Рынок стабилизировался и показал не рост, но устойчивость
Вице-президент РГУД, полномочный представитель РГУД в Москве и Московской области, президент Sawyer Group Вера Сецкая дала интервью ежегодному изданию каталога «Гильдия в деталях».
– Какие основные достижения рынка в 2023 году стоит отметить?
– Рынок в прошлом году показал не рост, но некую устойчивость во всех сегментах, и это хорошо. Это означает, что рынок приспосабливается к новым условиям, в которых мы существуем уже третий год, и стабилизировался. В каждом сегменте есть свои собственные задачи, которые нужно решать. С чем мы сталкиваемся? Во-первых, уровень ключевой ставки и очень сложный доступ к финансированию. Сложно сделать проект рентабельным при ключевой ставке 16%. Во-вторых, рост себестоимости строительства, что отражается на экономике проектов. Произошло радикальное удорожание строительных материалов, идет рост стоимости рабочей силы, есть сложности с доступом к определенного рода оборудованию, которое не сумели заменить на отечественные разработки или импортозаместить за счет стран Востока и Центральной Азии.
– Как вы оцениваете растущие показатели по объему инвестиций?
– Все отмечают необыкновенный, кратный рост инвестиций в сектор недвижимости. В прошлом году, по разным оценкам, было инвестировано порядка 800 млрд руб. Это в полтора раза больше, чем в 2022 году. Однако такой скачок произошел преимущественно из-за того, что иностранные бизнесы интенсивно продавали свои активы. На такие сделки, по мнению экспертов, пришлось около половины от общего объема, т. е. порядка 400 млрд руб. В следующие годы такой инвестиционной активности, по мнению абсолютно всех экспертов, не будет. Для роста инвестиций необходимо решать вопрос доступности капитала, развивать диалог с банками. Эта тема, безусловно, стоит на повестке дня и будет одной из центральных в этом году.
Сегодня все большее звучание набирает тема ПИФов как формы коллективных инвестиций. Нельзя сказать, что это альтернатива банковскому капиталу, это разные вещи, но это большой источник капитала. Если в предыдущие годы ЗПИФы вкладывались преимущественно в приносящие доход активы, сегодня набирает звучание тема вложений в девелоперские проекты, что очень поможет развитию рынка с учетом размера накопленного капитала, имеющегося сегодня у частных структур и физических лиц.
– Какие активы будут интересны инвесторам в 2024 году?
– С учетом предлагаемых инструментов ипотечного кредитования девелопмент будет активен в жилом сегменте. Инвестиции в сегменте коммерческой недвижимости, скорее, будут сосредоточены в секторе покупки готовых активов, нежели в девелопменте. Заявленные цифры по вводу новых коммерческих объектов — например в Москве в этом году заявлено порядка 300 тыс. кв. м новых офисных площадей — этому не противоречат, поскольку эти проекты стартовали давно, а сейчас завершаются. Стимул к глобальному новому строительству отсутствует.
Однако крупные игроки московского рынка сегодня продолжают свою деятельность и заявляют новые проекты не только в сфере жилья, но и в сфере коммерческой недвижимости, выходят за границы региона.
Говоря о застройщиках, следует отметить, что рынок Москвы очень эшелонирован, сегментирован. Здесь очень заметен разрыв между крупными компаниями и совсем мелкими застройщиками, а среднее звено фактически отсутствует. Таким компаниям работать сегодня сложнее всего, потому что крупные застройщики имеют многолетний опыт, репутацию, связи с банками, свой собственный капитал, доступ к хорошим площадкам. Компании среднего эшелона буквально бьются за все это в тяжелых существующих экономических условиях. Мне кажется, что поддержка компаний среднего масштаба, заявляемая на государственном уровне, не привела пока к какому-то прорыву. В этом я вижу одну из задач для РГУД. Надо ставить эти вопросы на повестку дня и, работая совместно с административными структурами, пытаться создавать ниши для развития застройщиков именно среднего уровня. Одним из перспективных сегментов рынка для таких компаний является индустриальный, в том числе проекты light industrial, для развития которых есть программы государственной поддержки, а объем необходимого капитала может быть минимизирован за счет размера проекта и его фазирования.
– Какие еще вопросы стоят сегодня на повестке?
– В первую очередь, тема продукта и концепции. Сегодня она звучит совершенно по-новому в связи с тем, что возросла требовательность к продукту, который выходит на рынок в условиях высокой конкуренции. Вторая тема — инновационные решения, которые сейчас обсуждаются не только в контексте технологий, строительных материалов, архитектурных решений, но и области эксплуатации, маркетинга.
Отдельное место в повестке я бы выделила для цифровых технологий. Это не только ТИМ, о котором мы говорим много лет, но и совершенно новые продукты, в том числе в области эксплуатации зданий, где сегодня остро стоит вопрос себестоимости услуги. Отдельно, наверное, стоит говорить о зеленых технологиях. Раньше зеленые технологии были желаемым атрибутом проекта, но не обязательным. Сейчас это необходимость и требование времени, в том числе и в плане снижения затрат на стадии эксплуатации объектов.
Материал опубликован в ежегодном каталоге « Гильдия в деталях-2024».
Каталог можно заказать в Исполнительной дирекции. Звоните и пишите нам!