Новая философия КОТ: каким будет продвижение Петербурга на юг

23.11.2022

То, что город будет "расти" на юг, — информация не новая. Об этом эксперты и девелоперы говорят последние пару лет. Сегодня интереснее вопрос, каким будет это развитие в части качества среды.

По словам Алины Базаевой, старшего аналитика департамента исследований Nikoliers, на данный момент площадок, позволяющих реализовать крупные проекты КОТ (комплексного освоения территорий) в черте города, практически не осталось.

"Динамичный рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке Санкт–Петербурга сделал привлекательными для крупных девелоперов периферийные районы города", — говорит эксперт.

Южное направление перспективно для строительства не только в связи с наличием земельных участков, но и благодаря возможности "развернуться" — сформировать самодостаточные кварталы в рамках концепции "город в городе", когда жильцы получают все необходимые инфраструктурные элементы в пределах жилого микрорайона. При этом покупатель недвижимости получает прописку в Петербурге. Это обеспечивает проектам КОТ в данной локации стабильный спрос. Хотя есть и другие преимущества: комфортная плотность застройки и высотность жилых домов, изысканное окружение — близость дворцово–парковых ансамблей.

Цена лота на юге агломерации весьма конкурента в сравнении с проектами КОТ в других районах города. А данные аналитических агентств демонстрируют, что в этой локации стоимость квадратного метра с июня 2022 года постепенно увеличивается. Сравнение показателей сентября в 2021–м и 2022–м говорит о приросте 32% год к году. Это добавляет монет в копилку ликвидности предложения. Кроме того, в локации есть стартапы, предлагающие ещё более выгодный вариант покупки.

Например, в ноябре объявлен старт продаж в проекте "PLUS Московский" от ГК "ПСК" — минимальная стоимость квадратного метра здесь начинается от 120,4 тыс. рублей за 1 м2. Учитывая сегмент — комфорт, — это весьма щедро для покупателя, так как5 предложения в границах КАД в этом классе в проектах КОТ сегодня имеют планку не ниже 140 тыс. рублей / м2, а средняя стоимость по городу будет ещё выше.

Таким образом, данное направление девелопмента кажется наиболее логичным форматом для развития города: с учётом современного запроса на более комфортную жизнь при более рачительном подходе в вопросе финансов. И оно безальтернативно, если говорить о национальных целях по необходимому ежегодному объёму ввода жилья.

Алина Базаева приводит следующие данные: "На конец III квартала 2022 года в Санкт–Петербурге доля проектов комплексного освоения территорий, расположенных в черте города, составляет более трети от общего объёма экспозиции: 668 тыс. м2, или 15 тыс. квартир".

О том, что направление активно набирает обороты, говорилось и 5 лет назад в отчёте Knight Frank St. Petersburg (ныне NF Group в Санкт–Петербурге). В документе примечательны оценки, которые в 2017 году агентство дало формату. К преимуществам отнесены: единая концепция и современный результат; внимание государства; то, что оно подходит и для greenfield (строительства в "чистом поле"), и для brownfield (редевелопмента промышленных территорий). Отрицательные моменты — разделение сфер ответственности и дисбаланс развития, поскольку инфраструктура обычно отстаёт от скорости сдачи в эксплуатацию жилых зданий.

Однако последний недостаток со временем нивелирован: благодаря изменению требований к качеству проектов — регулятора и покупателя недвижимости. Современные предложения предполагают не "отложенный" комфорт, а формирующийся параллельно с появлением в микрорайоне первых жильцов.

На прошедшем в октябре Девелоперском форуме НИУ ВШЭ предоставил данные социологического исследования, в котором говорится, что рядом со своими домами горожане хотят видеть не такой уж сверхъестественный набор опций: большинство опрошенных проголосовали за детские сады, школы, игровые площадки и объекты транспортной инфраструктуры в шаговой доступности. Хотя эксперты оговорились, что стандарты современного покупателя недвижимости весьма высоки. Он хочет жить в более обустроенной городской среде, чем та, которую имеет сегодня. Вполне конкретное заявление и понятный тренд на ближайшее будущее.

