Ожидание монополии: Петербург за три года потерял почти 20% застройщиков

Вопреки прогнозам, рынок строящейся недвижимости в петербургской агломерации пока остаётся конкурентным, но тенденции очевидны.
Уже третий год объём жилья, который возводит топ–10 строительных компаний, остаётся практически без изменений. Это несмотря на то, что строить стали меньше, да и количество застройщиков сократилось.

Впервые о возможной монополизации рынка заговорили ещё в середине 2010–х годов, когда два ключевых застройщика Петербурга начали активно наращивать земельный банк. Тогда аналитики Knight Frank St Petersburg прогнозировали, что в ближайшие несколько лет топовая доля будет стремиться к 80%. Особенно модной эта тема стала в 2018 году, после решения о переходе на эскроу–счета и проектное финансирование. Участники рынка и аналитики указывали, что договориться с банками смогут только крупные фирмы, мелким и средним придётся или покинуть рынок, или потерять самостоятельность и идти под крыло крупных холдингов.

Были также опасения, что несколько крупных игроков смогут договориться о скоординированной ценовой политике и учинить "картельный сговор". В мае 2021 года ФАС по поручению президента даже собирала информацию по всем застройщикам, чтобы выявить признаки такого сговора. Но это было чисто ритуальное действие ("разобраться и наказать") — сговора не нашли.

Количество застройщиков за последние 3 года действительно сократилось. Если в 2019–м на рынке Петербурга работали 82 компании, то сейчас осталось 67 девелоперов (минус 19%), в Ленобласти сокращение составило 28%, 51 компания против 70 в 2019–м. Впрочем, упали и масштабы строительства. По итогам полугодия объём строящейся жилой недвижимости в Петербурге и Ленинградской области — 11,7 млн м2. Это почти вдвое ниже результатов 2019 года, когда в двух регионах суммарно строилось 20,5 млн м2.

Происходила и продолжает происходить ротация среди топовых застройщиков. В сентябре прошлого года пятерку лидеров по объёмам текущего строительства в Петербурге возглавлял холдинг Setl Group (2,94 млн м2). Почти такие же показатели у группы ЛСР (2,92 млн м2), на третьей строчке — ЦДС (667 тыс. м2). СК "Дальпитерстрой" и "Лидер Групп" замыкали пятёрку крупнейших игроков (569 тыс. м2 и 506 тыс. м2 соответственно). Сейчас "Дальпитерстрой" из топа выпал, а группа ЛСР (1,8 млн м2, минус 39% от объёмов 2019 года) возглавила список. У холдинга Setl Group 1,57 млн м2 (минус 47%), Группа ЦДС — 0,9 млн м2 (плюс 34%) и "Лидер Групп" — 0,5 млн м2 (как и 3 года назад). Замыкает пятёрку группа ПИК (0,4 млн м2), которой не было в прошлом топе.

Действующие правила работы в строительной сфере предполагают, что компания при выходе на рынок пройдёт строгую оценку со стороны структур, готовых финансировать проект. Ей необходимо будет подтвердить свои компетенции и заработать репутацию, а значит, качество проектных решений должно быть на уровне. Но пока на рынке достаточно игроков, чтобы стоимость квадратного метра оставалась конкурентной. Застройщики по–прежнему борются за клиента, а ценообразование зависит от класса проекта, локации, себестоимости материалов строительства, архитектурных и планировочных решений, стоимости проектного финансирования — эти показатели существенно отличаются у разных девелоперов.

"Ситуацию на рынке жилищного строительства нельзя сравнить с монополией. Даже 10 игроков — это большой выбор с точки зрения продукта и цены. В целом я не вижу в этой ситуации каких–либо негативных последствий для рынка. Консолидация позволит очистить его от компаний, которые не могут или не хотят больше работать, оставив в строю опытных игроков", — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

При этом, как утверждают эксперты, на рынке остаются небольшие и средние компании, которые в ближайшие годы займут нишу уникальных проектов, не всегда интересных крупным застройщикам в силу небольшого объёма.

Участники рынка считают, что консолидация девелоперского бизнеса — логичный и экономически понятный процесс. "Чем меньше компания, тем больше у неё дополнительных расходов на 1 м2 строящегося жилья. Это и реклама, и административные затраты. Кроме того, такой компании тяжелее разговаривать с банками и условия по кредитам для неё будут хуже, чем для крупного застройщика", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".

Небольшой компании с маленькими объёмами строительства дороже обходятся и стройматериалы. "В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объёмы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких", — поясняет Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

ИСТОЧНИК