Улыбка тигра

09.03.2017

В 2014 году Сеул был признан самым технологичным городом мира по версии Pricewaterhouse Coopers, обойдя Лондон и Сингапур. Его архитектура по смелости не уступает инженерной «начинке» зданий, а воображение корейцев и страсть к экспериментам дополняют их экономность и предприимчивость.

СЧИТАЕТСЯ, что своим экономическим чудом Южная Корея обязана диктатору Паку Чонхи. Он смог не только организовать в 1961 году военный переворот, но и обеспечить стране такую форму государственного капитализма, которая не подавляла частное предпринимательство. Пак Чонхи взял под контроль банковскую систему, ввел пятилетний план развития экономики, привлек заимствования и инвестиции из Японии и США, обеспечил усиление промышленности и создание крупных частных конгломератов — чеболей.

Его правление вывело республику в число «азиатских тигров» и изменило нацию. Сегодня государству приходится совсем не по- азиатски считаться с мнением людей и правом частной собственности. В том числе в вопросах управления городами.

Как это происходит на практике, российские девелоперы увидели в ходе бизнес-тура, организованного PROEstate Events совместно с Торгпредством России в Республике Корея, компаниями Kotra и NAI Korea.

ГОРЫ И ВОДЫ

В Сеуле работают 20 000 предприятий, производится 21% национального ВВП, находятся штаб-квартиры KIA, Hyundai, SK, Samsung и LG. Градостроительную ситуацию простой не назовешь. На площади 605 кв.км живет больше 10 млн человек (в агломерации — почти 25 млн, половина населения республики). Мегаполис зажат между четырьмя горами, еще четыре находятся в городской черте, кроме того, он разрезан рекой. Несмотря на это, Сеул регулярно присутствует в рейтингах не только самых дорогих и самых богатых, но и самых благополучных и безопасных городов.

Высотное строительство здесь — естественная необходимость. Однако жилые и офисные башни привязаны к городской среде целой системой сквериков, фонтанов, уличных скульптур, беседок для курильщиков, кафе. Наверху — стекло и сталь, внизу — россыпь лавочек, массажных салонов, едален. Квартал у ворот Намдемун застроен высотками отелей, бизнес-центров, Университета Ёнсей, однако на уровне земли его столетиями заполняет рынок.

Мэрия Сеула поощряет шествия, концерты, лекции на открытом воздухе. Яркий пример — устройство прогулочной зоны на ручье Чонгечхон, некогда застроенном лачугами и служившим естественным стоком для нечистот. В 1970-х муниципалитет снес трущобы и построил на их месте автотрассу, спрятав ручей под асфальт. В 2003 году было решено вернуть горожанам воду и сделать променад. В той его части, что ближе к мэрии, есть место для сувенирной и книжной торговли, инсталляций, выставок и уличных музыкантов. Дальше пейзаж меняется и располагает к медитации: кусты, деревья, журчащая вода.

Открыть для горожан Хангон оказалось сложнее. Русло реки закрыто по требованию военных. В рамках проекта «Хангон Ренес санс» мэрия все внимание уделяет созданию пешеходных набережных и мест притяжения вроде трех искусственных островов The Some Sevit с рыбным рестораном, концертной площадкой и залом для конференций.

ЖИЛЬЕ БЕЗ ПЕРЕГРЕВА

Согласно исследованию Oxford Economics, Сеул входит в десятку мегаполисов с самым недоступным жильем. Местный рынок принадлежит застройщикам. За последние 15 лет он пережил укрупнение и сейчас разделен между десятком серьезных игроков, включая строительные подразделения «Хендэ» и «Самсунг». «Хозяева» неохотно пускают чужих, минимально тратятся на рекламу и консолидируют в своих руках земельные активы (в частной собственности находится примерно 80% земли в Сеуле). В финансировании стройки активно участвуют страховые компании. Правительство, со своей стороны, предпринимает меры, чтобы не дать рынку перегреться, например, повышая налоги на спекулятивные сделки.

Рост предложения ограничивается дефицитом свободных участков. Цена квадратного метра земли в центре Сеула доходит до $5 млн. Платежеспособный спрос тоже имеет ограничения. Средний доход корейской семьи составляет около $4000 в месяц и растет не слишком быстро — на 1–1,5% в год. Жить просторно могут позволить себе немногие.

У семейных людей спросом пользуется жилье площадью 50–80 кв. м. В самом дорогом районе Каннам цена такой квартиры может доходить до $1,5 млн. Обычно семья финансирует покупку на 40% за счет накоплений, остальное берут в кредит под 4% годовых. Тот, кто не хочет связывать себя собственностью и длинными долгами, может арендовать жилье на 15–20 лет, скажем, у Национальной федерации агропромышленных кооперативов. Придется внести довольно большой залог — до 70% от стоимости, зато текущие платежи будут умеренны. А когда срок аренды закончится, можно забрать залог и переехать в другое место или выкупить квартиру, доплатив остаток. Такая схема используется как для экономичного жилья, так и для бизнес-класса.

Для предприимчивых холостяков существует особый формат — офистель. Это студии размером 15–25 кв.м, в которых можно не только жить, но и зарегистрировать собственный бизнес.

