Офисный рынок Москвы ожидает масштабный ввод

Аналитики IBC Real Estate проанализировали перспективы ввода новых офисных площадей на рынке Москвы, исходя из объема уже реализуемых, а также анонсированных девелоперами проектов и, с учетом сроков на их реализацию, подсчитали, что в ближайшие четыре года – в период с начала 2024 до конца 2027 в столице будет введено 2,7 млн кв. м офисов. При этом для 1,7 млн кв. м или 62% из них основной стратегией реализации станет продажа. 

Эксперты компании отмечают, что по итогам 2023 года в эксплуатацию было введено 277 тыс. кв. м, т.е. на 20% ниже показателя 2022 года. Причиной такого сокращения объемов строительства стало снижение активности девелоперов еще в 2020 году. Однако в 2024 году прогнозируемый объем ввода составит 728 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года более чем в 2,5 раза. Крупнейшими проектами текущего года станут башни Moscow Towers офисной площадью 263 тыс. кв. м и штаб-квартира Яндекс на 121 тыс. кв. м офисов. 

В 2025 году к вводу в эксплуатацию ожидается 801 тыс. кв. м. Такой показатель во многом сформирован масштабными проектами built-to-suit (под конкретного пользователя), крупнейшим из которых является штаб-квартира Роскосмос на 200 тыс. кв. м офисов. Кроме того планируется ввод в эксплуатацию крупных проектов iCity и SLAVA 4 офисной площадью 136 тыс. кв. м и 102 тыс. кв. м соответственно. Одним из единичных проектов в аренду, который заявлен к вводу в 2025 году станет бизнес-центр Dubinin’Sky на Павелецкой офисной площадью 69 тыс. кв. м. 
Прогнозируемый объем ввода на 2026 год – порядка 447 тыс. кв. м. Крупнейшим заявленным проектом является здание штаб-квартиры Сбера на территории СберСити в Рублево-Архангельском. В 2027 году ожидается ввод в эксплуатацию 752 тыс. кв. м офисов, в т. ч. крупные проекты STONE Ходынка и SLAVA 5, офисная площадь каждого из которых равна 67 тыс. кв. м.


Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа. Общий объем сделок на продажу по итогам 2023 года составил около 450 тыс. кв. м, 280 тыс. кв. м из которых было реализовано в еще строящихся бизнес-центрах, что стало рекордным значением за всю историю офисного рынка. Таким образом интерес девелоперов к строительству объектов на продажу становится преимущественной стратегией и продолжает расти. 


В результате повышенного спроса в 2023 году на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах 54% офисов в объектах будущего строительства уже реализовано. Крупнейшей сделкой прошлого года стало приобретение Правительством Москвы 47 тыс. кв. м в строящемся проекте iCity. В настоящий момент в активной стадии также находится ряд крупных сделок по покупке строящихся офисных зданий.

«Мы наблюдаем, как девелопмент снова оживает после нескольких лет низких объемов нового строительства. Одним из рычагов активности выступают льготы для застройщиков по программе стимулирования создания мест приложения труда. На рынок продолжают выходить офисные проекты от жилых девелоперов – с начала 2024 года стартовали продажи в Upside Кунцево от Upside Development и Nevsky Plaza от компании КРОСТ. В 2024 году мы прогнозируем сохранение спроса на приобретение строящихся офисных помещений. К моменту ввода в эксплуатацию большинство зданий будет уже реализовано, поэтому сильного увеличения доли вакантных площадей не ожидается», – резюмирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.