Президент РГУД рассказал о новых трендах и силах, влияющих на рынок недвижимости

13.06.2019

Интервью Президента "Российской гильдии управляющих и девелоперов" Николая Владиславовича Казанского радио " Эхо Москвы"

И. Виттель

― Я Игорь Виттель. Это «Эхо Москвы». В гостях у нас президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» Николай Владиславович Казанский. Добрый день, Николай!

Н. Казанский
― Добрый день!

И. Виттель
― Для начала давайте просто поговорим о рынке недвижимости. Какие сейчас вы видите новые тренды; силы, которые, скажем так, влияют на рынок недвижимости?

Н. Казанский
― Если говорить о рынке недвижимости, то есть, скажем так, действительно немалый или даже по мировым меркам большой рынок жилой недвижимости, который в нашей стране развивается и о котором я хотел бы несколько деталей интересных отметить, и есть рынок, который у нас, на самом деле, небольшой, но он достаточно высокий по качеству – это рынок коммерческой недвижимости.

Если говорить о жилье, то здесь, с одной стороны, сейчас на слуху у всех вот этот прогноз или, скажем так, пожелание президента по вводу 120 миллионов квадратных метров в год.

И. Виттель
― Одну секундочку. Пожелание или прогноз?

Н. Казанский
― Это было пожелание президента, которое трансформировалось в прогнозы многих аналитиков и экспертных бюро о том, что это наш план.

И. Виттель
― Подождите, давайте я вас перебью. Правильно ли я понимаю, что рынок сейчас движется не столько, скажем так, уж простите за тавтологию, рукой рынка, как у нас обычно говорили, что рынок решает всё, а пожеланиями президента?

Н. Казанский
― Нет, я думаю, что здесь некорректно так говорить. То есть есть сильная позиция рынка текущая, что у нас рынок по количеству вводимых так называемых единиц (или на английском – юнитов), – то есть это квартира, дом, таун-хаус, – борется сейчас за третье место в мире с США. Первое место – это, легко догадаться, Китай. Второе – Индия. То есть Китай – это более 10 миллионов юнитов в год ввода, Индия – порядка 6-7 миллионов. Соответственно, мы вводим где-то 1 100 000 юнитов ежегодно, Штаты – 1 200 000. Но при этом отставание России колоссальное.

И, скажем так, то, что озвучивает президент – это, на самом деле, очень логично с точки зрения вообще рынка. Потому что если мы сравним себя, Россию как северную страну, допустим, с Финляндией, с Канадой, с Норвегией, то мы если посчитаем обеспеченность на жителя, то в России 25 метров в среднем на жителя. В то время как в Финляндии – это порядка 40 метров в среднем на жителя, а в Канаде, например, в такой же большой северной стране – более 60 метров на жителя.

И. Виттель
― Ну подождите, вы сами упомянули Китай. Мы не можем говорить о Китае как о рыночной экономике, потому что мы все прекрасно знаем, не мне вам рассказывать, как Китай строил города, которые стоят сейчас полностью незаселенными. И безусловно это воля, скажем так, сверху (как вы говорите, пожелание президента), в данном случае – воля Коммунистической партии Китая, что они строят дома, стимулируя даже я не могу сказать что. Потому что есть понятие «стимулировать спрос». Дома стоят незаселенными. Какой, если говорить о рыночной ситуации, в России…

Н. Казанский
― 50 на 50. Если о Китае, просто – 50 на 50. У них вот из тех порядка 12-14 миллионов юнитов (единиц) в год, у них 7 миллионов – это коммерческие и 7 – социальные. То есть у них плюс-минус это пополам. То есть если говорить о Китае, то у них 50% все-таки идут рыночным путем. У нас это большинство метров, которые идут рыночным путем. Но если говорить о России, то у нас, опять же если посчитать отставание от Финляндии, даже если мы будем вводить так, как желает наш президент, то это все равно 15-20 лет. А нам хотелось бы даже быстрее это отставание сократить.

И. Виттель
― Подождите, но президент желает. Президент же не оплачивает нашим гражданам квартиры. Существует ли реальный спрос на квартиры? Мы видели сумасшедший рост, который был в докризисные годы (до 2008-го – 2009-го года), когда на рынок выходили все, кому не лень, потому что рынок рос такими темпами, что можно было строить. Сейчас рынок несколько, скажем так, устаканился, на мой взгляд. Согласны ли вы с этим?

Н. Казанский
― Ну нет, сейчас рынок, на самом деле, стал, во-первых, все-таки больше. 2007-й – 2008-й год – это была эйфория от того, что мы просто шагнули куда-то вперед. А сейчас мы уже на этом уровне находимся. И как ни странно, как бы многие скептически настроенные коллеги ни говорили, что все плохо, на самом деле, все не плохо. Но я могу сказать два момента, без которых нам тяжело будет достичь пожелание президента.  

