Мировой тренд – рост доли арендного жилья как объекта инвестиций

26.02.2020

Николай Казанский, вице-президент РГУД, управляющий партнер Colliers International сделал краткий обзор мирового рынка инвестиций специального для ежегодного издания «Гильдия в деталях 2020».

Глобальный рынок инвестиций остается довольно активным как с точки зрения частных инвесторов, так и институциональных игроков – в США, в Европе и в Азии. Это обусловлено тем, что ставки по банковским депозитам находятся на близком к нулевому уровне, а в некоторых европейских странах – даже отрицательные. По сравнению с банковскими депозитами вложения в коммерческую недвижимость являются хорошей альтернативой и в моменте предлагают более интересную доходность.

В то же время 2019 год пока не демонстрирует яркой положительной динамики. Причины тому – экономические или политические реалии, моделирующие поведение инвесторов. Например, на европейском рынке, где одной из основных стран, привлекающих инвестиции, остается Великобритания, вопрос Брексита частично притормозил активность на рынке капиталов. В США в то же время озвучиваются опасения рецессии, что также приводит к более осторожному поведению инвесторов. По итогам трех кварталов 2019 года мировой объем инвестиций в коммерческую недвижимость с учетом земли составил почти $1,2 трлн. ($1 171,5 млрд.), из которых $651,8 млрд. пришлось на существующие, приносящие доход активы (а не земля или проекты девелопмента). По сравнению с прошлым годом объем инвестиций сократился на 6%, при этом наибольшее проседание пришлось на регион EMEA (-12%). Снижение активности при этом не связано с уменьшением доступной ликвидности – скорее речь идет о выжидательной позиции инвесторов.

На российском инвестиционном рынке сейчас мы наблюдаем ограниченное присутствие иностранного капитала и незначительный объем ликвидности. Скажем, если смотреть на глобальных игроков, например, топ-10, среди которых такие фонды и компании, как Blackstone, Allianz, Goldman Sachs, они не представлены активно на текущем рынке. Однако для тех игроков, кто уже представлен на отечественном рынке, при стабильной национальной валюте и низкой инфляции он предлагает гораздо более высокий показатель доходности по сравнению с европейскими и мировыми аналогами. Поэтому несмотря на то, что сейчас Россия остается изолированным рынком, для текущих активных инвесторов она предлагает интересные возможности. Активными иностранными игроками на нашем рынке остаются такие фонды, как PPF Real Estate, Mubadala Investment Company, Hines, Raven Property Group Limited.

Если говорить о ключевых тенденциях в мире и в России, то стоит отметить, что офисный сегмент остается одним из наиболее устойчивых и привлекательных сегментов рынка. В России мы видим, что по итогам первых девяти месяцев офисный сегмент формирует 46,3% инвестиций, или $437,6 млн. Правда, к концу года весы качнутся в сторону торговой недвижимости – здесь будет закрыто или уже закрыто в начале IV квартала несколько крупных ожидаемых сделок. Примечательный мировой тренд, который пока обходит стороной российский рынок, – это рост арендного жилья как объекта инвестиций. В мировом объеме транзакций с начала этого года апартаменты занимают второе место после офисов по объему сделок ($164,7 млрд,, или 21%). В 2019 году это пока единственный сегмент, показывающий рост инвестиций к 2018 году. Так, в странах Северной и Южной Америки (преимущественно за счет активности в США) доля апартаментов в объеме инвестиций составляет в этом году 35% (наибольший результат с 2007 года), а в регионе EMEA доля жилого сегмента составляет уже 20%, хотя пять лет назад речь шла еще только о 12%. Привлекательность апартаментов обусловлена низким порогом входа и стабильностью возврата инвестиций. Говоря о перспективах развития российского инвестиционного рынка в контексте мировых тенденций, пока мы не ожидаем каких-либо глобальных перемен: активность будет оставаться на текущем уровне, с небольшими колебаниями, обусловленными закрытием единичных крупных сделок; рынок станет более локальным, уменьшится количество объектов для инвестирования, с точки зрения объема инвестиций большой вес будут иметь конечные пользователи, которые покупают объекты под себя.

Инвесторы, специализирующиеся на классических, приносящих доход активах, будут ориентироваться на объекты с высокой доходностью и инвестиционным потенциалом. Покупатели такого продукта – это инвесторы с низким аппетитом к риску, именно они заинтересованы в стабилизированных активах и ориентируются на устойчивую доходность. Это могут быть западные инвесторы, которые верят в российскую валюту, ЗПИФы, краудфандинговые платформы, крупные промышленные холдинги, которые диверсифицируют свой портфель.

Источник: Гильдия в деталях 2020. Ежегодный каталог

Посмотреть каталог >>>

Члены РГУД: Nikoliers

Возврат к списку