Урок географии для инвесторов

18.01.2018

Colliers International представила рейтинг «Города притяжения», в котором оценила инвестиционную привлекательность российских городов-миллионников.
 
Аналогичный рейтинг по привлекательности городов с точки зрения развития офисной недвижимости  Colliers  International делает в Европе. Российское подразделение распространило его и на торговый, а также складской сегменты рынка.
 
«Мы получаем немало запросов на размещение представительств компаний, бэк-офисов, колл-центров в регионах, — говорит директор департамента исследований Colliers International в России Вероника Лежнева. — Но анализировать рынок торговой, офисной или складской недвижимости любого региона в отрыве от его экономики и социально-демографической ситуации не имеет смысла. Только видя динамику, с которой меняются макроэкономические показатели, можно понять, насколько будет востребован тот или иной проект».
 
В рейтинг «Города притяжения» вошли 13 городов-миллионников (исключая Москву и Петербург). Составители проанализировали около 60 показателей, разбив их на пять групп. Среди них экономическое развитие, потребительский потенциал и уровень жизни населения, ресурсный потенциал, трудовой потенциал, состояние рынка коммерческой недвижимости. Учитывались такие факторы, как индекс промышленного производства, инвестиции в основной капитал и ВРП на душу населения, численность населения, уровень занятости и безработицы, подушевой доход, оборот розничной торговли, отраслевая структура экономики, качество транспорта, связи и финансовой сферы и даже количество и качество высших учебных заведений.
 
В сочетании с привычным анализом, в котором за основу берется обеспеченность населения площадями, объемы предложения  и поглощения, уровень вакантности площадей и конкурентное давление в разных сегментах, получилась интересная и во многом неожиданная картина.
 
«Одни и те же сегменты в разных городах обладают совершенно разным потенциалом,— отмечает Вероника Лежнева.— Более того, города могут находиться в верхних строчках по обеспеченности торговыми площадями, так что кажется: заходить туда с инвестициями не имеет смысла. Но уровень доходов, покупательская способность демонстрируют высокий потенциал с точки зрения, например, торговой недвижимости. Посмотрев, какие отрасли формируют валовый региональный продукт, можно понять, будет ли здесь в ближайшие годы спрос на офисы».
 
По своему инвестиционному потенциалу города попали в синюю, желтую и красную зоны. В верхних строчках рейтинга предсказуемо оказались Казань и Екатеринбург, перспективные для любого проекта, будь то бизнес-центр, склад или ТРК, а также Новосибирск, в котором есть смысл развивать торговлю и офисы. Полностью в нижней красной зоне находятся Воронеж, Омск и Волгоград.
 
С другими городами все не столь однозначно. Например, Самара очень интересна для складских проектов, что подтверждается и заявками, поступающими в Colliers. Однако строить там торговую недвижимость сейчас не стоит совсем. В Красноярске, наоборот, будет нелегко реализовать склады, зато новые офисы будут пользоваться спросом: качественные вузы выпускают специалистов, формирующих рынок труда, приличную долю ВРП обеспечивают финансы, телекоммуникации, административные институты.
 
«Вполне объяснимо, почему города с хорошей экономикой и высоким качеством жизни сохраняют инвестиционную привлекательность и продолжают развиваться, — комментирует Вероника Лежнева. — Но нас больше интересовали города из середины рейтинга, то есть из желтой зоны. Это Пермь, Самара, Красноярск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону. Там сбалансированный рынок недвижимости, но не видно развития. Если с ними дополнительно поработать, можно изменить ситуацию. Например, одним из перспективных рынков для ритейла является Пермь — по меркам городов-миллионников она очень слабо насыщена торговыми площадями. Есть повод подумать, почему потенциал города остался нереализованным. Нижний Новгород неожиданно показал не самые высокие цифры. Администрации и бизнесу есть над чем задуматься».
 
Самые низкие позиции в рейтинге объясняются не столько отсталостью рынка недвижимости, сколько низкими экономическими показателями на фоне других миллионников, говорят в Colliers. Если товарооборот на душу населения в Волгограде в два-три раза ниже, чем в Казани, это означает, что жители бедны. Следовательно, подход к экономике города надо серьезно менять.

Возврат к списку