Как сумасшедший апрель изменил ипотечный рынок России

На фоне коронавирусных ограничений резко изменился рынок ипотечного кредитования: ставки на историческом дне, а механизм заключения сделок сделал шаг на следующую ступень эволюции.

В прошлом месяце банкиры шокировали потребителя ставками 0,5% годовых, ездили к ним домой подписывать документы и умудрялись согласовывать кредиты менее чем за сутки. Сильно сокращается бумажная волокита: вместо сканов трудовой книжки, которые нужно заверять у работодателя, многие банки принимают выписку из Пенсионного фонда РФ, ее можно удаленно заказать на сайте госуслуг. А вместо справок о доходах клиенты могут предоставить электронные выписки из личного кабинета на сайте Федеральной налоговой службы.

Скорее всего, все это становится новой реальностью на рынке: нет никаких причин после победы над коронавирусом отказываться от этих достижений. Уже понимая, что финансовая ситуация в стране и в мире катится к величайшему кризису, россияне азартно и с удовольствием взваливали на себя все больше и больше обязательств, а банкиры и строители в этом активно помогали.

К 1 апреля российский рынок кредитов под залог недвижимости подошел в приподнятом настроении. Если не брать в расчет традиционно рекордные декабри, март 2020-го стал лучшим с конца 2018 года: 122,4 тыс. новых кредитных договоров, а по объему — 305,5 млн рублей — далеко обошел все предыдущие достижения (данные ЦБ РФ). Если сравнивать март к марту, уже в самый разгар мировой пандемии российские банки могли похвастаться ростом выдачи ипотеки на 19,6% в штуках и на 36% — в рублях.

Однако было очевидно, что апрель не мог даже близко повторить эти рекорды, и, чтобы спасти ситуацию, требовались нестандартные решения. По данным агентства Frank RG и ДОМ.РФ, в прошлом месяце количество ипотечных кредитов, выданных российскими банками, сократилось на 17% в штуках и на 13% в денежном объеме по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В условиях конкуренции кредитные организации устроили гонку ставок и предлагают клиентам взять жилье уже не под обещанные президентом по программе льготной ипотеки 6,5%, а под 6,2%, 6,1%, 5,9%, стремясь к максимально возможному снижению.

«Мы сейчас будем иметь уникальные ставки. Сообщают, что эти программы будут действовать только до 1 ноября 2020 года, но мне кажется очевидным, что это всерьез и надолго», — считает Игорь Пинаев, руководитель «Нмаркет ПРО Ипотека» (один из крупнейших в Петербурге брокеров). Банки не смогут сказать клиентам, что кризис кончился и теперь кредиты снова будут выдаваться под 9,5%.

Падение платежеспособного спроса и стагнация в экономике — не повод мириться с падением ипотеки. По данным Центробанка, на начало месяца по программе проектного финансирования в стране строится почти 1,7 тыс. домов. Если у девелоперов сейчас перестанут покупать квартиры, все планы продаж, которые они предоставляли банкам при получении аккредитаций на свои объекты, обрушатся, и финансовый крах одних потянет за собой на дно и вторых.

Мощный тренд на поддержание интереса россиян к ипотеке за счет снижения ставок и, главное, целевую планку задал в конце марта Владимир Путин, пообещав льготную антикризисную ипотеку под 6,5% годовых.

Покажите ваши ставки

Эксперты отмечают, что на фоне пандемии доля Сбербанка на ипотечном рынке стремительно сокращается. В апреле Сбербанк выдал по России на 9% меньше ипотечных кредитов, чем в среднем за I квартал 2020 года. По Петербургу спад составил около 20% по отношению к марту этого года и тому же периоду прошлого, сообщили «Фонтанке» в кредитной организации. За месяц в городе было заключено около 2,4 тысячи сделок. При этом сейчас в банке наблюдают рост числа заявок, в том числе за счет льготной ипотеки, которую организация выдает под 6,1%.

По оценке Игоря Пинаева, в масштабе страны банк выдает сейчас примерно 50% всех ипотек, а его главный конкурент ВТБ начинает постепенно нагонять его. В Петербурге, по оценке эксперта, доля Сбербанка сократилась уже до 30%. Потерянные им позиции занимает ВТБ, который выдает около 22% жилищных кредитов на региональном рынке. За ним идет банк «Санкт-Петербург», на долю которого приходится около 7% всех ипотек. Остальные игроки довольствуются малым — по оценке эксперта, каждому из них удалось заполучить 3% рынка и менее.

Ближайший конкурент Сбербанка также говорит о меньшем потоке выдачи розничных кредитов. Однако даже при плохой конъюнктуре в прошлом месяце ВТБ выдал жилищных кредитов примерно на 4,7 млрд рублей. «По программе государственного субсидирования со ставкой 6,5% годовых, запущенной 17 апреля, за неполные две недели было выдано 245 ипотечных кредитов на сумму более 720 млн рублей», — сообщил начальник управления розничных продаж ВТБ в Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.

Объем ипотеки, выданной в прошлом месяце банком ДОМ.РФ, составил более 2 тысяч кредитов на сумму 4,8 млрд рублей, что сопоставимо с тем же периодом 2019 года, отметил директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. ДОМ.РФ начал выдавать льготную ипотеку с 24 апреля со ставкой от 6,1%. За последнюю неделю месяца по этой программе оформлены 174 сделки на сумму более 480 млн рублей. Уже к 13 мая ДОМ.РФ принял еще 4,7 тысячи таких заявок на 13 млрд рублей, около половины из них уже одобрены.

