Четверть квартир в петербургских новостройках скупили инвесторы

19.02.2021

В 2020 году доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге значительно выросла. Всего в новостройках 27,6% квартир были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания, подсчитали аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Данные получены по результатам опроса риэлторских агентств и специалистов по продажам жилья.

По оценкам экспертов, по сравнению с 2019 годом активность инвесторов выросла в 2-3 раза. Тогда в среднем по рынку доля инвестиционных сделок, в зависимости от класса жилья и локации, составляла от 8 до 15%. Пик спроса пришелся на квартиры площадью 24-35 кв. м в пешеходной доступности от метро. Наиболее популярный бюджет сделки – 5-6 млн рублей.

«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», — комментирует Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

В Петербурге отмечено также появление частных инвесторов из Москвы и регионов.

В Москве специалисты ЦИАН составили обобщенный портрет столичного рантье. Средний возраст – 39 лет, «стаж» в жилой аренде – 4 года, 70% работают по найму; 54% сдают «единички». Еще любопытно: 20% столичных арендодателей сами снимают квартиру, а свою – сдают.

Вал «эмоциональных покупок» поспособствовал росту цен и одновременно – увеличению предложения. Карантинные ограничения и закрытие границ уронили спрос на аренду. В Петербурге за год снизились ставки аренды двух- и трехкомнатных квартир, для «единичек» и комнат – остались на прежнем уровне. А бюджет сделки существенно вырос. Все это в совокупности ставит под сомнение расчётные сроки окупаемости вложений. Для Москвы это более 18 лет, для Петербурга – 14 лет. На такой период придётся закладывать расходы на ремонт и обновление мебели...

Кстати: руководители Центробанка заговорили о возможном повышении ключевой ставки. Крупнейшие банки готовят повышение ставок по депозитам.

Минстрой, ФНС и МВД разрабатывают «цифровую платформу» для арендодателей; усиление контроля заставит собственников включать в затраты налог на доходы. А заработки граждан продолжают снижаться...

Рост частных инвестиций в жилую аренду напоминает ситуацию на фондовом рынке: за 2020 год на Московской бирже было открыто около 4 млн новых брокерских счетов. И вряд ли все эти непрофессиональные частные инвесторы окажутся успешными.

Мнения экспертов

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам ООО «Мегалит — Охта Групп»:
«Многие из тех, кого аналитики относят к профессиональным рантье, ими на самом деле не являются. Квартиру такие покупатели рассматривают не как вид заработка, а как способ сохранения сбережений. Для них сдача в аренду – возможность сделать ипотеку условно бесплатной или минимально затратной. Часто такая недвижимость приобретается на будущее, для детей. Поэтому рынок профессиональных инвесторов вряд ли будет сильно видоизменятся. В нашем проекте «Приморский квартал» в качестве инвестиций покупку рассматривает до 15% клиентов. Остальные ищут жилье для себя. Эта пропорция сохраняется на протяжении долгого времени, и мы пока не ожидаем сильных колебаний.»

Надежда Калашникова, директор по развитию СК «Л1»:
«В условиях снижения доходов для многих граждан сдача жилья в аренду - это существенное, а порой и единственное финансовое подспорье. Но аренда аренде рознь. Если сравнивать «древнюю» вторичку и новостройку примерно в одной локации, то арендные ставки могут отличаться на 10-15% - в пользу новостройки, конечно. Но квартира в старом фонде у метро, возможно, будет дороже и более востребована, чем новая квартира «на куличках». Арендные ставки упали в основном на квартиры, расположенные далеко от центра в районах с неразвитой инфраструктурой. Что касается центра, тут все по-прежнему пользуется спросом. Кроме того, инвестиционная привлекательность недвижимости заключается не только в возможность сдавать квадратные метры в аренду. Жилье в хороших локациях в развитых городских районах уверенно дорожает, а предложение сокращается. По новому Генплану город будет развиваться в основном за счет новых территорий на юге, промышленный пояс, расположенный в центре и рядом с ним, опять остался без перспективы. Покупая квартиру в сданном или почти готовом доме в хорошем районе, можно быть уверенным, что спустя некоторое время её можно будет продать с некоторой прибылью.»

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
«В нашем проекте «Георг Ландрин» объем инвестиционных сделок за 2020 год вырос на 20% и составил 42% от общего объема продаж. Каждая вторая сделка совершалась с целью дальнейшей перепродажи недвижимости. Рост стоимости квартир от этапа котлована до этапа ввода составляет от 30 до 50%, зависимости от класса жилья и от локации объекта. Но в 2020 году капитализация составила 100%: готовые квартиры в первой очереди ЖК «Георг Ландрин» в 2020 году стоили в два раза дороже, чем на старте. В 2021 мы прогнозируем снижение объема инвесторов на рынке первичного жилья. Кроме того, стоит учитывать, что к 2023-2024 годам когда будет введен основной объем новостроек, строящихся сегодня, рынок будет перенасыщен вторичной недвижимостью, которую инвесторы активно скупали в 2020 году.»

ИСТОЧНИК


Возврат к списку