Во-первых, то что у нас, скажем так, реалистично для того, чтобы спрос, как вы, Игорь, правильно говорите, рос, нам нужно сделать так, чтобы у нас было бы на ВВП по паритету покупательской способности на душу населения более… Ну, сейчас это примерно 25 тысяч долларов. Вот в Финляндии, как я говорил, 40 метров на человека. Ну и там те же самые 40 тысяч долларов по паритету покупательской способности ВВП на душу населения.

То есть нам нужно, чтоб реальный ВВП, ВВП даже паритету покупательской способности рос. Потому что у нас есть такое, скажем так, наше открытие. Это то, что есть прямая зависимость, и она выражается, по сути, как 1 метр обеспеченности жильем на 1 тысячу долларов ВВП на человека. То есть, соответственно, конечно, чтобы это поддержать, нам нужно, чтоб наш ВВП рос, причем не в долларах даже, а в том, какая у него реальная способность купить.

И второе – это, конечно, ставки по ипотечному кредитованию. Потому что если мы сравним себя со всеми западными и северными странами, то конечно мы сейчас имеем в России 10 – 11% (это уровень Турции и Бразилии).

И. Виттель
― В развитых странах – мы можем говорить о 2 – 3%.

Н. Казанский:
― 3%, максимум – 4%. То есть даже в той же Польше…

И. Виттель
― Но вы же не можете заставить банки выдавать деньги на нерыночных условиях.

Н. Казанский
― Вы понимаете, заставлять, на самом деле… Вот сейчас Герман Оскарович очень интересную вещь показал. Он разобрал Айфон и показал на слайде, что, вот смотрите, Айфон – абсолютно рыночный механизм, продукт. Но все разработки, которые внутри, они были сделаны засчет госсредств.

И. Виттель
― Ну то есть вы говорите о том, что государство должно…

Н. Казанский
― Государство должно эту платформу для спроса создать. А вообще, развитие жилья сможет, на самом деле, стать определенным и локомотивом, и драйвером роста ВВП. То есть это что первично – курица или яйцо.

И. Виттель
― Но вы считаете, извините, я вас перебью, какая процентная ставка на ипотеку может подстегнуть рынок жилой недвижимости так, чтобы он начал расти бурно?

Н. Казанский
― Я могу сказать, что вот если на сегодня это все-таки опять у нас близится к 10% (ну, может быть, 9,5 – 10%), то в ближайшее время – 2-3 года – нужно, чтобы это были те самые 7 – 8%, о которых говорит тот же Греф и другие. Но нужно, чтобы это движение пошло и дальше. То есть чтобы это дальше шло, и чтобы в перспективе 10 лет мы точно вышли на ставку по крайней мере 4 – 5%.

И. Виттель
― Вы говорили сейчас о коммерческой недвижимости в том числе. И в последнее время все мои знакомые, которые имеют отношение к коммерческой недвижимости, жалуются, что у них стоят (особенно в премиальном сегменте) полупустые помещения.

Н. Казанский
― Так действительно было. Но это уже давно не так. Ну, скажем, последние год-два это не так. То есть действительно был всплеск ввода, который пришелся на 2014-й, 2015-й и 2016-й года, и одновременно резкое падение, с одной стороны – спроса, а с другой стороны – изменение курса валюты, что повлияло на ставки аренды. Но сейчас за счет того, что у нас, допустим, прошлый год (2018-й год) был вообще минимальный год…

Допустим, офисной недвижимости по стране было введено минимальное количество, наверное, с начала – середины 90-х. То есть мы откатились аж до этого уровня по вводу. Тем не менее Москва каждый год оборачивает где-то миллион метров офисов (если мы только об офисах говорим) и 500 тысяч метров – это чистый прирост в год. То есть полмиллиона метров – это то, что прирост.

Даже если, скажем так, новые компании не приходили бы, а они приходят… Тот же самый «WeWork» сколько уже офисов в Москве за прошлый год открыл и сколько они сейчас еще рассматривают. Это я говорю о международных. Российские компании растут: не только «Яндекс» и «Mail.Ru», но и какие-то другие. Но и очень многие переселяются из, скажем так, неквалифицированных конторских помещений.

Поэтому если говорить об офисах, то сейчас как раз последние, наверное, 6 – 12 месяцев у нас есть реальный спрос на новые проекты, потому что вакансия опять перешла в single digits. То есть у на рубеже этого года вакансия в Москве стала, – а Москва – это 75% офисного рынка страны, – вакансия стала 8 – 9%. И к концу года это будет 5 – 6%.

А так как часть вакансии офисной – это системная вакансия, то есть те офисы, которые в принципе плохо сделаны либо это в здании, скажем так, какие-то отдельные этажи ил углы, которые в принципе тяжело реализовать, то у нас реальная вакансия будет на уровне не более 5%. А 5% — это, а самом деле, даже меньше, чем в Лондоне и Париже. И если говорить о Лондоне и Париже, то на такое же население, как есть в Москве (то есть это очень соизмеримые города), там качественных офисов в 2, даже в 3 раза больше.

