Устойчивый бизнес превращается в русскую рулетку

19.06.2019

1 июля 2019 года на российском рынке жилищного строительства начнётся полная перестройка, связанная с изменением схем финансирования проектов. За несколько недель до часа Х мы спросили застройщиков, готовы ли они к новому порядку и каких сложностей в работе ждут в ближайшие месяцы.
 
Александр ЩИГОЛЬ
директор по операционному управлению компании «Брусника»:

На протяжении 2018 года наша компания поддерживала инициативу государства по усилению контроля в сфере жилищного строительства. Мы активно участвовали в рабочих группах Минстроя, НОЗа и других отраслевых институтов. В процессе выявлялись противоречия и предлагались инструменты их устранения, которые затем отражались в поправках к 214-ФЗ и подзаконных нормативных актах. Также была проделана внутренняя работа, связанная с адаптацией собственных бизнес-процессов под обновлённые требования законодательства.

Ещё в апреле 2018-го совместно с нашим стратегическим партнёром — Сбербанком — мы первыми в стране запустили механизм проектного финансирования и расчётов с дольщиками с использованием счетов эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.

В 2019-м эта технология была рас- пространена на все новые проекты в городах нашего присутствия (квартал с урбан-виллами «Никитина» в Новосибирске, дом 4 квартала «Новин» в Сургуте, дом 2 в «Первом квартале» Мос- ковской области, «Северный квартал» и «Южные кварталы» в Екатеринбурге и др.). К 1 июля порядка 30% наших проектов перейдут на эскроу. К концу года эта доля составит 50%.

В продажах первого полугодия, несмотря на возросшую ипотечную ставку, сохраняется позитивная динамика, начатая в третьем квартале 2018-го. Во втором полугодии важным обстоятельством будет динамика ипотечной ставки и размер первоначального взноса, который установят лидеры ипотечного рынка. Текущие условия, на которых банки предоставляют ипотечные кредиты, к сожалению, не стимулируют рост числа сделок.

Мы считаем переход на эскроу важным шагом в повышении прозрачности и устойчивости рынка первичного жилья. Безусловно, это требует роста отраслевой квалификации всех его участников: Минстроя, Росреестра, банков, застройщиков и др. Расходы на исполнение новых процедур при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках некритичны для экономики проектов.

При переходе на новую модель основным риском может стать скорость рассмотрения заявок на проектное финансирование с использованием эскроу счетов, поскольку практически вся нагрузка ложится на один банк.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ
президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
  
Рынок готовится к масштабным изменениям. Год назад в это же время многие активно получали новые разрешения на строительство, а сегодня, наоборот, некое затишье. Все понимают, что изменение механизмов работы будет масштабным, и как рынок отреагирует, предсказать непросто. 

На рынке большой объём предложения. Первые месяцы 2019 года показали, что и покупательская способность пока сохраняется на прошлогоднем уровне. Как будет дальше — посмотрим. Многие опасаются, что рано или поздно спрос может начать проседать. Тем более в условиях, когда рост се- бестоимости заставляет участников отрасли поднимать цены в среднем на 3-4% каждый квартал. Другой сценарий: не все проекты, готовые к запуску, стартуют из-за сложностей с банковским финансированием.

Для нас переход к новому порядку не представляет глобальных проблем: мы всегда работали с проектным финансированием, нас охотно кредитуют крупнейшие банки — Сбербанк, ВТБ, «Санкт-Петербург». То, чем мы занимаемся сейчас, — проработка деталей, работа в меньшем масштабе, но тоже необходимая. Ведь меняются многие процессы, формы договоров, алгоритмы взаимодействия в цепочке «клиент-застройщик-банк». Многое нужно конкретизировать в тесном взаимодействии с банками. Какой список документов будет нужен в таком-то случае; кто и как должен открывать эскроу-счёт; что происходит в разных частных случаях: переуступка, расторжение, ипотека в другом банке и так далее. Работа с нюансами весьма трудоёмкая, но к 1 июля мы будем готовы.
   
Сейчас на этапе строительства у нас десять проектов. Вероятно, на трёх из них реализуем новую схему с эскроу.

Наталья ЗВЕРЕВА
заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск», руководитель отдела реализации проектов:

Ещё в 2017 году, до официального вступления в силу 218-ФЗ и уж тем более 175- ФЗ, мы чётко определили, что это конец «долёвки» в привычном формате, и обозначили для себя стратегию адаптации к новому, а не к «умирающему» закону. На сегодня мы вывели на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов два новых объекта — 22-этажную башню «Небо» (самое высокое строящееся жилое здание в Иркутской области) в квартале «Стрижи» и ЖК «Стрижи Сити». «Восток Центр Иркутск» вошёл в пятёрку компаний на всей территории РФ, которые уже опро- бовали этот механизм.

Оба проекта мы имели право реализовывать по старой схеме, однако решили, что правильнее работать с механизмом, обеспечивающим государственные гарантии дольщикам. Тем более при нестабильной экономической ситуации и, как следствие, трудно прогнозируемом темпе продаж возможность бесперебойного финансирования со стороны банка, а значит, реализация проекта вовремя или даже с опережением гра- фика стала для нас одним из основных аргументов. 

