Арендаторы опережают инвесторов. В Петербурге сформировался дефицит качественных складов
Свободных качественных складов в Петербурге практически нет — доля вакансии всего около 3%. Дефицит площадей создает благоприятные предпосылки для развития новых проектов.
За 9 месяцев 2019 года в Петербурге было введено более 100,6 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, подсчитали в компании Knight Frank St Petersburg. Еще 108,9 тыс. кв. м планируется сдать в эксплуатацию до конца года, причем только половина (51%) из них предназначены для аренды.
В последние годы ввод новой складской недвижимости в принципе не был активным, а спрос на аренду был в первую очередь от ретейлеров. Так, по данным Maris|Part of the CBRE Affiliate Network, в первом полугодии на торговых операторов пришлось около 50% сделок по аренде складов, 34% — на промышленные предприятия. В III квартале 2019 года наибольшую долю — 51% — составили арендаторы из сегмента дистрибуции, они заняли около 12 тыс. кв. м, говорит Илья Князев, эксперт Knight Frank St Petersburg.
Негде складывать
Все это приводило к вымыванию с рынка значительного объема свободных помещений, в первую очередь большой площади — от 10 тыс. кв. м и выше. В результате, по данным экспертов, доля вакантных площадей постоянно снижалась и к концу 2019 года, несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов, может закрепиться на уровне менее 3%. По оценке Colliers International, по итогам I полугодия 2019 г. уровень вакантности на складском рынке Петербурга составлял 3,8%. К концу III квартала он сохраняется на схожем уровне.
Для девелоперов, планирующих строительство новых складов, такая ситуация благоприятна, так как гарантирует спрос на возводимые объекты. «То, что во Фрунзенском районе ощущается острая нехватка качественных складских площадей, мы почувствовали уже давно, — говорит совладелец группы компаний «Мультимекс» Андрей Пригульный, — поэтому сейчас мы проектируем на Южном шоссе, рядом с торговым комплексом «Мультимекс», новый административно-складской комплекс площадью 30 тыс. кв. м». Сдача объекта запланирована на конец 2020 года, под склады будет отведено 90% площадей. Еще один проект компания реализует неподалеку от Петербурга — в Кировском районе Ленинградской области, в Шлиссельбурге. Там завершается реновация комплекса зданий бывшей швейной фабрики «Мир», приобретенной «Мультимексом» год назад, здесь помимо складских есть и производственные помещения.
Успеть арендовать
Ситуация с отсутствием на рынке свободных складов большой площади привела к развитию такого формата как built-to-suit (BTS), когда объект сразу строится под конкретного заказчика. Ярким примером стала крупнейшая в III квартале сделка на рынке — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистики» складской комплекс площадью 51 тыс. кв. м.
В то же время популярность формата BTS означает, что свободные площади просто не выходят на рынок, а значит объем предложения фактически не пополняется. Дефицит доступных к аренде крупных складских помещений, отвечающих потребностям компаний в технологическом оснащении и высококачественных материалах строительства, поддерживает спрос в сегменте сделок по схеме BTS, комментируют в Colliers International, отмечая, что доля сделок сегмента BTS в I-III кварталах составила около 60%.
