Надо ли строить детские сады и школы? Михаил Хорьков — о влиянии демографических трендов
Долгое время рынок жилья и инфраструктура городов формировались под запросы тех, кто родился в 70-е–80-е. Но с изменением их роли властям и девелоперам придется решать, что строить, где и для кого.
В январе на встрече с рабочими Обуховского завода в Санкт-Петербурге Владимир Путин в числе прочих коснулся темы нехватки мест в детских садах и дошкольных образовательных учреждениях. Президент потребовал решить проблему во всех регионах в 2023 году.
Бывают поручения, которые невозможно не выполнить. Пик рождений давно пройден, в ближайшие годы число малышей продолжит сокращаться. Задача будет выполнена, здесь сомнений нет, — отмечает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
В материале на канале REBURG он рассказал, как долгосрочные демографические тренды повлияют на рынок жилья и нашу жизнь.
— Сегодня, когда рынок непредсказуем и зависим от политических решений, его участникам нужны точки опоры, то, что сильно не меняется от внешних условий. Таких вещей немного и демографические тренды — одни их них.
Число родившихся людей в России — один из главных опережающих индикаторов, в том числе для рынка жилья. Неравномерная возрастная структура накладывает отпечаток на многие рынки. В чем особенность:
Есть многочисленные поколения 1970-х–80-х годов. За два десятилетия родилось более 44 млн человек.
Провал 90-х и медленный рост нулевых — лишь 29 млн человек.
Десятые годы — рост числа рождений до 14,9 млн, который уже закончился, и прогнозные показатели на 20-е — менее 13 млн человек.
Рынок жилья России по-прежнему во многом работает за счет многочисленных поколений 70-х и 80-х годов. Им сейчас от 32 до 52 лет. Именно эти покупатели в предыдущие 10–20 лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают жилищные условия. Именно эти покупатели с дефицитным советским прошлым очень хорошо воспринимают идею инвестиций в жилье и считают необходимым дать достойный старт в новую жизнь для своих детей. Поэтому часто материнский капитал, субсидии и льготные программы используются не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй квартиры детям, рожденным в 90-е и нулевые. И в этом риск будущего рынка.
Но роль многочисленных поколений 70-х–80-х для рынка жилья будет меняться. Давайте подробнее посмотрим на структуру населения по возрасту.
Это текущее положение дел. И с минимальными корректировками это распределение каждый год смещается вправо. Медленно, но неизбежно меняя спрос. Когда мы исследуем потенциал отдельных городов для развития рынка жилья, мы всегда смотрим структуру населения и делим ее на несколько групп:
- Жители до 20 лет — преимущественно дети, которые живут с родителями, частично студенты. На эту категорию мы смотрим как на долгосрочный рыночный потенциал.
- От 20 до 35 лет — покупатели первого жилья. Не всегда самостоятельные и зависят от помощи родителей и условий по ипотеке.
- От 35–49 лет — те, кто улучшает жилищные условия. Многие семьи из этой группы выплатили свою первую ипотеку и готовы качественным улучшениям или к расширению площади. Преимущественно это семьи с детьми. Но есть и одиночки, неполные семьи. Но их требования к жилью в любом случае выше, чем у молодежи.
- Группа жителей от 50 до 65 лет, те, кто должен оптимизировать жилищные условия и те, с кем российский рынок массового жилья пока не знает, как работать, потому что привык коммуницировать только 20-30-40-летними покупателями. Здесь много семей, чьи дети выросли, разъехались. Избыточная площадь не для всех обуза, но она избыточна. Оптимизация хороший путь в очередной раз повысить качество жилья. Но пока у этой возрастной группы отсутствует достаточный опыт частой смены места жительства. Привычка не выработана, а страхи сильны. Лет через 10–15 все может поменяться.
- Последняя группа — старше 65 лет, те, кто обычно не влияет на рынок новостроек, за исключением того факта, что рано или поздно старшее поколение оставляет свое жилье наследникам.
- Группа покупателей первого жилья уже заметно сжимается в последние годы. Пока не на всех локальных рынках это заметно из-за того, что многие города продолжают активно привлекать молодежь. Но это база тоже не бесконечна.
- Группа улучшающих жилищные условия растет и этот рост ускоряется. Важно, что у многих из этой категории уже есть жилье. Это хорошая база для дальнейших действий.
- Население в возрасте от 50 пока растет не очень быстро, но в следующие 10–15 лет этот процесс ускорится.
- Быстро растет число пенсионеров.
Города: данные и тренды
После 2015–16 гг. практически везде фиксируется тренд на снижение числа рождений.
Это значит, что пик спроса на детские сады уже пройден. Очередей в ближайшем будущем уже не будет. Более того, в отдельных районах и городах через несколько лет будет дефицит детей.
Мы это проходили в 90-е, когда помещения детских садов выводили из эксплуатации. Сейчас, есть надежда, обойдемся без этого.
Пик числа первоклассников будет пройден в 2023 году. Локально этот процесс растянется на 3–5 лет. Особенно в новых районах. Роль школы в девелоперских проектах будут меняться. Раньше, в условиях дефицита, наличие школы было огромным плюсом. Дальше капитализировать будет можно только качество школы.
У девелоперов есть несколько лет на то, чтобы чтобы вытащить семьи на рынок жилья. Школьник требует личного пространства. Желательно с первого класса. Но иногда к средней школе.
Число малышей уже быстро снижается. Жители новых кварталов будут взрослеть. Очевидно, должна поменяться инфраструктура и акценты при благоустройстве территорий. Как — это отдельный вопрос на осмысление. Большего внимания потребует молодежь и среднее поколение.
Общие демографические тренды требуют уточнения и сверки на локальном уровне. Страна у нас большая и разная. Даже соседние города могут заметно отличаться по структуре населения. Одни теряют молодежь, другие привлекают ее. Поэтому изучая города и их потенциал, мы всегда сравниваем их и по возрастной структуре.
Миграция способна ускорить или затормозить процесс старения. Но остановить его не получится.
Мы условно делим города на молодые, зрелые или стареющие. Это не значит, что одни лучше других — стратегия работы на этих рынках должна заметно отличаться с точки зрения подбора участков, качественных ориентиров.
Демографические тренды и их влияние на рынок жилья:
- Сокращение числа молодежи. Приведет к ограничению спроса на окраинах и создаст условия для реновации и редевелопмента сложившихся территорий.
- «Взросление покупателя». Следствие — появится больше форматов жилья и рынок станет разнообразнее.
- Рост спроса на загородные проекты. Основа — рост числа жителей старше 40–50 лет. Дети выросли, значит, городская инфраструктура не держит.
- Больше компактных квартир с двумя-тремя спальнями. Причина — низкие доходы населения.
- Оптимизация жилой площади. Что может предложить рынок старшему поколению — 50+ – 60+? Практики пока нет, но она появится.
- Следующая волна спроса на первое жилье со стороны молодежи (после 2000 года рождения) не гарантирована. Потому что родители жилье уже купили, есть «наследные» квартиры. Кроме того, меняются предпочтения.
По мнению демографа, если снижение рождаемости в 2022 г. было обусловлено тем, что основную часть выплаты маткапитала перенесли на первого ребенка, то в наступившем году свою лепту внесет частичная мобилизация в рамках СВО. Ее последствия можно будет оценить на основе статистики рождаемости за июнь-июль.
ИСТОЧНИК
