Замедление активности на офисном рынке Москвы
Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют замедление деловой активности на офисном рынке Москвы по итогам 2023 года. Доля свободных площадей, которая стремительно росла на протяжении первых двух кварталов 2023 года, по итогам третьего квартала стабилизировалась на уровне, сравнимом с 2022 г., – 8,9%, следует из отчета #MARKETBEAT.
За 3 квартал было введено 7 объектов офисной недвижимости, из которых 2 относятся к классу В+ и 5 – к классу А. По объему площадей превалирует также класс А – 87% против 13% в классе В+. 2023 год может стать антирекордным в контексте ввода класса В. За последние 10 лет минимальное новое строительство в классе В мы фиксировали в 2018 году – 72 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков компании, в текущем году объем введенных площадей класса В может не достичь даже половины значения 2018 года.
Новое строительство остается сдержанным, большинство объектов вводятся в эксплуатацию частично или полностью заполненными. Например, на текущий момент вакансия по всем построенным с начала года объектам составляет всего 17%. Объем нового строительства по итогам года ожидается на 24% меньше, чем в 2022 году – на уровне 270 тыс. кв. м. В 2024 году, несмотря на рост показателя, спекулятивное новое строительство не окажет влияния не вакансию – крупные объекты, заявленные к вводу, либо уже целиком или полностью заполнены либо находятся в стадии продвинутых переговоров. В 2025-26 гг. новое строительство будет на уровне 250-350 тыс. кв. м.
Продажи продолжают пользоваться спросом. Общий объем закрытых сделок продаж за период 1-3 кв. 2023 г. в два раза больше показателя аналогичного периода 2022 года. Ставки аренды сравнимы с показателем аналогичного периода прошлого года.
«Трансформация рынка очевидна – мы видим запросы от новых российских компаний, причем все чаще это запросы на покупку офисов. Первое полугодие было очень активным, но текущие макроэкономические реалии не могут не отразиться на бизнес-процессах клиентов. Однако ввиду достаточной зрелости рынка, мы говорим не о критичной для сегмента динамике, а о замедлении его развития в среднесрочной перспективе», – прокомментировала ситуацию Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Замедление деловой активности, с высокой долей вероятности, станет одним из следствий последних решений регулятора относительно повышения ключевой ставки. Отражение данного факта мы увидим в прогнозных значениях спроса на будущие периоды. В 2024 году общий уровень спроса будет поддержан единичными крупными сделками.
По итогам текущего года аналитики прогнозируют сохранение номинального показателя на уровне прошлого года, в диапазоне 20 400 – 20 500 рублей за кв. м в год – в реальном исчислении с учетом инфляции это означает снижение показателя.
Абсолютное большинство международных компаний приняли решения о судьбе своих офисов в 2023 году, поэтому исход иностранных игроков больше не является главным фактором давления на долю свободных площадей. Новые объекты вводятся заполненными, поэтому на незначительный рост вакансии будет больше влиять сокращающийся спрос, чем новый ввод.
«Уникальную ситуацию мы наблюдаем в контексте анализа структуры спроса. Обычно в кризисные периоды арендаторы стремятся оптимизировать затраты и из дорогих помещений (класса А) переезжают в более экономичные опции (класс В). Сейчас же мы видим совсем другую динамику. Объем сделок в классе А, закрытых за 3 квартала, уже превысил годовое значение 2022 года. Во многом подобная динамика спроса в классе А – результат крупных сделок продажи», – отметила директор департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
