Что тормозит развитие рынка новостроек

Пандемия, слабеющий рубль и режим самоизоляции отразились на состоянии российского рынка недвижимости. Сначала в феврале и марте застройщики наблюдали небывалый спрос на квартиры, а потом, в первую неделю карантина – почти полное затишье. Как будет складываться ситуация дальше: продолжат ли покупатели занимать выжидательную позицию, каким образом девелоперы планируют стимулировать продажи, узнал Новострой-СПб.

Динамика рынка в новых условиях: что влияет на спрос 

После аномально высокого спроса в феврале-марте 2020 года, возникшего на фоне ослабевшего рубля, в апреле на рынке недвижимости наступил вполне ожидаемый спад. В первые две недели продажи уменьшились чуть ли не в два раза по сравнению с первым весенним месяцем. Что неудивительно, так как страна оказалась в режиме самоизоляции.

Россияне не знали, чего ждать дальше: сохранятся ли их доходы, будет ли работа. Поэтому от любых серьезных трат на некоторое время почти полностью отказались.

По информации Росреестра, спрос на недвижимость в Петербурге и Ленобласти в первом квартале 2020 года снизился почти на 18% в сравнении с четвертым кварталом 2019 года, и примерно на 22% по сравнению с первым кварталом прошлого года.

Однако надо понимать, что эти данные не совсем корректны, так как они учитывают только зарегистрированные ДДУ. Поданные, но еще не прошедшие регистрацию заявки, в них не отображаются. К тому же, не стоит сбрасывать со счетов, что начало 2019 года ознаменовалось активными продажами из-за грядущего перехода на проектное финансирование.

Застройщики и покупатели опасались изменений в законодательстве и новых правил работы, поэтому стремились приобрести недвижимость на привычных и понятных условиях.

Так что в реальности дела обстоят не так уж плохо. По крайней мере, в Петербурге и Ленобласти. Ни о каких заявленных 25-75% падения спроса на жилые дома (такие цифры по отношению к регионам озвучил в конце апреля вице-премьер Марат Хуснуллин) речи не идет.

Определенное торможение рынка действительно наблюдается, но специалисты в большей степени связывают это с эпидемиологической ситуацией и теми условиями ограничительных мер, которые направлены на сдерживание распространения вируса COVID-19, считает Наталья Козлова, коммерческий директор проекта Royal Park.

К тому же, есть доля граждан, которые предпочитают хорошенько подумать и подождать развития ситуации, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Потом, когда эти покупатели массово выходят на рынок, начинается новый виток его роста. «Однако это не очень комфортная ситуация как для самих покупателей, так и застройщиков. Сейчас в стране запущена ипотека с субсидированной процентной ставкой. Она направлена как раз на то, чтобы нивелировать отложенный спрос и простимулировать людей покупать жилье сегодня», – комментирует эксперт.

Определенную роль в торможении спроса также играют покупатели, которые рассчитывают на большие скидки и ждут более выгодных по ценам предложений. Однако, как показывает практика, после любого кризиса стоимость недвижимости только возрастает, предостерегает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Поэтому, если покупка квартиры давно была в планах, то нет смысла ждать: можно дождаться не скидки, а повышения цены.

Если же говорить о самом процессе покупки, то сложности могут возникать на этапе подготовки документов для дистанционной сделки. Если она проходит с участием ипотечных средств, то клиенту нужно заказывать документы на работе, а в условиях объявленных нерабочих дней сделать это проблематично, добавляет Ольга Ульянова.

Не каждый имеет в свободном доступе необходимую оргтехнику, если требуется что-то отсканировать или распечатать. Кроме этого, если квартира приобретается в ипотеку, то для подписания документов приходится лично идти в банк. Именно поэтому достаточное количество клиентов по разным причинам сейчас отложили покупку.

