Двор и ныне там: Смольный признаёт невозможность реконструкции Апрашки

Смольный согласовывает новый договор доверительного управления своими объектами в Апраксином дворе. Тем самым продлевает его неопределённый статус, который сам же считает временным. Инвестор пока не теряет надежды целиком получить комплекс.

Договор доверительного управления с АО "Апраксин двор" (компания на 100% принадлежит городу) был заключён в 2016–м на 5 лет и истекает в июне этого года. Предполагалось, что решение это — временное, на тот период, пока город не определится с инвестором для всего комплекса и не передаст ему свои активы. Но этот период в силу неспешности процессов в Петербурге затянулся. Сейчас комитет имущественных отношений намерен продлить его ещё на 5 лет и запросил согласование преференции в УФАС. Площадь объектов по договору составит 46 740 м².

Прошлый договор антимонопольщики согласовали без проблем в целях "сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия". Однако уже после этого ведомство попыталось его расторгнуть, ссылаясь на то, что компания пересдаёт объекты в аренду. Хотя сам по себе институт доверительного управления подразумевает субаренду, ФАС выиграла суд против КИО в первой инстанции. Но в апелляции и кассации победили городские чиновники.

АО "Апраксин двор" занимается сдачей объектов в аренду и поддержанием их состояния. Планов по какому–либо серьёзному развитию у компании нет.

По данным АО, в настоящее время сданы в аренду 63 объекта на территории Апраксина двора общей площадью 17 340,9 м². За счёт доходов от доверительного управления проведены технические обследования переданных зданий, работы по сохранению восьми объектов культурного наследия и т. д. За время действия договора общество выплатило в казну Петербурга дивиденды в размере 112,8 млн рублей.

Инвестальтернатива

В 2018 году город договорился о реализации крупного инвестиционного проекта по преобразованию Апраксина двора с ИСК "Апраксин Двор" (входит в группу компаний "Питер" Николая Пономарёва, № 29 в Рейтинге миллиардеров "ДП"). Ему был присвоен статус стратегического, вложения оценивались в 5,1 млрд рублей. Согласно договорённости, до 2025 года компания должна создать здесь объекты гостиничного, торгового, спортивного и развлекательного назначения. Однако приступить к работе ей не удалось, поскольку городские помещения до сих пор за ИСК не закреплены. Чтобы отдать площади без конкурса, необходимо внести поправки в городское законодательство. Они находятся на рассмотрении ЗакСа с 2018 года. (Возможно, если Вадим Пономарёв, гендиректор КЦ "Питер", станет этой осенью, как собирается, депутатом, дело пойдёт быстрее.) Пока что концерн "Питер" занимается скупкой частных активов.

Замысел шёл вразрез

"Вопрос о дальнейшем использовании комплекса “Апраксин двор” и о проведении конкурса на разработку концепции реконструкции и реставрации должен был быть рассмотрен до 1 сентября 1992 года с учётом уже имевшегося к тому моменту проекта ЛенНИПИгенплана", — гласило решение малого Совета народных депутатов. Мэрия возражать не стала. На следующий день Анатолий Собчак подписал распоряжение, в котором запретил в дальнейшем сдавать принадлежащие городу помещения рынка в аренду, а также поручил вынести на Градсовет концепцию проекта, рождённую в недрах комитета по жилищному хозяйству и энергетике. В 1994–м мэр создал Агентство по развитию и реконструкции Апраксина двора. Но всё уже тогда упёрлось в вывод вещевого рынка.

Конкурс прошёл через 16 лет, в 2008 году, при Валентине Матвиенко. Победил "Главстрой" миллиардера Олега Дерипаски. Ему удалось обойти конкурента, "Ренессанс Апраксин двор", за которым стояли Шалва Чигиринский и шведская Ruric AВ. Выигравший проект британского архитектора Криса Уилкинсона нёс идею в духе тех лет — со стеклянным куполом в форме облака, — а также предполагал снос ряда корпусов. Но в 2010 году, после проведения историко–культурной экспертизы, город потребовал сохранения практически всех старинных зданий. Что означало переработку концепции. "В архитектурном плане замысел шёл вразрез с интересами сохранения наследия", — говорил впоследствии губернатор Георгий Полтавченко.

А то губернатор уйдёт

В 2013–м город провёл новый архитектурный конкурс, на нём победил проект московского архитектурного бюро Тимура Башкаева. Но и ему суждено было остаться на бумаге. В 2016 году эстафета проектирования перешла к "Студии 44" Никиты Явейна.

