Страхование апарт-отелей: проблемы «коробочных» полисов и преимущества коллективных договоров

Рынок апарт-отелей растет с каждым годом. Только в Петербурге общий объем предложения апартаментов составляет уже более 9 тыс. юнитов. 

Перед управляющими компаниями комплексов стоят сложные бизнес-задачи, которые связаны с получением ожидаемой доходности множеством собственников апартаментов на протяжении длительного периода. Именно поэтому страхование апарт-отелей становится одной из важнейших составляющая бизнеса управления этим типом доходной недвижимости. 

Многие управляющие компании, впервые начинающие этот бизнес, могут недооценивать весь спектр рисков и специфику гостиничных услуг. Существует два подхода к организации страхования апартаментов: через собственника апартаментов и через управляющую компанию. Рассмотрим оба варианта. 

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ

Управляющая компания возлагает надежды по страхованию на самих владельцев апартаментов, которые через страховых агентов или через менеджеров управляющей компании покупают некие, в основном «коробочные» продукты страховых компаний, а потом предъявляют их в УК. 

В данном случае страховая компания продает полисы страхования имущества и ответственности как физическому лицу. Эти полисы основаны на правилах страхования обычных квартир с некоторыми расширениями в покрытии. Они, как правило, не предназначены для страхования бизнес объектов, к который относятся апарты.

Основные проблемы таких договоров страхования:

1. Предоставляют ограниченную страховую защиту, поскольку предназначены для обычных квартир, а не для сервисных апартаментов, рассчитанных на извлечение дохода. 
2. Не застрахован ущерб от самих арендаторов: трезвых, пьяных или в состоянии наркотического опьянения.
3. Ограниченный перечень страховых рисков. Не включен ущерб от неосторожных действий арендаторов, только от противоправных; ущерб, причиненный одним застрахованным владельцем другому владельцу; вред, причиненный УК.
4. Невозможно застраховать потерю арендной платы во время простоя номера в процессе его ремонта.
5. Сложно администрирование большого количества договоров страхования, которые имеют разные сроки действия, невозможность включения расходов по ним в квитанции. 

«Коробочные» полисы для квартир не подходят для бизнеса апарт-отелей, к тому же они дороже по цене по ряду причин. 

ВТОРОЙ ВАРИАНТ

Страхование апартаментов осуществляется непосредственно управляющей компанией апарт-отеля. Все юниты в одном договоре.

Страховая компания оформляет два договора на все апартаменты, которые находятся под управлением: по страхованию имущества владельцев апартаментов и по страхованию гражданской ответственности перед третьими лицами. Это профессиональные полисы для классических гостиниц, адаптированные под специфику апарт-отелей, в которых много собственников апартаментов.

Основные преимущества таких договоров страхования:

1. Застрахован ущерб апартаменту от самих арендаторов: трезвых, пьяных или в состоянии наркотического опьянения.
2. Неограниченный перечень страховых рисков, так называемые условия «все риски», в том числе включен ущерб от неосторожных действий арендаторов, кражи арендаторов, а также застрахован вред самим арендаторам.
3. Возможно застраховать потерю арендной платы во время простоя номера в процессе его ремонта после ущерба, застрахованного по договору.
4. Удобное администрирование: полис легко интегрируется в систему управления апарт-отелем, плату можно включать в квитанции.

Стоимость таких полисов на порядок ниже по сравнению с традиционными предложениями и зависит от количества апартаментов в договоре: чем большее количество будет застраховано, тем стоимость полиса в расчете на 1 юнит будет ниже. Кроме того, такие полисы предусматривают возможность поквартальной оплаты. 

Выводы

Договоры страхования, заключаемые управляющей компанией на весь объем апартаментов в комплексе, позволяют качественно застраховать максимально широкий спектр угроз, цивилизованно урегулировать проблемы ущерба номерам и постояльцам, легко администрировать страхование большого количества юнитов, а также включать расходы на страхование в квитанции за оплату коммунальных услуг. Кроме того, страховая премия по коллективному договору может быть значительно ниже «коробочного», в том числе за счет проведения тендерной процедуры по выбору страховой компании.

Автор статьи: 
Юрий Волков, генеральный директор компании «СОПОС», руководитель проекта «ГУД Insurance»