Технические проблемы, отсутствие нотариусов и переход в онлайн

Не только опасения покупателей сыграли свою роль в падении спроса. Например, часть сделок была отложена из-за проблем регистрации в Росреестре. «Не все покупатели могут оформить сделку в электронном виде, а МФЦ, через которые ведомство принимает документацию в Санкт-Петербурге, не работают с введения режима самоизоляции.

Также МФЦ являются точкой приема большого количества других документов со стороны бизнес-сообщества, поэтому возобновление приема по записи, как это делается, например, в Ленинградской области, во многом помогло бы восстановить некоторые временно приостановленные бизнес-процессы в компании», – говорит Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».

Еще об одной сложности, связанной с карантином, рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Дело в том, что в период «застоя» (в первую неделю апреля) самая большая проблема была с нотариусами: они не работали. А многим покупателям необходимо оформлять нотариально заверенное согласие супруга, либо справку о том, что не состоишь в браке, либо доверенность. И сделать это можно лишь у нотариуса и только с личным присутствием. Со второй недели апреля работу нотариусов наладили и стало возможно заключать договоры».

Также объем обращений и сделок в апреле во многом зависел от того, насколько оперативно тот или иной застройщик включался в режим онлайн-продаж, добавляет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

У тех, кто быстро адаптировался к новым реалиям, снижение было менее значительным. Например, на сайте «Петербургской Недвижимости» реализован широкий набор функций для удобного подбора жилья, а менеджеры компании всегда на связи. В личном кабинете покупатели могут забронировать квартиру, оплатив залог банковской картой. Для подписания договора не нужно ехать в офис: все документы доставят домой.

«Сложившаяся ситуация подтолкнула рынок к внедрению дополнительных digital-инструментов, которые позволяют удаленно забронировать или приобрести понравившуюся недвижимость. Нет сомнений, что в будущем эти инструменты будут активно использоваться и только развиваться. Поэтому в сегодняшней ситуации можно и нужно видеть в том числе позитивные стороны и возможности для развития новых технологий»
Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон»

Группа «Эталон», как и многие другие девелоперы, также сделала ставку на дистанционную работу. Специальные онлайн-туры позволяют в режиме реального времени посетить интересующий жилой комплекс, оценить благоустройство двора, планировку квартиры, вид из окон.

Ход строительства объектов можно увидеть с помощью установленных на стройплощадках web-камер. Также предусмотрена программа для онлайн-оплаты, позволяющая совершать платежи без комиссии по договорам бронирования квартиры, коммерческих помещений и паркингов, а также платежи по ранее заключенным договорам.

Компания «Отделстрой» тоже оперативно включилась в игру по новым правилам. Был создан огромный банк видеофильмов по готовым квартирам в ЖК «Новый Оккервиль», в которых менеджер проводит подробную экскурсию по каждой квартире. Клиентам также показывают реальные виды из окон квартир в ЖК «Новый Лесснер».

«Однако не все покупатели готовы пойти на онлайн-сделку. В ситуации неопределенности, вызванной коронавирусом, приобретение квартиры является не самой базовой необходимостью, даже если семьи арендуют жилье. К тому же, это большое событие, и эмоциональная составляющая покупки огромна. Люди хотят посмотреть квартиру сами, на месте. Онлайн показы не заменят им собственных ощущений»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1

Что может стимулировать спрос

Регулирование застройщиками спроса, исходя из задач компании – нормальная практика. Поэтому уже сейчас девелоперы активно вводят акционные предложения и скидки, чтобы повысить интерес к проектам, а банки конкурируют за счет предложения наиболее выгодных ставок по кредитам, говорит Ольга Ульянова.

Например, компания Bonava запустила программу трейд-ин для жилых комплексов Magnifika и Skandi Klubb в Санкт-Петербурге. Покупатели могут обменять свою недвижимость на новую квартиру в одном из указанных проектов. Для этого они должны внести 5% стоимости на аккредитив сразу после подписания договора. И оставшиеся 95% – после продажи своей квартиры, но до 25 сентября. Фактически таким образом компания предоставляет беспроцентную рассрочку на обозначенный выше срок. Также предлагаются скидки на квартиры в 2-3% при одновременной покупке кладовой или паркинга.

