Жилье в Иркутске стало доступнее?

Вопрос обеспечения населения жильем на протяжении последних 10 лет остается одним из наиболее острых. Как изменился рынок жилой недвижимости за последние несколько лет, сколько должно стоить жилье и почему, какие квартиры будет востребованы в ближайшем будущем, обсудили эксперты-аналитики на третьем Байкальском саммите в Иркутске.

Замруководителя Байкальского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Татьяна Галущенко рассказала, что после снижения объемов ввода жилья в 2015 году в 2016 наблюдалось увеличение. Если в эксплуатацию введут все, что строится сейчас, то количество жилых площадей должно увеличиться на 500 тысяч «квадратов», предполагает она

Наиболее обеспечен жильем, по мнению Росстата, именно Иркутск. На одного человека в городе приходится 24,8 квадратного метра. Даже такие города, как Новосибирск, Красноярск, уступают в обеспеченности жильем. При этом, согласно генеральному плану, к 2025 году каждый житель нашего города должен иметь по 32 квадратных метра, а потенциальная емкость города составляет 4,6 миллиона квадратных метров жилых площадей.

Наряду с городом в последние годы активно и бурно застраивается и его приграничная зона. Помимо индивидуального активно ведется и многоэтажное жилое строительство, что отразилось на развитии рынка жилья в целом. В Иркутске за последние 10 лет количество населения с 600 тысяч увеличилось на 50 тысяч человек, в Иркутском районе — на 60 тысяч.

— В приграничном пространстве жилья вводится даже больше, чем в городе, – комментирует разницу в увеличении населения Татьяна. — Так, в Иркутском районе в прошлом году на одного человека было построено 1,7 квадратных метра жилья, а в Иркутске только 0,6 «квадрата».
  
Что почем

Все 10 лет разница между первичной и вторичной недвижимостью колебалась в пределах 5-7 тысяч рублей. В этом году впервые стоимость «первички» и «вторички» уравнялась. В прошлом году эта тенденция наметилась в Новосибирске, теперь пришла в Иркутск.
В Иркутске женщин трудоспособного возраста почти на 10 % (на 34,5 тысячи человек) больше, чем мужчин. Застройщикам, возможно, в будущем придется учитывать и этот момент.

— Что бы ни говорили жители Иркутска, да и не только Иркутска, жилье за последние 10 лет стало более доступным. Если в 2008 году на одну месячную зарплату человек мог купить только 0,4 квадратного метра жилой площади, то в 2017 году он уже может приобрести в два раза больше – 0,8 «квадрата».
При этом на первичном рынке преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наблюдается тенденция к дальнейшему сокращению многокомнатных квартир. Что касается «вторички», то здесь доля продаваемых 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир остается неизменной. Несмотря на то что сокращается комнатность, площадь жилья практически не меняется, рассказывает Татьяна.

— Картинка будет не такой радужной, — уверен он. — Если наложить графики изменения потребительских цен и зарплаты, то на протяжении двух лет они у нас ни разу не пересеклись. Вот как только они начнут пересекаться, это будет означать, что на рынке хоть что-то будет прилично. Пока это не так.

Кто покупает?

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты Михаил Хорьков рассказал, что за последние годы Россия достигла очень высоких показателей по вводу жилья. При этом рынок изменился в лучшую сторону: он стал конкурентным. Это позволило сломать ажиотажную модель развития рынка, когда периоды сильного роста сменялись кратковременными спадами.

— Когда это случалось, мы ждали нового этапа — подъема рынка жилья, чтобы дальше продолжить работу, — объясняет он. — На этом пути разные города достигли различных результатов. За последние пять лет больше всего построили Новосибирск, Екатеринбург, Воронеж и Ростов-на-Дону, хотя там половина жилья это все-таки ИЖС.



Чтобы снять остроту жилищной проблемы, государство в течение долгого времени ставило задачу строить один квадратный метр на жителя. Ни один город-миллионник за пять лет не достиг этого показателя. Ближе всего к поставленной цели находятся Ростов-на-Дону, Новосибирск, Воронеж. Аутсайдеры — города Поволжья, Нижний Новгород, Волгоград.

Сейчас государственная политика должна немного смягчиться, уверены аналитики. Требования и ориентиры для регионов строить больше одного «квадрата» на человека придется корректировать в силу ряда объективных причин.

В последние 10 лет застройщики работали в первую очередь с 25-35-летним населением. Это люди, которые покупали первую свою квартиру. Они были достаточно непритязательными в своих запросах, закрывали глаза на качество, лишь бы купить свое жилье. Поэтому застройщикам работалось легко. «Но так будет не всегда», — уверяет аналитик. По прогнозу Росстата, эта группа начнет сильно сокращаться к 2020—2025 годам. А к 2030-му людей в возрасте от 25 до 40 лет станет меньше в 1,5 раза.

Михаил Хорьков выделил три возрастные группы, которые будут определять будущее рынка жилья. Первая — молодежь. Она для рынка жилья всегда очень значимая. Однако со временем эта группа будет сокращаться.

Третья группа, новая для рынка жилья, — пенсионеры. По данным Росстата, в этой группе средняя обеспеченность жильем составляет около 36 квадратных метров на человека. Для большинства это избыточная площадь, и многие из этой категории будут вынуждены оптимизировать свое жилье, выбрав дешевый, но при этом более комфортный вариант. Именно с таким вызовом застройщикам придется работать уже следующие пять-десять лет, уверен эксперт.