Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

• Уровень вакантных офисных помещений на протяжении 2017 г. года оставался в пределах 7–8%, к концу года снизившись менее чем на 1 п. п. по сравнению с 2016 г.
• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды демонстрируют стабильное повышение. В конце 2017 г. в бизнес-центрах класса А зафиксировано увеличение на 9%, в классе B – на 5%.
• Наблюдалось сокращение темпов поглощения. За 2017 г. объём чистого поглощения составил 154 тыс. м², что на 29% меньше показателя прошлого года.
• Суммарный объём сделок аренды составил 120 тыс. м². Основной спрос на офисные площади в 2017 г. году был сформирован сферой IT и телекоммуникаций. За год данный сектор совершил рывок на 25 п. п. в доле арендованных площадей.
• В течение 2017 г. в инвестиционных целях и для собственных нужд компаний было куплено 112 тыс. м² арендопригодных площадей, что сопоставимо с результатами офисного рынка недвижимости в 2016 г.

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам 2017 г. суммарная арендопригодная площадь качественных офисов Санкт-Петербурга превысила показатель в 3 млн м². 5% прироста суммарного объёма арендопригодной площади обеспечил ввод более 20 бизнес-центров в 2017 г., при этом примерно половина всех объектов – это построенные с нуля здания, остальные же вышли на рынок после проведённой реконструкции.

В 2017 г. показатель поступивших на рынок офисов впервые за 10 лет достиг минимального значения – 143 тыс. м², или на 41% меньше, чем в 2016 г. Аналогичное снижение показателя ввода произошло в 2010 г. вследствие спада девелоперской активности в 2008–2009 гг. и существовавшего некоторое время избытка предложения. Впрочем, следует отметить, что более 85% новых качественных офисов пополнило свободный рынок аренды, причём треть новых бизнес-центров по результатам года имеет заполняемость выше 80%.

Максимальный объём качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах сосредоточен в Московском и Центральном районах. В свою очередь Фрунзенский, Кировский и Пушкинский районы наименее обеспечены офисами, в сумме не превышающими 6% от общего объёма предназначенных для аренды помещений в Петербурге. 

СПРОС

Суммарное чистое поглощение по итогам года составило 154 тыс. м², что на 29% ниже аналогичного уровня в прошлом году. Что касается распределения поглощения по локациям, то деловой район «Видовые набережные» укрепил свои лидерские позиции, которые занял ещё в I полугодии 2017 г. Это связано с высоким уровнем заполняемости нескольких объектов, который повысился в течение года, а также с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра Renaissance Business Park, ещё на стадии строительства полностью арендованного компанией «Газпром-переработка».

Примечательно, что деловой район «Северо-Западный» (район размещения «Лахта центра») также постепенно набирает популярность: за год поглощение в нём увеличилось на 19,3 п. п.

На конец года на рынке оставались вакантными 231 тыс. м² офисных площадей, и их большая часть относится к классу B (75%). За год количество свободных помещений класса А увеличилось на 10%, что стало следствием поступления на рынок сразу нескольких высококачественных объектов. Данное поступление не позволило сократить существующий дефицит площадей класса А. Офисный рынок отреагировал на нехватку офисов А-класса снижением вакантных площадей в классе B на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 г. Однако это снижение не настолько велико, как можно было бы ожидать: новое предложение в достаточно привлекательных для арендаторов локациях за год успело полностью или частично поглотиться, но есть ряд объектов B-класса, которые имеют проблемы с заполняемостью по причине периферийной локации или неподходящих условий аренды.

Суммарный объём сделок аренды составил 120 тыс. м², что на 45% меньше аналогичного показателя прошлого года. В целом в 2017 г. наблюдалось снижение средней площади аренды на 39% по сравнению с итогами 2016 г., в основном падение произошло за счёт класса А, где средний метраж сделки стал самым низким за последние 5 лет. Лидирующим направлением деятельности арендаторов по объёмам арендованных площадей единолично стала сфера IT и телекоммуникаций – 53%. В количественном выражении около 30% сделок состоялось с участием данного профиля, в то время как средняя площадь офиса, арендованная IT-компаниями, на 73% превышала среднюю по рынку. В 2017 г. тенденция преобладания компаний нефтегазового сектора в сделках аренды была прервана – доля сократилась на 39 п. п.

