С чем входит рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 год, как готовится к грядущим событиям – в обзоре актуальных показателей и прогнозов на 2018 год.

Офисы

Всего в 2017 году было введено 111 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на класс А приходится 43%, к классу В+ относится 40%, к классу В – 17%.

В 4Q 2017 незначительно сократилась средняя арендная ставка в офисах класса А – за счёт «вымывания» с рынка более дорогих лотов. В остальных классах ставки остались на уровне 3Q 2017 г. За год арендная ставка в классе А выросла на 3%, в классах В+/В - на 2%, класс С показал рост в 4%.

По сравнению с концом 2016 года вакансия в классе А сократилась на 21% (в 10,3% в 4Q 2016 г.), в классе В+/В на 5% (с 10% в 4Q 2016 г.), в классе С на 34% (с 9,5% в 4Q 2016 г.).

«В Петербурге изменилась структура спроса на рынке коммерческой недвижимости: если ранее, в отличие от Москвы, Северная столица больше интересовалась торговыми площадями, то в 2017 году пальма первенства перешла офисам. Основная причина популярности сегмента офисной недвижимости – низкий порог входа: собственники были вынуждены корректировать цены в сложной рыночной ситуации до минимальных», - комментирует Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. – «Тем временем девелоперы оптимистичны и продолжают активный ввод офисных центров в Москве и Петербурге, причем превалирует в числе новых офисов класс А».

Торговля

На рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 году введено 4 объекта совокупной площадью 20,2 тыс.кв.м GLA, что в 6 раз ниже ввода в 2016 году.

По итогам 4Q уровень вакансии в торговых центрах преодолел отметку в 5% и составил 4,9%. За год на фоне отсутствия ввода новых крупных ТК и активизации ритейлеров вакансия существенно сократилась – на 3 п.п. – достигнув уровня, аналогичного 3Q 2013 г.

По итогам года средняя арендная ставка в торговых центрах показала небольшой рост: 1,3% для торговой галереи и 0,2% для якорных арендаторов.

Апартаменты

По итогам 2017 года объем предложения в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга составил 5 790 ап. в 42 корпусах в рамках 36 комплексов – стремительный рост на 95% по сравнению с 2016 г. От этого объема 54% относятся к формату buy-to-let (3 168 ап. в 13 комплексах), 46% - к формату buy-to-live (2 622 ап. в 26 комплексах). Объем спроса к концу года существенно вырос и составил 2 000 юнитов (+257% к 2016 г., намного больше, чем ожидалось). В структуре предложения по-прежнему преобладает бизнес-класс.

Гостиницы

На конец 2017 г. в Петербурге действует около 360 качественных отелей (3-5*) с номерным фондом 24 тыс. номеров. За год рынок увеличился на 890 номеров в 10 отелях – рекордный показатель, самый высокий после 2010 г., когда прирост предложения составил около 1000 номеров. Среди прочих открылось 3 отеля под международными брендами 4-5* на 430 номеров. Туристический рынок растет, прогнозируемое число туристов – 7,5 млн. чел. (+8% к 2016 г.). Показатель загрузки качественных отелей составил 66% (-2 пп. к уровню 2016 г.). Отельеры оптимистично наращивали цены, средний тариф вырос и составил 6800 руб./номер/сутки. В 2018 г. ожидается увеличение загрузки до показателей 2016 г. (68%), а как следствие - повышение тарифов на размещение в пределах 5-10%.

Склады

За 2017 год было введено 106 тыс. кв.м складов, что почти на 40% меньше общего объема ввода за 2016 год. На формат build-to-suit приходится 53% о общего объема, 57% от введенных в 2017 году складов относятся к классу А.

Объем крупных сделок за год составил 125 тыс. кв.м, из которых 20 приходятся на 4 квартал 2017 года. В течение 2017 года вакансия увеличилась на 3,3 п.п. в классе А и на 1,5 п.п. в классе В.  Арендные ставки, в свою очередь, за год потеряли 11% в классе А, а в классе В - 5 %.

Коворкинги

По итогам 2017 г. насчитывается 43 коворкинга (с учётом некоммерческих). Наибольшее количество коворкинг-центров расположено в Центральном районе Петербурга (37%).

Общая площадь коворкинг-центров оценивается в 15 000 кв. м, доля openspace пространств составляет около 50% (более 7 000 кв. м). Общее количество рабочих мест – около 1 700 шт.

Более половины классических коворкингов располагают площадью до 300 кв. м. Доля объектов от 600 кв. м – около 20%. Для специализированных объектов наиболее характерна площадь до 100 кв. м, однако встречаются и объекты 200-250 кв.м.

Прогнозы

В 2018 г. объем ввода офисной недвижимости может составить около 200-230 тыс. кв.м (GLA), при этом более половины площадей (60-70%) придётся на Лахта-центр (1 оч.). При сохранении позитивных макроэкономических трендов в 2018 г. возможен рост арендных ставок в пределах 3-6% за год.

Объем ввода торговых площадей в наступившем году может достичь отметки в 60 тыс.кв.м, большая часть придётся на специализированный ТК -  мебельный центр «Аквилон на Богатырском» (45,5 тыс.кв.м GLA). Кроме того, в 2018 г. ожидаются Outlet Village Пулково-II и несколько малых ТЦ.

Сегмент апартаментов в 2018 г. пополнится 4-5 комплексами на 2 000 – 3 500 юнитов. Прогнозируется сохранение объемов спроса и роста цен в пределах 4-5%.

В начале 2018 года к ЧМ ФИФА планируется открытие 2-3 отелей категории 3-4* на 350 -550 номеров.

В течение года планируется ввод не более 100 тыс. кв.м складских помещений, из которых 30 тыс. кв.м планируются к вводу уже в 1 квартале. В 1Q 2018 года ожидается снижение уровня вакантности и незначительный рост арендных ставок.

В ближайшее время ожидается открытие нового коворкинг-центра «Практик» на Невском пр., 153 общей площадью 500 кв. м.