"Я сто раз говорил о ней (о своей концепции. — Ред.), и, если честно, мне даже уже самому скучно стало. Главная идея — что на всю территорию, на 60, что ли, домов, сделан мастер–план, как они вместе смогут существовать", — вспоминает в разговоре с "ДП" Явейн. На каждый корпус даны свои предложения по приспособлению, однако инженерное обеспечение территории выполняется по общему плану. Концепция была принципиально согласована с КГИОП. План Явейна понравился инвестиционному блоку Смольного, в том числе благодаря более продуманной экономике — 30% площадей занимали апартаменты, что позволяло инвесторам быстрее окупить затраты. Однако на Совете по инвестициям Полтавченко сказал, что "жилья многовато". Засомневался он и в подземных пространствах. Это охлаждало пыл предпринимателей.

"Не хотелось бы, чтоб обсуждали вопрос слишком долго, — говорила в 2010 году на Совете по наследию Матвиенко. — А то инвестор уйдёт, губернатор поменяется, и всё останется по–прежнему". Так и произошло. С 2018 года "Главстрой" утратил главенствующую роль в проекте. Тогда Смольный предпочёл сделать ставку на структуры концерна "Питер", который начинал свой бизнес в Апраксином дворе и владеет там, в частности, знаменитым "Лениздатом". Концепция "Студии 44" перешла к "Питеру" по наследству.

Правда, и "Главстрой" сохранил контроль над несколькими корпусами и напомнил о себе год спустя, когда выступил с альтернативным проектом (см. "ДП" № 59 от 24.04.2019).

"Господа не могут"

В итоге "Студия 44" продвинулась дальше мастер–плана и выполнила стадию "проект" только для одного из корпусов (№ 37–38, бывшие ягодные ряды), который контролирует "Питер". Раньше эти два здания образовывали пассаж (крытые улицы в Апраксином дворе появились раньше, чем между Невским и Итальянской). Разработанная мастерской документация предполагает воссоздание стеклянной крыши, витражей на боковых фасадах и монтаж внутри нового пространства эскалаторов. В 2019 году проект прошёл историко–культурную экспертизу. На этом всё остановилось.

"Господа не могут с государством никак договориться. То одни условия, то другие, то третьи", — говорит Явейн. "Внешне видно, что Апраксин двор требует реставрационного ремонта. Учитывая, что это один большой объект, подход Явейна был правильным, чтобы в комплексе всем объектом и заниматься", — прокомментировал "ДП" глава архитектурной мастерской "АСМ" Алексей Михайлов. К нему также поступали предложения по реставрации отдельных корпусов, но не срослось.

"Единственно правильное решение по Апраксину двору — привлечь заинтересованного инвестора, который возьмёт на себя обязательства по согласованию и преобразованию всей территории, и наделить его полномочиями по распоряжению объектами собственности Петербурга. Развитие со стороны городской структуры, очевидно, сдерживается недостаточным финансированием, — комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Петербурге. — Но из–за законодательных проволочек проект стоит на месте, и мы имеем сомнительный рынок в самом центре Петербурга, на участке, который явно заслуживает другого использования".

Иван Беркольцев, директор по развитию концерна "Питер":
Мы продолжаем работу на территории Апраксина двора и заинтересованы в её развитии. Сейчас последовательно выкупаем площади у частных собственников. Так, в прошлом году закрыли сделки по корпусам 5, 15–16. На данный момент мы крупнейший частный собственник Апраксина двора, нам принадлежит 61 тыс. м2. Что касается стратегического проекта, заявленного несколько лет назад и подразумевающего вовлечение в инвестиционный оборот городских объектов, то пока что он поставлен на паузу. Мы ждём принятия законопроекта, который позволит властям передать нашей компании, как стратегическому инвестору, недвижимость. Как только он будет принят, сможем заключить соглашение и приступить к реализации проекта.

Александр Кицула, архитектор:
Понятно, что никаких зданий, по высоте превышающих то, что там есть, делаться не должно. Проект Явейна, насколько я понимаю, этому в целом удовлетворяет. Есть нюансы, вокруг которых может быть много споров, разборок и криков общественности. Они связаны с тем, какой конкретно корпус должен разбираться, сноситься и переделываться, сохраняться. Если сносить здание "Лениздата", встанет вопрос о регенерации городской среды, воссоздании церкви и архитектуры, которая была там 100 лет назад. Но нужно ли это? Я не уверен. Потому что в идеале, абстрагируясь от действующего регулирования, нужно заменить его на некое архитектурное решение более высокого качества.

ИСТОЧНИК