"Реализация проектов, де–факто формирующих новые микрорайоны, подразумевает включение в них всего необходимого. Фактически люди переезжают в современную среду, где всё — от жилых домов и школы до спортивной инфраструктуры — выполняется по более высоким стандартам, нежели в районах старой застройки. Плюс фактор новизны — новый не только жилой дом, но и всё вокруг", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". И концепция недавней премьеры от компании — "PLUS Московский" — прекрасно демонстрирует все актуальные тенденции развития этого направления девелопмента.

При этом изменения "пятилетки" нацелены на интересы потребителя.

"В последние годы качество проектов КОТ улучшается — это касается как архитектурных и объёмно–планировочных решений, так и использования территории в части создания привлекательных общественных пространств. В области благоустройства прогресс наиболее заметный — дворы без машин, ландшафтный дизайн, создание центральных общественных пространств для всех жителей КОТ, объектов для разных возрастов и типов активностей", — комментирует ситуацию с эволюцией формата Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга NF Group в Санкт–Петербурге.

То ли ещё будет

Сегодня КОТ — это продуманное развитие территорий. Причём с учётом разных текущих возможностей локации и её перспектив. Когда самодостаточность конкретного проекта может быть дополнена интересными предложениями извне. Не исключено, что созданными тем же девелопером. Различные варианты могут формировать как соседствующие проекты — не обязательно от одного застройщика, так и отдельные объекты в них.

Например, в 2020 году группа "ПСК" в центре микрорайона Славянка ввела в эксплуатацию ТРЦ Green Park, который также будет местом притяжения и для будущих жильцов квартала "PLUS Московский". И это при том, что в самом проекте предусмотрено 56 коммерческих помещений с разнообразием необходимых товаров и услуг. Подобная история "с ходами на будущее" — нова для проектов КОТ, но явно оправданна.

Сами по себе такие объекты являются в том числе стимулом для развития территории. Ещё один обязательный элемент последнего времени — формирование в КОТ сообщества заинтересованных жильцов. Условия закладываются в проект на этапе разработки самой концепции. Направление имеет и собственное название: стандарт Community Style.
"Люди, переезжающие в новые кварталы и микрорайоны, разделяют схожий набор ценностей, что только добавляет комфорт проживания", — отмечает Сергей Софронов.
В истории пригородных зон Петербурга активность таких комьюнити помогала ускорить позитивные изменения в локации: жильцы обращались к властям — и получали, например, запуск новых маршрутов общественного транспорта. Но, кстати, вопрос доступности данной локации также со временем решается "в плюс". Здесь и запланированные на горизонте ближайших лет запуск линии скоростного трамвая Купчино — Славянка, и расширение Колпинского шоссе до четырёх полос, и строительство продолжения Южно–Волхонской дороги.
А главное — девелоперы сегодня при создании проекта стремятся максимизировать уют, уделяя внимание каждой детали: от преимуществ ландшафтного дизайна до особенностей запроса конкретной целевой группы. И несмотря на общую ситуацию "рациональной оптимизации", отступать от задуманного не планируют. Дело здесь не только в согласованном проекте.

"На наш взгляд, текущая ситуация в экономике и на девелоперском рынке не окажет серьёзного негативного влияния на проекты комплексного освоения территорий Петербурга — качество проектов продолжит повышаться", — считает Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers. Согласен с этим и Игорь Кокорев, который полагает, что общий тренд на создание качественного продукта, выделяющегося на фоне рынка вторичного жилья и проектов, реализованных 5–10 лет назад, скорее всего, сохранится.

"Направление комплексного освоения территорий — это, пожалуй, единственный формат современного строительства, позволяющий девелоперу разработать и реализовать свой продукт в сегменте комфорт–класса. Размещение зданий, планировки маршрутов, игровых и спортивных зон, обеспечение коммерческими площадями и так далее. Покупатель выбирает не только квартиру и вариант отделки, но и готовую концепцию проживания", — резюмирует Сергей Софронов.

ИСТОЧНИК

Возврат к списку