IPG.Estate: 20% производственных компаний ищут землю, а не готовые объекты

Консалтинговая компания IPG.Estate подсчитала, что за первое полугодие 2023 года рынок складской и индустриальной недвижимости в Санкт-Петербурге пополнится практически на 550 000 кв.м, но в открытый рынок выйдет незначительная доля площадей. В связи с дефицитом предложения компании рассматривают покупку земельных участков под самостоятельное строительство.

Доля вакантных площадей в структуре рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга до сих пор незначительна и не превышает 4,5% даже с учетом предложения по субаренде. При этом до конца 2022 года рынок также не пополнится новым предложением. По нашим оценкам, новые проекты будут введены в первом полугодии 2023 года: 294 700 кв.м – в I квартале, 252 200 кв.м – во II квартале. Около 60% данных площадей, это складские объекты под собственные нужды крупных федеральных маркетплейсов, остальная часть, это объекты, которые начинали строится еще до февраля 2022 года. Таким образом, объём спекулятивного складского рынка Санкт-Петербурга увеличится до 3,81 млн кв.м. Но с учётом неудовлетворённого спроса мы прогнозируем выход незначительного объёма площадей в открытый рынок – большинство свободных блоков будут законтрактованы ещё до ввода в эксплуатацию. Арендаторам привычна такая картина, и на текущий момент 20% спроса ориентировано на покупку земельных участков вместо аренды спекулятивных площадей.

Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate:
«Рынок активен и компании смотрят в покупку земельные участки под строительство собственных производственных объектов. Введение промышленной ипотеки и других меры стимулирования предприятий ограничены количеством предлагаемых к продаже на рынке объектов. Традиционно популярным остаётся запрос на +/- 1 га земли. В Ленинградской области, особенно на юге города, достаточно крупных земельных пятен для создания промышленной инфраструктуры. Инвесторы запрашивают площадки, которые обеспечены необходимым объемом инженерных мощностей. Важны также отдаленность участка от города и близость автомобильных и железнодорожных узлов, так как производственные компании с большим вниманием относятся к комфорту доставки квалифицированного персонала».

Номинальная цена предложения земельных участков практически не меняется за последние годы даже с учетом всех кризисов, однако, с учётом высокого спроса, мы наблюдаем тенденцию на рост цен наиболее ликвидных участков. В пределах 20 км от Санкт-Петербурга земля промышленного назначения обойдётся покупателю в 1 – 2 тыс. рублей за кв.м (10 – 20 млн рублей за гектар) в зависимости от удалённости. В пределах 10 км от города стоимость ЗУ начинается от 20 млн руб. за гектар, в непосредственной близости от КАД цена может достигать 3 500 – 5 000 рублей за кв.м. 

Текущий кризис приводит рынок к нескольким моделям ведения бизнеса, где приостановка планов по росту – скорее, редкость. Большинство компаний готовы продолжать своё развитие, что в том числе, обуславливает отсутствие значительных дисконтов на землю.