты, которые уже состоялись и доказали жизнеспособность. Возможно, я о них просто не знаю. Но у региональных девелоперов интерес к этим форматам есть. Думаю, в ближайшие годы мы увидим такие проекты в Новосибирске, Самаре, Екатеринбурге, Казани, возможно, в Перми. Эксперименты всегда начинаются в Москве, но постепенно переходят на региональные площадки.
– Понадобится бизнес-надстройка для грамотной и креативной эксплуатации таких форматов…
– Для таких форматов работают те же правила, что и для отелей. Если есть здание, но нет профессиональной сети или грамотного менеджера, хорошего дохода такой объект не принесет. Собственники недвижимости наконец-то поняли ценность специализированных управляющих компаний: с профессиональным штатом и многочисленными объектами в управлении, что позволяет экономить за счет масштаба. Теперь они появляются и в регионах. Так что новый виток в развитии рынка не за горами и для городов-миллионников.
Источник: ГУД News, Беседовала Наталья Андропова
Досье
Ольга Архангельская закончила МГУ им. М. В. Ломоносова. Одновременно получила диплом экономиста в Государственной финансовой академии при Правительстве РФ. Имеет диплом Института профессиональной оценки по специальности «Оценщик». Начала делать карьеру в недвижимости в 1997 году с работы в московском офисе компании Arthur Andersen. С 2002 года работает в Ernst & Young. Занимается оценкой недвижимости и корпоративным консалтингом для крупных российских и международных корпораций, финансовых институтов и фондов недвижимости. В 2009-м выбрана председателем совета директоров Национальной ассоциации RICS Rossia & CIS. Является членом Российского общества оценщиков, вице-президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов. В 2010 году была признана «Человеком года» в области недвижимости и награждена премией Commercial Real Estate Awards. О
