Рынок новостроек Москвы вошёл в эпоху массового бизнес-класса

CORE.XP представила предварительные итоги 2025 года жилой недвижимости в сегменте новостроек в пределах МКАД. После нескольких лет резких изменений рынок наконец вошёл в устойчивую фазу: покупатели адаптировались к высоким ставкам, девелоперы — к новым правилам градостроительной политики, а структура предложения заметно изменилась в сторону более дорогих сегментов.

Последние пять лет рынок проходил через несколько волн: всплеск спроса на фоне льготной ипотеки, замедление и шок 2022 года, постепенное восстановление и «новая нормальность» 2023–2025 гг.

Картина на 2025 год — главные выводы:

• Спрос стабилизировался: около 50 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в пределах МКАД. Это тот уровень, на котором покупатель готов покупать при текущей стоимости денег.

• Профиль покупателя изменился: средняя площадь приобретаемых квартир выросла до 57 м², а доля комфорт-класса в структуре спроса сократилась. Всё больше сделок приходится на бизнес- и премиум-класс.

• Комфорт-класс уходит за МКАД: из-за новых правил по минимальным площадям и ограничений по плотности застройки большинство доступных по цене проектов теперь выходит в Новой Москве.

• Меньше новых запусков: девелоперы осторожны. За год вышло всего 2,6 млн м² нового предложения — на треть меньше, чем годом ранее.

• Объём предложения управляемый: на рынке около 1,55 млн м² — это комфортный уровень, который не давит на цены.

• Цены растут неравномерно: в комфорт-классе — почти «плоскость», в бизнесе — рост около 15–20%, премиум и де-люкс продолжают дорожать за счёт дефицита редких локаций и ограниченных земельных ресурсов.

«2025 год показал: рынок внутри МКАД окончательно сместился в сторону более обеспеченного покупателя. Проектов становится меньше, площади растут, а уровень входа — всё выше. Городская политика и ограничение стартов неизбежно ведут к удорожанию квадратного метра. Главным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка. Она влияет и на стоимость ипотеки, и на привлекательность депозитов, которые конкурируют с инвестициями в недвижимость. Чтобы поддержать продажи, девелоперы активнее используют субсидированные ставки, рассрочки, и длинные предстартовые кампании для ранних покупателей», — прокомментировала Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Динамика цен 2025: рынок разделился на два скоростных режима

По данным CORE.XP, 2025 год стал рекордно полярным по темпам роста стоимости квадратного метра в разных сегментах:

• Комфорт-класс: Средняя цена за год практически не изменилась и колебалась вокруг уровня прошлого года. Годовая динамика: 0–1%. Рынок достиг потолка платёжеспособности ипотечного покупателя.

• Бизнес-класс: Девелоперы смогли аккуратно переложить рост себестоимости в цену на фоне устойчивого спроса. Годовая динамика: +15–20%. Этот сегмент становится новым «массовым стандартом» внутри МКАД.

• Премиум и де-люкс: Сегменты демонстрируют самые высокие темпы роста благодаря дефициту уникальных площадок и низкой зависимости покупателей от ипотеки. Годовая динамика: +20–30%. Сформировался устойчивый тренд на рост стоимости элитных квадратов.

Прогноз CORE.XP на 2026 год: следующий год станет годом «массового бизнес-класса». Именно этот сегмент будет определять рынок новостроек в пределах МКАД.

Основные ожидания:
• Потенциальный рост спроса: при снижении ключевой ставки рынок может выйти на 2,8 млн м² проданного жилья.
• Бизнес-класс — новый стандарт Москвы: девелоперы будут ориентироваться на этот сегмент практически во всех локациях внутри МКАД.
• Комфорт окончательно сместится в Новую Москву: там будет сосредоточено большинство доступных проектов.
• Рост цен продолжится: прогнозируемое удорожание — около 20% в среднем по году.
• Стартов по-прежнему мало: ожидается лишь 30–40 новых проектов — рынку придётся учитывать дефицит площадок.
• Проекты будут выходить почти «распроданными»: целевой уровень бронирования к моменту выхода на рынок — около 80%.

Как будут действовать девелоперы в 2026 году:
• осторожный график запусков;
• акцент на премиальные и точечные проекты;
• уход от универсального продукта — вместо этого сегментация под конкретные группы: инвесторов, арендаторов, семейных покупателей.

Источник: пресс-релиз компании