Сокращение выдачи ипотек отмечают и в ФК «Открытие», но не видят в этом ничего удивительного из-за всеобщей самоизоляции и ограничений режима работы МФЦ. За минувший месяц в Петербурге и Ленобласти банк выдал 239 кредитов на 749 млн рублей. «Открытие» предоставляет льготную ипотеку по ставке 6,25%. «За первую неделю работы этой программы в регионе мы приняли 146 заявок и уже выдали 13 кредитов, по всей России выдано более 100 кредитов», — рассказали в банке.

Впрочем то, что крупнейший госбанк страны уступает место на рынке другим, региональным банкам, может быть осознанным выбором. Возможно, ему в нынешних условиях действительно уже не стоит гнаться за показателями выдачи новых кредитов. Конкуренты, которые на протяжении последних лет пытались откусить у Сбербанка кусок рынка за счет снижения ставок и нулевых первоначальных взносов, сейчас могут оказаться в очень непростом положении из-за потенциального сокращения доходов заемщиков и массовых дефолтов.

До сих пор россияне подходили к оплате ипотеки аккуратно. Несмотря на то что их общая задолженность перед банками по кредитам на жилье постоянно росла все предыдущие годы (к 1 апреля она достигла 7,7 трлн рублей), доля просроченных займов неизменно сокращается с середины 2017 года (тогда она достигла максимальных 1,15%). К октябрю следующего года показатель упал ниже единицы, а сейчас составляет всего 0,83%. Однако реальная картина трудностей кредиторов проявится к концу года, а ждать роста проблемной задолженности у банков по итогам ипотечных каникул стоит к осени, прогнозируют эксперты.

Мы сегодня дома

Петербургские застройщики сообщили о небольшом снижении доли ипотеки среди всех проданных квартир в апреле по сравнению с мартом, но радуются предварительным успехам льготных «путинских» программ. Девелоперы отметили, что полностью влияние программы господдержки можно будет оценить в мае — июне, поскольку большинство банков присоединились к ней в последних числах апреля — начале мая.

Доля ипотеки в апрельских продажах ГК «Полис Групп» сократилась почти на 9,8% по сравнению с мартом и составила около 58%, рассказала директор по продажам строительной фирмы Яна Кадомцева. В то же время у агентства недвижимости ГК «КВС» доля ипотеки, напротив, растет. Гендиректор компании Анжелика Альшаева сообщила, что 61% заключенных в апреле сделок были ипотечными, и это на 7% больше, чем в том же месяце 2019 года.

В любом случае у большинства застройщиков на ипотеку приходится никак не меньше половины продаж, и активность банков в поддержании интереса покупателей к этому сегменту радует строителей.

Наибольшую ипотечную энергичность в начале II квартала, по данным опрошенных «Фонтанкой» застройщиков, проявляли Сбербанк, ВТБ, банк «Санкт-Петербург» и ДОМ.РФ. Глава «КВС» также отметила активность Россельхозбанка, единственного на данный момент оператора «сельской ипотеки», на которую пришелся большой объем сделок группы компаний.

Чтобы привлечь новых клиентов, строители совместно с банками придумывают новые акции. Самые удачные из них позволяют привлечь особое внимание покупателей. Например, в рамках льготной ипотеки по некоторым объектам заемщикам ВТБ в апреле предлагается первый год выплачивать кредит по ставке 0,5%, а в последующие — по 6,5%. Выпадающую часть выплат по процентам в первый год берет на себя застройщик.

Девелоперы хвалят своих финансовых партнеров за упрощение процесса согласования документов. Свою роль сыграло и дистанционное оформление банками кредитов. ДОМ.РФ начал проводить электронные сделки с начала апреля во всех регионах присутствия. За месяц по России он заключил 100 таких договоров на 330 млн рублей. Клиенты подписывают все документы усиленной квалифицированной электронной подписью, специальная технология позволяет сделать это со смартфона.

В «Открытии» сообщили, что первую дистанционную ипотечную сделку банк провел еще в 2019 году. Технологию планируют развивать и масштабировать на более широкий круг заемщиков.

Также «Сбербанк» привлекает клиентов снижением ставок на 0,3–0,6% при оформлении ипотеки через сервис «Электронная регистрация». Зарегистрированные документы участники сделки получают без посещения МФЦ и Росреестра в личном кабинете на сайте.

«Перед майскими праздниками мы провели первую в Петербурге сделку полностью удаленно — заемщик получил ипотечный кредит и приобрел квартиру у нашего партнера, не выходя из дома. Пока сервис доступен для новостроек, в дальнейшем планируем применять эту технологию и для готовых объектов», — заявил глава управления розничных продаж ВТБ в регионе Сергей Кульпин. Такие дистанционные услуги будут доступны клиентам и после снятия всех ограничений, отметили в банке.

В числе других тенденций эксперты обращают внимание, что первоначальные взносы по 0% уходят в историю, теперь их будут только повышать. Проверка платежеспособности заемщика в условиях пандемии существенно затрудняется, поэтому банки вынуждены модернизировать свои скоринговые системы. Некоторые кредитные организации даже начали приостанавливать выдачу кредитов наличными и займов без залога.