Апарт-комплексы премиум-класса Петербурга теряют покупателей

В первом квартале 2018 года спрос на апартаменты в сегменте премиум-класса уменьшился на 69% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За первое полугодие этого года в продажу не вышло ни одного премиального апарт-отеля. Эксперты считают, что такой обвал рынка произошел из-за грядущего ужесточения законодательства в сегменте апартаментов.

Апарт-комплексы премиум-класса Петербурга на сегодня составляют не более 12% в общем объеме предложения рынка апартаментов. В эту цифру входят и те проекты, которые расположены в рекреационных зонах – например, на Крестовском острове. Причем последнее время предложение не растет: за первый квартал 2018 года в продажу не вышло ни одного апарт-отеля премиального сегмента. В общей структуре продаж апартаментов, по данным аналитиков, спрос на номера премиум-класса в первом квартале этого года составил не более 1%, тогда как за аналогичный период прошлого года этот показатель составлял 7%. По прогнозам экспертов, во втором квартале «скачка» в этой нише также не произойдет.  

«Дело в том, что премиальные апартаменты – это, скорее, псевдожилье, а не классические апарт-отели. Условно говоря, это очень дорогое жилье с развитым сервисом. Они ориентированы на проживание, но не на инвестиции. Если застройщик будет позиционировать их как апартаменты для сдачи в аренду, продать их будет весьма сложно», - объясняет Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй».

Стоимость таких апартаментов высока и находится в диапазоне 192-403 тыс. рублей за 1 м2, а в среднем составляет 266 тыс. рублей за 1 м2. Сейчас для инвестиций приобретается 10% апартов премиального сегмента, причем под «инвестицией» понимается не дальнейшая сдача в аренду для получения дохода, а способ сохранения средств. У этого сегмента недвижимости очень требовательный, искушенный покупатель, у которого есть и другие способы инвестирования средств, добавляет Марина Сторожева.

В ближайшее время этим объектам предстоит пройти сертификацию, и далеко не во всех запроектирована необходимая для гостиницы инфраструктура. Так, обычно в псевдожилье не заложены необходимые технологические зоны (например, нет помещений для полноценной управляющей компании, раздевалок с душевыми и столовой для персонала, не предусмотрено помещения для хранения инвентаря, грязного и чистого белья, отсутствует соразмерная размеру объекта зона ресепшн и лобби и т.д.), нормы безопасности намного ниже и не соответствуют гостиничным, не разработаны специальные маршруты для сотрудников, которые не пересекаются с маршрутами гостей. Это означает, что такие комплексы не смогут работать для приема гостей, а следовательно, приносить прибыль инвесторам, даже если спрос на премиальный сегмент оживится.

Однако, по мнению экспертов, «оживления» на рынке можно не ждать. Покупатели, рассматривающие такие комплексы для жизни, видят тенденцию к ужесточению контроля над апартаментами: этот вид недвижимости по закону не подходит постоянного проживания (только для долгосрочной аренды). С проблемами столкнутся и люди, покупающие псевдо-апартаменты премиум-класса с целью инвестирования. Собственники таких юнитов не смогут пройти обязательную сертификацию, а если и пройдут ее, то получат самую низшую категорию.

Соответственно, их проект не будет в полной мере конкурировать с множеством отелей 4-5* и окупать вложенные инвестиции. 

«В Петербурге сложилась уникальная ситуация. Рынок насыщен предложениями по размещению в премиум и супер-эконом сегментах, тогда как качественных гостиниц 2-3* очень мало, - отмечает Марина Сторожева. - Однако по нашему проекту – апарт-комплексу VALO – мы видим, что спрос на апартаменты в среднем сегменте как на инвестиционный продукт довольно высокий. Необходимо отметить также привлекательную стоимость апартаментов: средняя стоимость 1 кв. м. апартаментов комфорт-класса в Петербурге на первый квартал этого года составляла 103 493 рублей».

Марина Сторожева отмечает, что до конца года стоимость 1 м2 апартаментов в среднем ценовом сегменте может подняться на 8-10%, что обусловлено как ситуацией в экономике (инфляция, рост цен на материалы, удорожание себестоимости строительства), так и реформированием рынка апартаментов. Также ожидается снижение ипотечных ставок до уровня 5-6%. Все это повлияет на повышение спроса среди потенциальных инвесторов.