ИННОПРОМ 2016: Технологии бизнеса. Редевелопмент как штучное явление

В ходе кризиса редевелопмент промышленных площадок станет более редким явлением. Его смогут позволить себе только крупные промышленно-строительные холдинги. В то же время инвестиционные заморозки способствуют выработке более системного подхода к работе с такими активами.

Технические, финансовые и управленческие проблемы редевелопмента обсуждались компаниями-членами Российской гильдии управляющих и девелоперов в ходе форума «Технологии для городов», прошедшего в рамках Международной промышленной выставки «ИННОПРОМ». В 2016 году екатеринбургская выставка собрала более 600 промышленных компаний из 95 стран мира.

Особое место в деловой программе организаторы уделяют проблемам урбанистики. Они исходят из прогноза, что к 2050 году 75% населения земли будет жить в городах. Их стремительный рост бросает вызов привычному подходу к развитию инфраструктуры и требует инновационных решений.

Российская гильдия управляющих и девелоперов выступила партнером и соорганизатором панельной дискуссии «Механизмы развития промышленных активов на практике». «Повестка Гильдии на ближайшие пять лет — это стратегия развития городов и возобновление инвестиционного процесса, в первую очередь, в регионах, - выступил модератор дискуссии, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге Андрей Бриль. - И промышленные активы в этих процессах будут играть роль драйвера. Пора понемногу освобождаться от маниловщины, от разговоров о постиндустриальных городах. Инновации не рождаются в воздухе, не могут существовать исключительно на стартапах. В ближайшее время вызовом для нас станет новая индустриализация».

Является ли вывод промышленных мощностей на новые площадки необходимым условием этой новой индустриализации или лучше модернизировать существующие производственные зоны? Что целесообразнее экономически?

Например, местный «УГМК-Холдинг» успешно осуществил перенос и модернизацию старого тепличного комбината и подготовил на его месте проект микрорайона «Северная корона» на 700 000 кв.м жилья с разнообразной социально-бытовой инфраструктурой. Не менее удачно металлургический холдинг вывел из Екатеринбурга мукомольный комбинат, страдавший от неэффективной логистики и занимавший одну из лучших территорий в центре, на берегу городского пруда. «УГМК» профинансировал строительство нового завода под Каменск-Уральском, получил кредитную линию от Сбербанка и сейчас приступает к возведению жилого комплекса бизнес-класса «Макаровский квартал». Центральной «фишкой» проекта станут 14 лофтов в старинном здании Симановской мельницы.

А вот с выводом из центра принадлежащего холдингу завода «Уралкабель» придется повременить. Уже есть проект новой заводской площадки в Верхней Пышме, есть и согласованный с градостроительным советом эскизный проект нового жилого микрорайона. Однако переезд производства с сохранением и модернизацией мощностей при новой экономической конъюнктуре стал нерентабельным. В «УГМК» решили подождать, пока экономическая модель сойдется.

«Редевелопмент в России — пока штучное явление», - говорит директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга» Сергей Ерыпалов. Без поддержки государства на уровне налоговых и градостроительных решений, массовый переезд предприятий на новые индустриальные площадки не состоится. При текущих ценах на жилую недвижимость в регионах никаким редевелопментом вынос действующих производственных мощностей не окупить.

«Редевелопмент ведется исключительно на частные инвестиции, - подтвердил вице-президент РГУД, генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. - В условиях, когда государственное участие равно нулю и нет проектного финансирования, с ним могут справиться только крупные холдинги с девелоперским дивизионом, собственными длинными деньгами и желательно валютной выручкой».

Реконструкцию индустриальной площадки под современное производство директор по развитию компании «Спектрум» Ольга Грачева назвала «самым почетным вариантом редевелопмента». Однако для дальнейшего расширения мощностей собственнику в этом случае может не хватить места. Особенно если нет возможности докупить землю по соседству и внести соответствующие изменения в генплан.

Собственник промплощадки может извлечь из нее доход, превратив в современный индустриальный парк. Однако, по словам Айрата Гиззатуллина, полномочного представителя РГУД в Казани, генерального директора технополиса «Химград», в таком проекте нет смысла ждать отдачи инвестиций через 3-4 года. «Окупаемость парка в течение 15 лет уже говорит о неплохой экономической модели, - утверждает г-н Гиззатуллин. - Возврат инвестиций в значительной мере происходит через рост капитализации промышленного актива и снижение издержек на его содержание. При этом выход из проекта практически невозможен. Я еще ни разу не встречал инвестора, готового купить индустриальный парк. Собственник должен быть заинтересован в его эксплуатации как в бизнесе».