В структуре сделок аренды превалировали сделки с офисами класса B – 76% от общего объёма реализованных помещений. Таким образом, на офисном рынке Санкт-Петербурга сложилась ситуация высокого спроса на качественные помещения класса А, находящиеся в дефиците, и частичного восполнения потребности за счёт помещений более низкого класса.

Большинство арендаторов, обратившихся в компанию Knight Frank St. Petersburg в течение 2017 г., имели своей целью сменить местоположение и ориентировались на подбор помещения с отделкой в Центральном, Петроградском и Московском районах. Стоит отметить, что по итогам 2017 г. именно в данных деловых районах был суммарно арендован 66% офисных площадей класса А и B. Основной бюджет заявок варьировался в пределах 1 100–1 200 руб./м²/мес. Величина ставки аренды, локация, транспортная доступность и наличие парковки по-прежнему являлись определяющими факторами при выборе офиса.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

Как и в 2016 г., в течение 2017 г. наблюдалась тенденция увеличения уровня ставок аренды. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 835 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса В – 1 171 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. По сравнению с концом 2016 г. пообъектный прирост ставок составил 11% и 6% для обоих классов соответственно, причём в классе А увеличение среднего показателя в значительной степени обусловлено ростом ставок в 6 бизнес-центрах Василеостровского района. Такая реакция арендодателей может быть связана с открытием центрального участка ЗСД, в результате чего в локации улучшилась транспортная ситуация.

Заявленная средняя стоимость открытой организованной парковки к концу 2017 г. составила 5 301 руб./мм./мес. и 8 018 руб./мм./мес. для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим годом средние ставки аренды машиноместа увеличились на 8% для бизнес-центров класса А и уменьшились на 6% в классе B.

ПРОГНОЗ

По нашим оценкам, в 2018 г. на рынок офисной аренды поступит около 263 тыс. м² площадей. Если планы по вводу осуществятся, то результаты 2018 г. будут на 84% больше итогов 2017 г. Тем не менее значительную долю ввода составят офисные площади многофункционального общественно-делового комплекса «Лахта центр», который предназначен для собственных нужд компании «Газпром». Поэтому стоит заметить, что без учёта площадей данного объекта только 53% заявленного объёма в новом предложении будет предназначено для рынка аренды. При этом  завершение в срок всех входящих в эту долю проектов маловероятно в силу длительного периода реализации или нулевых этапов строительства, поэтому действительное количество нового предложения вряд ли в достаточной мере обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 г.

В связи с ротацией арендаторов, а также замедлением темпов строительства и ввода новых качественных бизнес-центров в 2018 г. на рынке сохранится тенденция на снижение доли вакантных площадей на 1–1,5 п. п. Дефицит высококачественного предложения и «вымывание» крупных офисных блоков в краткосрочной перспективе станут предпосылками для дальнейшего  повышения ставок аренды на 7–10%, так как освобождения офисных помещений, арендуемых структурами и подрядчиками «Газпрома», стоит ожидать не ранее 2019 г.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

«К концу 2017 г. проявление дефицита качественных офисных площадей стало все заметнее  ̶  отмечены случаи, когда на освобождающиеся площади претендуют несколько клиентов и собственник помещения может выбирать наиболее интересного для себя арендатора. В такой ситуации все сложнее крупным клиентам: на освободившиеся площади собственники предпочитают не ждать крупных арендаторов с их длительными процессами принятия решения и утверждения сделок, а делят помещения на более мелкие блоки и быстро сдают их. При этом значительного роста ставок аренды не наблюдается, арендаторы по-прежнему оптимизируют свои затраты, и величина арендной платы является основным параметром при выборе офиса. В 2018 г. мы не ожидаем больших изменений: продолжится ротация арендаторов, незначительный объём ввода новых объектов сможет только частично удовлетворить отложенный спрос. При этом для взыскательных арендаторов, желающих переехать в объект наивысшего качества, выбор будет очень скромный: большинство вновь возводимых объектов, предназначенных для рынка аренды, по своим характеристикам относится к классу В».