Офисы класса А до 150 кв. м стали самым дефицитным продуктом рынка аренды

Несмотря на планомерный объем ввода офисов класса А с начала 2023 года, на рынке сохраняется дефицит небольших блоков до 150 кв. м. При этом такое предложение наиболее востребовано у арендаторов. Так, по данным аналитиков STONE, на июль 2023 г. суммарный объем предложения небольших офисных блоков класса А от 50 до 150 кв. м в аренду в границах МКАД составил всего 6 504 кв. м или менее 1% от общего объема на рынке.

В целом предложение аренды в небольших московских высококлассных офисах увеличилось на 2% с начала 2023 года. При этом незначительный прирост объясняется пополнением предложения в основном в «Москва-Сити», где сосредоточено 87% предложения офисов класса А до 150 кв. м. В то же время, именно в локации ММДЦ постепенно растет вакансия: увеличение показателя может продолжится при сохранении внешних факторов.

В компании отметили, что за пределами делового центра предложения в аренду по-прежнему единичны, а в бизнес-центрах класса А, расположенных внутри МКАД и введенных в эксплуатацию после 2017 года, подобные лоты практически отсутствуют. Тенденция обусловлена сокращением объемов строительства офисов в классе А и отсутствием ввода бизнес-центров с предложениями офисов до 150 кв. м. Так, по оценкам CORE.XP, в I полугодии 2023 г. было введено 105 тыс. кв. м новых офисных площадей, что почти в три раза превышает показатель первого полугодия прошлого года, однако небольшие офисные блоки в этом объеме не представлены. 

Небольшой объем доступного для аренды предложения офисов класса А смещает интерес компаний-резидентов и инвесторов: они обращают внимание на строящиеся объекты в высокой стадии готовности, так как в существующем построенном предложении недостаточно вариантов для выбора. При этом география спроса на небольшие офисы расширяется: сегодня основные новые бизнес-центры класса А располагаются в 3-километровой зоне вблизи ТТК. Компании-арендаторы, в свою очередь, активно интересуются новыми деловыми локациями. 

«Переток спроса со стороны бизнеса в строящиеся объекты обусловлен ограниченным предложением в экспонировании или его моральным устареванием. Кроме того, мы видим рост интереса к новым локациям, где ранее не было современных бизнес-центров, учитывая развитие транспортной инфраструктуры в городе – ключевой характеристики для бизнес-центра класса А, и близость к сложившимся деловым коридорам», – рассказала директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. 

В настоящий момент в открытой продаже представлено менее десяти таких бизнес-центров класса А, суммарный экспонируемый объем небольших лотов от 50 до 150 кв. м в данных проектах составляет всего 10% от общего объема текущего предложения в офисных зданиях на продажу блоками.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в диапазоне площадей до 150 кв. м в I полугодии 2023 года демонстрировала стабильность и на июль 2023 года составляет 46 300 руб. за кв. м в год без НДС и без учета операционных расходов. Данный показатель на 43% выше средневзвешенной ставки по всем офисам класса А в пределах МКАД – согласно данным NF Group, на июль 2023 года – 32 319 руб. за кв. м в год без НДС и без учета операционных расходов.