#антивирусное: «Суета вокруг закона»

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», о том, могут ли собственники и арендаторы коммерческой недвижимости сохранить баланс интересов.

В кризисные времена целесообразность в сознании законодателя нередко подменяет собой системную законность. Поэтому читая проекты законов и изучая нормативные акты, возникшие за последние месяцы, я ничему не удивляюсь. Многие из них сделаны хаотично, с грубыми нарушениями не только полномочий законотворцев, но и элементарной юридической техники. Эти изобретенные на коленке и взятые с потолка документы «обогащают» юриспруденцию новшествами, которые нам с вами придется расхлебывать в судах ближайшие несколько лет.

Я долго терпел (да и кратно выросшая на удаленке нагрузка не оставляла времени для дебатов). Но момент настал. Сегодня Госдума РФ рассмотрит во втором чтении проект закона №953580-7, который содержит много чудесных, и даже чудных норм. Но я выскажусь только по одной из них, а именно по «пятому пункту», который дает право арендаторам отказываться от оплаты аренды в одностороннем порядке, без санкций и с возвратом обеспечительного платежа, если у них в период карантина на 50% и более упали доходы.

Как только законопроект с «пятым пунктом» был опубликован, бизнес разделился на два воинствующих лагеря: ликующие арендаторы и ошарашенные арендодатели. И это понятно, поскольку предложенная редакция законопроекта грубо нарушает сложившийся в сегменте баланс интересов по целому ряду причин. Во-первых, в ней нет разграничения договоров долгосрочной и краткосрочной аренды. Во-вторых, право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. В-третьих, не установлен срок вступления в силу одностороннего уведомления, а значит, собственник лишен возможности снизить свои потери, начав поиск новых партнеров (раньше этот риск покрывали штраф и обеспечительный платеж). В-четвертых, оценивать надо не снижение доходов арендаторов, а снижение выручки, поскольку искусственное раздувание расходов дает возможности для манипуляции. И, наконец, поскольку выручка бизнеса часто носит сезонный характер и подвержена естественным колебаниям даже при стабильном рынке, оценивать ее изменения надо очень аккуратно.

На мой взгляд, вмешательство государства в отношения «арендатор — арендодатель» приведет не к устранению негативных последствий пандемии для бизнеса, а к тому, что все риски арендатора окажутся переложены на арендодателя. Причем у собственника коммерческой недвижимости не будет возможности защитить свои имущественные интересы, гарантированные Гражданским кодексом РФ. В результате возникнет перекос ситуации в сторону арендатора, подкрепленный законом. И у собственника не будет источников компенсации расходов.

Правы ли арендодатели, которые говорят, что даже мысль о возможности одностороннего отказа арендатора от договора крамольна и такое изменение закона допускать нельзя? С моей точки зрения, такая позиция тоже ущербна. Ведь лишившийся доходов арендатор, может, и добьется расторжения договора аренды в связи изменением законодательства (что далеко не факт), но все 8-12 месяцев суда он формально будет обязан платить арендную плату (сейчас он в явно невыгодном положении в диалоге с арендодателем). То есть сама идея отказа от договора без суда может быть оправданна. Но при условии, что баланс интересов сторон будет соблюдаться.

Что можно предложить для этого в рамках редакции «пятого пункта» (шансов на его полное переписывание, увы, нет, так как проект внесен правительством РФ)? Я предлагаю следующее.

Во-первых, ограничить действие этого закона хотя бы 1 января 2021 года (при этом, договор аренды должен быть заключен более чем на год и до начала карантина).

Во-вторых, у арендатора должно быть устойчивое снижение выручки на 50% в течение 4 месяцев с момента введения карантина по сравнению со среднемесячной выручкой, рассчитанной как среднее арифметическое за предыдущие 6 месяцев до введения режима повышенной готовности. Правда, в такой редакции законопроекта останется открытым вопрос, что делать с договорами, которые были заключены менее чем за 6 месяцев до введения карантина. Пока справедливого ответа на этот вопрос я не нашел, так как тут много нюансов — арендные каникулы, ремонты и т.п. Возможно, справедливо будет в этом случае считать среднюю выручку по фактическим месяцам аренды до решения о введении режима повышенной готовности. Но возможны и другие варианты.

В-третьих, прекращение аренды происходит не ранее, чем через 60 дней с момента получения собственником от арендатора.

В-четвертых, обеспечительный платеж, подлежит возврату, если он не был зачтен в счет оплаты какого-либо из периодов аренды.

Это мои пожелания участникам рынка. Как в результате будет выглядеть поправленный «пятый пункт» узнаем уже очень скоро.

Материал опубликован на сайте MarketMedia 21.05.2020

ИСТОЧНИК