В условиях дефицита земли ресурсом для застройщиков становятся территории, застроенные в 1970-х. Если договориться с жителями, можно года за полтора перестроить пятиэтажку, увеличив высоту дома и число квартир вдвое и выручив $5000–10 000 за 1 кв.м в зависимости от локации. Собственники не только соглашаются на временное переселение, но и оплачивают его сами, поскольку видят в этом выгодный способ получить обновленное жилье с отделкой и встроенной техникой.

РОДНОЙ И БЛИЗКИЙ ФУТУРИЗМ

Сеул был сильно разрушен в ходе Корейской войны. И сейчас большинство городских лендмаркеров — новые, а не исторические здания. При этом местные жители уверены, что насквозь футуристические фасады и интерьеры новой мэрии — это художественное переосмысление плавных линий традиционного корейского дома ханок. Тем более что архитекторы из корейского бюро iArc позаботились, чтобы в здании (13 наземных и пять подземных этажей) был слышен дождь и пахло свежей зеленью. Первое достигается за счет правильного остекления, второе — с помощью самого высокого в мире вертикального сада, оборудованного в холле и доходящего до седьмого этажа. Здание интересно и в техническом отношении: ниже уровня земли оно объединено со старой мэрией, построенной во время японской оккупации. Однако еще больше впечатляет его открытость. В России трудно представить мэрию, на первом этаже которой продавались бы сувениры и книги, работало кафе, а в зал заседаний можно было бы пройти без документов.

Если в мэрии есть некоторое количество прямых линий, то в Центре дизайна, спроектированном Захой Хадид и корейской студией SAMOO, они отсутствуют полностью. Лестницы перетекают в холлы, фасады — в арки, над двором на 50 метров нависает могучая консоль, и даже стойка администратора напоминает биомассу, застывшую в движении. Здесь есть место для выставок, лаборатория дизайна, шоу-румы, библиотека, образовательный центр и два конференц-зала. И пока посетитель движется к цели, внешние очертания и интерьеры здания меняются непрерывно и непредсказуемо. Чтобы материализовать замысел г-жи Ха- дид, потребовались возможности технологического гиганта Sumsung. Из 45 000 алюминиевых панелей нет ни одной повторяющейся. Для их производства подрядчику пришлось закупить оборудование, которое используют в самолетостроении. Пронумеровать и поставить каждый элемент на отведенное ему место позволили современные программы.

В Сеуле есть место и для оригинальных форматов. Компания Hyundai в районе Ёнсангу построила библиотеку виниловых пластинок: двухуровневое пространство со стеллажами и проигрывателями, ниже уровня земли оборудован маленький концертный зал. В оформлении квадратной арки архитектор Мунгу Чой использовал фотографии с самого знаменитого концерта Мика Джаггера. Здание построено на участке с перепадом высоты 30 м — ситуация для Сеула не то чтобы рядовая, но и не уникальная.

БУДУЩЕЕ С НУЛЯ

Правительство Кореи поощряет развитие образовательных и медицинских услуг, био-, нано-, «зеленых» и IT-технологий, fashion-индустрии, производство медиаконтента и компьютерных игр. И если новых территорий под жилую застройку в Сеуле больше нет, то под отраслевые кластеры мэрия готова их в буквальном смысле создавать.

Именно так возник Digital Media City, где разместились 449 издательств, телеканалов, кино- и фотостудий, производителей СD/DVD, разработчиков игр, причем 96% резидентов — малый и средний бизнес. Как ни мало земли в Сеуле, в DMC город смог предложить ее по такой выгодной ставке, что из 52 участков инвесторы заняли уже 48. Несколько зданий город построил сам, чтобы сдавать площади «малышам» по разумной арендной ставке и открыть бизнес-инкубатор для новичков. В DMC уже работают 36 000 человек. Посетители исчисляются сотнями тысяч, потому что здесь происходит уйма интересного: съемки сериалов, развлекательных программ, драматические постановки, концерты и ток-шоу. Все это транслируется на экраны, которые здесь являются обязательной частью фасадов.

Особой достопримечательностью считаются Небесный парк и парк Зари на двух холмах, образовавшихся из накопившегося за 15 лет мусора. Свалки засыпали землей и превратили в видовые парки, а выделяющийся при разложении органических отходов метан используют для освещения и отопления Digital Media City.

Новый бизнес-район Сонгдо в свободной экономической зоне Инчхон создан преимущественно для иностранных резидентов. Государству оказалось дешевле намыть 123 кв. км суши, заведя метро и построив мост длиной 21,4 км, чем выкупать землю у собственников. Треть территории предназначена для промышленной застройки и торгового порта, еще треть — под офисы. Остальное — под жилье, торговые центры, отели, гольф-клуб и парковую зону вдоль искусственного канала с морской водой, под которой скрываются паркинги. В Global Campus открывают филиалы Университет Джорджа Мейсона, Университет Гента, Fashion Institute Нью-Йорка.

Интеллектуальный город для полумиллиона жителей живет на возобновляемых источниках энергии, оснащен вакуумной системой сбора мусора и ситуационным центром, который не только отслеживает аварии на сетях, но и регулирует автомобильный трафик с помощью RFID-решений, показывает свободные места на парковке.

В проектировании Сонгдо участвовали ARUP и KPF. На проект уже потрачено около $80 млрд.

Следующий бизнес-тур для членов РГУД запланирован в майский Берлин, где можно будет увидеть креативные решения по оживлению исторической застройки.

Источник: газета ГУД News

Читать ГУД News online  >>>

Возврат к списку