Инвестиционный потенциал складского рынка набирает обороты
Аналитики IBC Real Estate отмечают значительные изменения в структуре собственников складской недвижимости за последние 5 лет: инвесторы увеличивали свой портфель объектов, благодаря инвестиционным покупкам (УК «Современные фонды недвижимости», PLT, Instone Development, Central Properties, Raven Russia, MLP), а девелоперы – благодаря активному строительству новых складских площадей (АТ Недвижимость, Атлант Парк, VS Real Estate).
Устойчивость сегмента в экономические кризисы обеспечила его востребованность. На этом фоне ключевые девелоперы такие как PNK Group, Ориентир, Logistics Partners сменили фокус с владения объектами на их продажу ввиду повышенной стоимости заемного финансирования и высокой привлекательности новых BTS-проектов для инвесторов.
Из топа ушли некоторые игроки, которые не наращивали портфели объектов, в то время как другие проявляли повышенную активность. Так УК «Современные фонды недвижимости» и PLT приобрели за 5 лет более чем по 1 млн кв. м каждый. Как результат, средний размер портфеля по всему списку топ-10 игроков вырос в 1,8 раза: если в 2017 он составлял 565 тыс. кв. м, то в конце 2023 – уже 1 млн кв. м. Рейтинг ключевых собственников пополнился новыми игроками. Central Properties и Instone Development имеют разные инвестиционные стратегии и продолжают наращивать свои портфели складской недвижимостью.
Инвестиционная активность в складском сегменте сохраняется высокой, даже несмотря на некоторое снижение в 2023 году (-36% к аналогичному показателю прошлого года), которое было обусловлено объективными причинами – низким объемом предложения качественных активов на продажу и повышением ключевой ставки ЦБ в III и IV кварталах.
При этом с точки зрения спроса на аренду и продажу 2023 год стал рекордным, на рынке практически не осталось свободных площадей. Как следствие, на рынок вышло большое количество новых проектов формата BTS в аренду – по итогам года их общий объем по России составил 2,3 млн кв. м. Новый продукт для будущих инвестиций продолжает формироваться даже несмотря на рост стоимости строительства и арендных ставок. По окончании девелоперского цикла и при условии снижения ключевой ставки, во второй половине 2024 года аналитики IBC Real Estate ожидают большой объем новых инвестиционных сделок.
«При сохранении текущего геополитического фона, структура рынка будет меняться незначительно. Позиции ЗПИФов будут усиливаться и дальше, потому что покупка паев является хорошо защищенным вариантом альтернативных инвестиций для разного класса инвесторов. Этот тренд и активность основных игроков сохранится в 2024-2025 г. Склады по-прежнему остаются одними из самых привлекательных и надежных активов, устойчивых к кризисным явлениям в экономике», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