И. Виттель
― А для инвестора, на ваш взгляд, какой сейчас сегмент наиболее всего интересен?

Н. Казанский
― Если говорить о Москве, то Москва – это, конечно, 75% российских офисов. И Москва – центр у нас и власти, и бизнеса. Поэтому в Москве – это офисы. Если говорить о стране в целом, то это ритейл, который у нас распространен. И несмотря на то, что у нас многие считают, что онлайн-торговля может заместить торговые центры, мы придерживаемся концепции, что будут развиваться как торговые центры, так и онлайн.

И вместе с этим будет развиваться логистика, которая, соответственно, тоже у нас в крупных транспортных логистических узлах (такие как не только Москва и Петербург, но и Новосибирск, Екатеринбург, Дальний Восток, Поволжье). 

То есть, соответственно, коммерческая недвижимость, в принципе, показывает плюс-минус похожую доходность. И эта доходность существенно выше, чем от сдачи в аренду, например, жилой недвижимости. Но вопрос опять же в ставках кредитования и финансирования.

И. Виттель
― На ваш взгляд, когда на российский рынок хлынут восточные инвесторы (в основном китайские) и именно по-серьезному?

Н. Казанский
― Вы знаете, об этом даже не последние 3 – 5 лет, а об этом мы слышим последние 10 лет, что вот активно идут китайцы. И действительно, какие-то проекты купили китайские деньги, и какие-то проекты купили арабские деньги. Но пока это, скажем так, исчисляется в лучше случае сотнями миллионов долларов. То есть это даже не миллиарды. А, допустим, тот же «Morgan Stanley» американский покупал миллиардами: торговый центр «Метрополис» в Москве – больше миллиарда долларов, торговый центр «Галерея» в Петербурге – больше миллиарда долларов.  

И вопрос здесь в том, что, наверное, китайцы все-таки действительно семь раз отмеряют, один раз отрезают. Вопрос, который вы задаете, он абсолютно правильный, но его нужно задавать не мне как профессионалу рынка недвижимости, а его нужно задавать, наверное, нашим именно отношениям с Китаем и людям, которые за это ответственны. Потому что как только наши отношения будут вестись не в долларах, когда у нас будет взаимное доверие к валютам друг друга, тогда они могут хлынуть. Потому что рынок у нас не такой большой. 

Весь рынок коммерческой недвижимости России современной – это порядка 80 – 90 миллионов квадратных метров офисов, складов и торговых центров. И это общая капитализация – не более 150 миллиардов долларов. То есть это, извините меня, наверное, 20% от компании «Амазон». А это вся коммерческая недвижимость, которая у нас построена.

И. Виттель
― К сожалению, пока так. А вы в прошлом году, когда речь шла об ограничении деятельности международных консультантов в России, очень живо выступали на эту тему. На ваш взгляд, действительно ли это такая насущная проблема, что нужно ограничивать деятельность международных консультантов? Какую они вообще добавленную стоимость несут?

Н. Казанский
― У нас была очень, на самом деле, простая задача. Когда этот законопроект появился в конце апреля прошлого года в Госдуме, я как президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» написал Валентине Ивановне Матвиенко письмо, где обосновал, что это компании, которые на самом деле привозят достаточно много не просто денег, а и технологий в Россию, у нас достаточно много работает сотрудников, это высококвалифицированные кадры, у нас есть экспертиза. 

Это, скажем так, даже не просто инвестиции. Это то, чего в России часто не хватает – возможность привезти своевременно технологии. При этом консультанты сейчас не находятся в позиции, когда они, скажем так, наживаются на стране. Кто-то боится, что они наживаются на Родине. Они, наоборот, помогают, как правильнее развить, дают свою экспертизу, компетенцию.

И результатом был ответ от Совета Федерации, что нас поблагодарили за гражданскую позицию и пообещали внести изменения. И эти изменения, соответственно, внесли. То есть, как я понимаю, в итоге консультанты были убраны из этого закона. То есть он был принят, но в другой форме. И там нет упоминания отдельно международных консультантов. 

И это абсолютно разумная история, когда общественная организация взаимодействует с органами власти для того, чтобы прийти к какой-то правильно, золотой середине. То есть как-то если страну нужно защитить, то не нужно стрелять себе в ногу, правильно? Вот это была наша задача. И слава богу, что действительно в Совете Федерации очень оперативно и правильно отреагировали на инициативу. Если честно, нас это даже удивило.

И. Виттель
― Спасибо! В гостях у нас был Николай Казанский, президент «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов». Это «Эхо Москвы» и я, Игорь Виттель.

Источник

Возврат к списку