В Петербурге введен негласный мораторий на новые апарты

В Петербурге «заморожен» один из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. «Наш город открыт для развития гостиничного бизнеса», — уверяют в комитете по строительству, но, по словам игроков рынка, на практике разрешения на строительство апарт-отелей чиновники перестали выдавать. Девелоперы уверены, что «заморозка» рынка грозит дефицитом новых проектов, и как следствие — ростом стоимости квадратного метра.

Представители строительного блока Смольного отрицают введение моратория, но замечают, что озабочены проблемой строительства социнфраструктуры для апарт-отелей (в частности, тем, кто и за чей счет будет ее строить).

Неутешительная статистика

Как сообщили РБК Петербург в Госстройнадзоре, в 2020 году было выдано пять разрешений на строительство объектов гостиничной инфраструктуры. Их получили ООО «Аспект-М», ООО «Гороховая 47», ООО «Соларжи Северо-Запад» и «Сан-Галли Отель». Все это классические гостиницы для приема туристов. Первое и единственное за год разрешение на строительство апарт-отеля было выдано в апреле 2020 года. ООО «Специализированный застройщик «Аттик» (входит в RBI) получило разрешение на строительство по адресу Киевская ул., д. 5. В ноябре готовый проект апарт-отеля площадью 18 тыс. кв. м. на 301 номеров у RBI купила ГК «ПСК». Получается, что с апреля 2020 в городе не был согласован ни один новый проект апартаментов. Это касается как «псевдожилья», предназначенного для постоянно проживания, так для сервисных апартаментов для сдачи в краткосрочную аренду.

«Город блокирует выдачу разрешений»

Участники рынка говорят, что это связано не с отсутствием заявок от бизнеса, а с тем, что городские власти решили поставить на паузу новые проекты апарт-отелей. Источники РБК Петербург пояснили, что негласный мораторий на запуск новых проектов апартаментов, скорее всего, будет действовать до момента, когда вопрос регулирования этого сегмента рынка решат на федеральном уровне. Президент Владимир Путин поручил правительству до 1 августа внести поправки в законодательство, определяющее правовой статус апартаментов — «помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан».

«Профессиональному сообществу известно об этой ситуации. Город блокирует выдачу новых разрешений до решения вопроса на федеральном уровне», —подтвердил проблему председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев. «Наша компания не сталкивалась с отказами в выдаче разрешений на строительство, но мы в курсе того, что некоторые коллеги испытывают определённые трудности с согласованиями», — говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.

Риски и убытки

«Ситуация выглядит очень некомфортной для девелоперов, вложивших деньги в новые проекты (покупка земли, концепция, проектирование), но не успевших получить разрешение на строительство. Очевидно, они рискуют потерпеть убытки, как минимум — из-за заморозки инвестированных средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования», — полагает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич оценивает такую позицию городских властей как «весьма неконструктивную». По ее словам, и апартаменты, и сервисные апарт-отели — это востребованный рыночный продукт, который требует регулирования, а не запретов.

Вымывание предложения и рост цен

Большинство опрошенных РБК Петербург девелоперов сходятся во мнении, что действия городских властей приведут к сокращению объемов предложения и росту цен.

«В Москве предложение апартаментов уже сократилось на 27% по сравнению с предыдущим периодом. В Петербурге в ближайшее время мы будем наблюдать аналогичную ситуацию», — считает Антон Агапов.

Временное отсутствие разрешения на строительство новых апарт-отелей положительно скажется на прибыли игроков рынка с уже реализованными проектами или объектами на высокой стадии завершения, рассчитывает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS Сергей Ногай. Он отмечает, что спрос на апартаменты растет, они будут востребованы как инвесторами, так и туристами, которые обеспечивают доходность. По прогнозам Марины Павлюкевич, если разрешения на строительство не будут выдаваться, то рост цен может быть сопоставим с динамикой прошлого года, плюс 25% по итогам 2021 года.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, напротив, считает, что существенного роста цен не будет, поскольку в сегменте апарт-отелей и сервисных апартаментов ключевым параметров является доходность. А цена негативно влияет на данный параметр, особенно с учетом показателей гостевого спроса в текущий момент и в ближайший год. По данным Becar, на конец 2020 года средняя цена продажи квадратного метра в апарт-отелях категории «3 звезды» составляла 188,6 тыс. руб., «4 звезды» —243 тыс. руб. В сервисных апартаментах комфорт-класса кв. м. стоил 128,2 тыс. руб., в бизнес-классе —229 тыс. руб.

По оценкам Марины Павлюкевич в долгосрочной перспективе это может привести к усугубляющемуся дефициту качественных мест размещения туристов и снижению темпов развития города как туристического направления. «Не ясно, что будет происходить с земельными участками. Важно учитывать и имиджевые риски для отрасли — все высказывания чиновников и ограничительные меры дискредитируют сегмент, снижают уровень доверия потребителей, препятствуют естественному развитию рынка», — уверена гендиректор PLG.

«Мы должны оценить риски»

РБК Петербург направил запрос в комитет по строительству, чтобы выяснить официальную позицию ведомства. Там проблему с получением новых разрешений на строительство апартаментов отрицают. «Никакого моратория никто не вводил. Мы действуем в рамках сегодняшнего законодательства. У нас есть Правила землепользования и застройки, в которых прописаны все требования к возведению объектов капстроительства. Если девелопер строит гостиницу, то у нее должен быть оператор, один основной вход и несколько служебных и прочие особенности. Новые отели в Петербурге появляются ежегодно», — подчеркивает заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский. Строительный цикл составляет два-три года, поэтому на вводе новых объектов решения чиновников отразятся через несколько лет, говорят, в свою очередь, девелоперы.

По словам Евгения Барановского, для объектов, где возможно постоянное проживание, действуют другие правила. «Мы, как исполнительная власть, обязаны обеспечить людям комфортные условия жизни и всю необходимую инфраструктуру: садики, школы, поликлиники, транспортную доступность и зеленые насаждения. В этом случае, разрешая строительство, мы должны оценить все риски. Главный камень преткновения кто и за чей счет будет строить объекты соцкультбыта. Сейчас по этому вопросу идет дискуссия на федеральном уровне, и Петербург принимает в ней самое активное участие», — подчеркивает Евгений Барановский.

Дискуссию на федеральном уровне начал Минстрой. В ноябре 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин предложил запретить строить новые апартаменты, а уже существующие перевести в статус жилых помещений. «Нет задачи — признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — заявил Никита Стасишин (цитата по ТАСС). Строительство апартаментов на месте зеленых зон; менее строгие, по сравнению с жильем, нормы инсоляции; и опасения, что со вводом объекта возрастет нагрузка близлежащие школы и детсады — одни из самых распространенных причин конфликтов с жителями соседних домов при запуске новых проектов.

Подготовка реформы

Константин Сторожев рассказал, что от имени РГУД девелоперы отправляли свои предложения и в Минстрой, и в Госдуму, и в Смольный. «К сожалению, ни на городском, ни на федеральном уровне нам не смогли предоставить документы, с которыми можно было бы ознакомиться для конструктивного обсуждения и выработки конкретных предложений. Позиция РГУД по этому вопросу неизменна — такие реформы нужно готовить с участием бизнеса. В противном случае мы можем получить не только потенциальные проблемы для туристической отрасли и рынка частных инвестиций, но и множество правовых коллизий», — настаивает он. Если решение вопроса затянется, сегмент апартаментов может ждать настоящий кризис, уверен Константин Сторожев.

ИСТОЧНИК