Однако, как известно, спрос рождает предложение, а сам спрос рождается благодаря стабильному доходу, которого сейчас многие лишились. Поэтому, как бы застройщики ни старались придумывать всевозможные бонусы, «первая скрипка» здесь принадлежит государству.

Поэтому ипотека с государственной поддержкой по ставке 6,5% – пожалуй, один из самых важных шагов на пути активизации спроса, считает Надежда Калашникова. Кроме того, благодаря тому, что все последнее время себестоимость квадратного метра росла, застройщики уже «отыграли» большую часть своего маржинального запаса и уже при всем желании не могут снижать цены. «Мы же не нефть качаем, мы не можем уходить совсем в минус», – говорит эксперт.

С тем, что льготная ипотека со ставкой 6,5% является серьезным подспорьем для рынка недвижимости и покупательской активности, согласна Ольга Трошева: «С введением этой программы количество обращений у ведущих компаний вернулось на уровень, сопоставимый с апрелем прошлого года. Что неудивительно, ведь в последние годы именно доступность жилищных кредитов во многом определяла развитие рынка недвижимости. К примеру, на начало 2020 года 62% покупателей приобретали квартиры с использованием заемных средств».

Динамика развития строительной отрасли

Важный вопрос, который сейчас волнует покупателей: как вести себя в нынешних экстремальных условиях? Ждать благоприятного момента или вкладываться в недвижимость? И что будет с рынком дальше?

В целом вердикт такой: нынешний кризис – это не первое непростое время для нашей страны. Российский покупатель способен адаптироваться к новым условиям, но, конечно, должно пройти какое-то время, прежде чем он снова начнет себя чувствовать комфортно, считает Алексей Бушуев.

Однако, если вопрос приобретения нового жилья стоит остро, то не нужно брать паузу и ждать лучших условий. Резкого снижения стоимости квадратного метра, о котором многие говорят, не произойдет. Ипотеку всегда можно рефинансировать, а вот понравившийся вариант упустить легко. К тому же, текущая ставка в 6,5% очень выгодна, и может даже перекрыть проценты по инфляции.

«Недвижимость всегда была и будет понятным и надежным инвестиционным инструментом для сохранения собственных средств. Компании, обладающие хорошим земельным портфелем, устойчивой финансовой позицией и многолетним опытом, пройдут этот сложный этап достойно»
Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон»

В дальнейшем спрос во многом будет зависеть от уровня поддержки населения государством, ипотечных ставок и покупательской способности, на которую повлияет программа поэтапного выхода из самоизоляции, говорит Ольга Трошева.

Мария Черная полагает, что после снятия ограничений на передвижение спрос на жилье временно возрастет. Тем не менее число сделок в перспективе будет сокращаться из-за снижения платежеспособного спроса, а также из-за уменьшения предложения и объемов строительства в городе.

Что касается отложенного спроса на карантине, то он вполне может сформироваться. Правда, бума продаж в начале лета ждать все-таки не стоит: экономика будет еще долго приходить в себя, и свободные средства у россиян появятся нескоро. Однако многие клиенты, которые уже в принципе готовы выйти на сделку, не делают это сейчас только потому, что не могут посмотреть объект лично.

Что ж, такое желание вполне объяснимо: покупка квартиры – весьма дорогостоящее мероприятие. Здесь важно учесть все нюансы, начиная от месторасположения жилого комплекса и заканчивая окружающей средой. К сожалению, никакие онлайн-экскурсии не могут заменить персонального присутствия. Поэтому данная категория покупателей после отмены режима самоизоляции вполне ожидаемо придет в офисы продаж за своим идеальным жильем.

ИСТОЧНИК