Уровень вакантности на рынке складской недвижимости регионов России достиг рекордно низкого уровня

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году компании-арендаторы наращивают и перераспределяют свои складские мощности, адаптируясь к изменениям в цепочках поставок. Рекордный спрос на складские помещения привел к резкому сокращению уровня вакантности и увеличению ставок аренды.

Москва, 23 августа 2023 г. Первое полугодие 2023 года на региональном рынке складских помещений России завершилось резким сокращением доли вакантных площадей, которая за шесть месяцев снизилась на 0,9 п.п. и достигла рекордных 2,0%. По данным Nikoliers, это минимальное значение уровня вакантности за последние 10 лет. Наиболее существенно дефицит проявляется в Казани и Нижнем Новгороде, где практически не осталось свободного предложения в существующих качественных спекулятивных объектах.

Стремительное сокращение уровня вакантности – результат дисбаланса складского рынка, когда объем нового строительства не успевает за динамично растущим уровнем спроса. Так, в первом полугодии 2023 года спрос на региональном рынке складской недвижимости России (без учета Московского и Санкт-Петербургского регионов) достиг максимального полугодового значения – 829 тыс. кв. м. Показатель превышает годовые значения предыдущих лет, уступая лишь итоговому результату 2021 года, когда спрос составил 1,193 млн кв. м. С учетом высокой активности заключения сделок, особенно в формате BTS, ожидается, что итоговый объем спроса текущего года опередит показатель 2021 года.

Рост интереса компаний к региональным рынкам связан с активизацией игроков из сферы онлайн-ритейла и розничной торговли, которые занимают лидирующие позиции в структуре спроса (69% и 19% соответственно). Примечательно, что компании-арендаторы, помимо городов-миллионников, все чаще рассматривают города с меньшим населением. По данным Nikoliers, по итогам первого полугодия 2023 года наиболее привлекательными направлениями для регионального развития стали Омск (130 тыс. кв. м), Оренбург (129 тыс. кв. м) и Саратов (117 тыс. кв. м).


При этом совокупный объем нового предложения в регионах составил 248 тыс. кв. м, основную часть которого (77%) сформировали BTS-проекты и объекты под собственные нужды. Среди городов-лидеров по объему ввода выделяются Краснодар (60 тыс. кв. м), Волгоград (46 тыс. кв. м) и Новосибирск (36 тыс. кв. м). Завершение всех строительных проектов приведет к значительному увеличению новых площадей и в Екатеринбурге, где планируется реализация более 115 тыс. кв. м складских помещений. Всего по итогам первых шести месяцев 2023 года объем предложения на рынке складской недвижимости регионов России насчитывает 11,4 млн кв. м.

В целом, в 2023 году ожидаемый совокупный объем нового строительства может составить 650–700 тыс. кв. м, что незначительно превышает прошлогодний показатель (620 тыс. кв. м). Однако только порядка 15% этого объема приходится на спекулятивные объекты, остальную часть формируют BTS-проекты и склады под собственные нужды.

На фоне растущего дефицита свободного предложения увеличивается и средневзвешенная ставка аренды.  Так, средневзвешенная ставка аренды на качественные складские помещения triple net по итогам первого полугодия 2023 года выросла на 16% и составила 5 140 руб./кв. м/год. Высокие ставки аренды отмечены в Екатеринбурге (6 611 руб./кв. м/год), Красноярске (6 301 руб./кв. м/год) и Владивостоке (5 820 руб./кв. м/год).

«Игроки рынка постепенно адаптируются к изменениям в цепочках поставок, наращивая и перераспределяя свои текущие складские мощности. Мы наблюдаем новый рост интереса к ключевым транспортным узлам в городах-миллионниках, а также запросы на складские площади в городах с населением до 500 тыс. человек на ключевых федеральных транспортных магистралях, – комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. – Учитывая планы расширения деятельности компаний из сферы e-com и розничной торговли в регионах, мы ожидаем дальнейшее увеличение объемов нового строительства в ближайшей перспективе, а также рост арендных ставок на фоне снижения уровня вакантности».