#антивирусное: КОРОНАВИРУС: ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА

25.03.2020

«Принятие в Петербурге аналогичного акта не облегчит жизнь ни гражданам, ни застройщикам, ни банкам» – Анастасия Яковлева о признании коронавируса форс-мажором»

14 марта 2020 года вышел указ мэра Москвы Сергея Собянина, в котором «режим повышенной готовности», введенный в столице из-за пандемии коронавируса, признается «обстоятельством непреодолимой силы». Анастасия Яковлева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», специально для Новострой-СПб рассказала, освобождает ли от ответственности российских застройщиков и дольщиков признание COVID-19 форс-мажором.

Коронавирусная инфекция, вспыхнувшая на территории Китая в конце 2019 года и признанная Всемирной организацией здравоохранения пандемией, распространившейся по всему миру, уже оказала значительное негативное влияние на многие сферы экономики и в целом на нашу жизнь.

Для максимального устранения и уменьшения негативного воздействия вируса большинством стран уже введены и продолжают вводиться и ужесточаться разного рода ограничения: не исключением стала и Россия, которая также ввела ряд существенных мер, позволяющих уменьшить масштабы распространения вируса (запрет на проведение массовых мероприятий, закрытие границ, карантин в учебных учреждениях и т. д.).

В связи с тем, что введенные ограничения значительно «бьют» как по бизнесу, так и по частным лицам, создавая условия, в которых невозможно дальнейшее исполнение принятых ими на себя обязательств надлежащим образом, многие эксперты утверждают, что в сложившейся ситуации допустимо применение норм гражданского законодательства о форс-мажоре (обстоятельства непреодолимой силы), предусмотренных п. 3 ст. 401 ГК РФ, которые позволяют освободить должника от ответственности за неисполненное обязательство.

Уже сейчас можно смело утверждать, что сфера долевого строительства так же, как и многие другие сферы, испытывает трудности, потенциально способные негативно повлиять на сроки ввода объектов строительства в эксплуатацию и сроки передачи помещений дольщикам, а также на возможность граждан платить банкам по ипотечным кредитам.

Означает ли это, что в условиях распространившегося вируса застройщики не будут нести ответственность за сорванные сроки передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а участники долевого строительства вправе не платить банкам по кредитам, не неся за это никакой ответственности? Как каждому из них действовать в сложившейся ситуации?

Первое, что необходимо установить при решении вопроса о возможности освобождения от ответственности по причинам форс-мажора – подпадает ли сложившаяся ситуация под понятие обстоятельств непреодолимой силы, для чего необходимо установить, носит ли соответствующее обстоятельство чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Разъяснения относительного того, что понимается под чрезвычайностью и непредотвратимостью, содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, согласно которому чрезвычайность подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях, а непредотвратимыми являются обстоятельства, наступление которых или их последствий не мог бы избежать любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность.

И если пандемия, весьма очевидно, обладает характером чрезвычайности, то с непредотвратимостью всё не так однозначно: из нормативно-правовых актов субъектов РФ, вводящих ограничения в целях минимизации распространения коронавируса, прямо не следует наступления последствий, которых не могут избежать застройщики и дольщики.

Из введенных ограничений не следует невозможность граждан исполнять обязательства по кредитным договорам, а также не следует невозможность застройщиков продолжать строительство: внутренний рынок по-прежнему продолжает работу, а несмотря на закрытые границы, застройщики могут закупать строительные материалы и услуги у внутренних поставщиков.

Однако руку следует держать на пульсе, т. к. каждый час ситуация меняется, принимаются новые решения, в основном вводящие дополнительные запреты и ужесточения, что, вероятно, позволит в ближайшее время однозначно оценить пандемию как непредотвратимое обстоятельство.

Тем не менее, если предположить, что пандемия коронавирусной инфекции уже обладает характером чрезвычайности и непредотвратимости, только лишь соответствие сложившихся обстоятельств двум указанным характеристикам не является безусловным основанием для применения ко всем сделкам положений о форс-мажоре.

Так, для освобождения от ответственности за неисполненное обязательство по причине форс-мажора необходима прямая причинно-следственная связь между сложившимися обстоятельствами и невозможностью выполнять принятые на себя стороной обязанности.

Ситуацию не упростит даже принятие нормативно-правовых актов, предоставляющих коронавирусной инфекции статус форс-мажора: принятый для Москвы Указ Мэра Москвы № 20-УМ, согласно которому распространение новой коронавирусной инфекции является обстоятельством непреодолимой силы, не является документом, подтверждающим безоговорочную возможность применения норм о форс-мажоре.

Возможно, такой документ способен упростить сторонам процесс доказывания того, что наступившее обстоятельство является форс-мажором, однако само по себе наличие указанного акта не позволяет говорить о возможности применения к отношениям сторон норм о форс-мажоре.

Следовательно, принятие в Петербурге аналогичного акта не облегчит «жизнь» ни гражданам, ни застройщикам, ни банкам, а ответ на вопрос об освобождении от ответственности указанных лиц в случае нарушения ими обязательств будет разрешаться по каждому отдельному случаю путём установления причинно-следственной связи между вирусом и невозможностью исполнения обязательств.

Сторонам также следует помнить, что заключенные ими договоры обычно содержат раздел, регулирующий действия сторон в ситуации возникновения форс-мажорных обстоятельств, которым необходимо руководствоваться при наступлении соответствующих обстоятельств.

Иногда такие договоры содержат закрытый перечень обстоятельств непреодолимой силы, и в случае, если в нём отсутствует указание на эпидемию, пандемию, стороны таких договоров лишаются права на освобождение от ответственности за нарушение обязательств в условиях эпидемии или пандемии.

Кроме того, в большинстве договоров (как ДДУ, так и кредитных) указано на обязанность известить вторую сторону о наступлении обстоятельств непреодолимой силы в определенный срок, а также предоставить справку второй стороне договора о наличии обстоятельств непреодолимой силы, выданной специальным лицом, которым в большинстве случаев является торгово-промышленная палата.

При этом договоры зачастую содержат условие о том, что в ситуации форс-мажора действие договора приостанавливается и, по истечении установленного договором срока, если форс-мажорные обстоятельства не отпали, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Если всё же стороны докажут невозможность исполнения принятых ими на себя обязательств вследствие форс-мажора, то это повлечёт за собой освобождение застройщиков от ответственности за нарушение срока передачи объектов дольщикам, а также освобождение граждан от ответственности за нарушение сроков уплаты кредита.

В связи со сложностью доказывания возможности освобождения от ответственности стороны по причине обстоятельств непреодолимой силы рекомендуется при возникновении первых признаков невозможности исполнить обязательство в срок, в первую очередь, обращаться к своему контрагенту за урегулированием ситуации путём переговоров: для застройщиков возможным способом урегулирования ситуации может быть подписание с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к заключенным ДДУ, направленных на изменение срока передачи объектов.

Дольщики, имеющие ипотечные кредиты, могут обратиться в банк с целью реструктуризации выданного им кредита или с просьбой о предоставлении ипотечных каникул по причине нахождения дольщика в трудной жизненной ситуации (например, в связи с потерей работы или снижения дохода из-за пандемии).

Также нельзя исключать, что по аналогии с рядом стран Европейского союза в ближайшее время на законодательном уровне будет решён вопрос о «заморозке» выплат по кредитам, что позволит гражданам, имеющим кредиты, на время приостановить их погашение, тем самым облегчив их финансовую ситуацию.

Некрестьянов Дмитрий Сергеевич,
Председатель Комитета по законодательству РГУД
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» 

Возврат к списку