Очень трудно было в самом начале. К сожалению, закон сырой, нет правоприменительной практики, а это всегда негативно сказывается на участниках процесса: многие вопросы обостряются только в момент возникновения, заранее о них никто не подумал. И по сей день большая часть пробелов в законодательстве ещё не устранена. В первую очередь, это касается эскроу-счетов. Так, до сих пор не внесены изменения во все социальные программы: семейный материнский капитал, военную ипотеку, сертификаты для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, зоны затопления и пр. По большинству этих программ средства нужно перечислять на расчётный счёт продавца (застройщика). При применении расчётов с эскроу владельцем блокированного счёта является лицо, имеющее право на сертификат. Коллизия права приводит к невозможности использования целевых программ.

Далеко не все покупатели имеют представление о том, что такое эскроу-счета. Это говорит о низком уровне информирования населения со стороны государства о новом механизме защиты. Помощь в этом вопросе органов власти и СМИ крайне необходима.

Многие банки не хотят (просто не знают как) аккредитовать объекты, реализуемые по эскроу-счетам. Таким образом, девелопер теряет покупателей, ведь некоторым удобно оформить ипотеку в конкретном (пусть и некрупном) банке. Ситуация странная: работа по эскроу-счетам — не прихоть девелоперов, а государственный механизм, направленный на защиту дольщиков. Значит, помимо требования к девелоперам работать по новой схеме и у банков должна появиться обязанность аккредитовать, выдавать ипотеку на приобретение таких объектов.

Важнейшей проблемой в рамках проектного финансирования является и то, что банки оценивают рентабельность проекта сугубо в рамках «своего видения». Многие застройщики сталкиваются с тем, что банк завышает планируемую себестоимость проекта, а прогнозируемую стоимость жилья, наоборот, занижает. Такой подход значительно уменьшает рентабельность и даёт основание для отказа в выдаче кредита или для повышения ставки. Конечно, девелопер может обратиться в другой банк, однако он потеряет время, а реализация проекта отложится. Кроме того, «других» банков, практически нет. Из всего списка уполномоченных не более трети реально готовы кредитовать строительный бизнес. У девелоперов почти нет альтернатив, особенно в некрупных регионах.
  
Новые принципы работы неизбежно приведут к повышению стоимости строительства. Это связано в первую очередь с тем, что часть застройщиков не сможет реализовывать проекты в новых условиях: далеко не каждая новостройка получит проектное финансирование. Те, кто подтвердит рентабельность, будут тщательнее просчитывать финансовые модели. Деньги для девелоперов теперь по сути такой же «покупаемый» товар, а значит, их цена (банковская ставка) входит в себестоимость. Кроме того, повышение с 1 января ставки НДС привело к существенному удорожанию многих основных позиций. У проектов, где основное контрактование материалов и услуг пришлось на прошлый год, небольшое изменение цены. Однако у многих себе- стоимость выросла. Цены на рынке недвижимости по объективным причинам растут, и сейчас мы видим только на- чальный этап этого роста.

В свою очередь, президент поставил перед правительством и банками цель понизить ставки по ипотеке. А это один из основных драйверов для продаж новостроек. По совокупности всех факторов можно предположить, что в ближайшие два-три года, до полного перехода на но- вые принципы работы всех девелоперов, нас ждут всплески продаж наряду с за- тяжным затишьем. Впрочем, к этим реалиям мы привыкли. Строительный бизнес всегда был одним из наиболее сложных и рискованных.

Пожалуй, одна из крайне важных проблем в том, что очень большая часть строительных компаний даже не начала изучать процесс перехода от старой схемы работы на новую. А подводных кам- ней тут предостаточно. И если компании «сегодня» (а по сути, это важно было сделать «вчера») не начнут это движение, «завтра» оно потеряет всякий смысл, по- тому что адаптироваться к изменениям уже станет невозможно.

Борис ШВАРЦ
владелец ГК «Виктория»:

Мы думали, что готовы к новому порядку, а на деле оказалось не совсем так. «Виктория» — средняя по меркам Екатеринбурга компания, четыре наших проекта подпадают под новые правила.
  
Конечно, опыт работы у застройщиков с банками есть, практика по проектному финансированию существует. Мы, например, построили довольно большой комплекс, привлекая проектное финансирование Сбербанка. Сейчас, правда, у банка появляются нюансы в виде дополнительных согласований, комиссий и т.п. Сбербанк ведёт себя как монополист. Но он хотя бы работает с региональными компаниями, про другие крупные банки этого не скажешь. Нет проработанного внятного продукта, они не готовы к новому порядку.

Для региональных застройщиков очень сложно работать с андеррайтингом, поскольку андеррайтинг — московский. Любые риски оказываются непроходными, даже те, которые на уровне региональных отделений банка, хорошо знающих конкретного застройщика, могут быть вполне приемлемыми. Многие компании получают либо совершенно неадекватные условия, выполнить которые невозможно, либо отказ. У неподготовленных застройщиков малого и среднего звена, которые ранее не сталкивались с проектным финансированием, шансов получить его с первого раза нет.

Отдельная история — общение с госструктурами. Росреестр, региональное Министерство по управлению государственным имуществом, Департамент государственного жилищного и строитель- ного надзора — на каждом шагу масса вопросов. Кроме того, у чиновников разные взгляды на новую нормативную документацию, которая ещё и отсутствует в полном объёме. Вот такие реалии сегодняшнего дня, переходного периода.

Я предвижу, что львиная доля мелких застройщиков уйдёт с рынка. Вариант для средних — резко сбавить темп. Раньше, например, я одновременно вёл пять- шесть объектов в разных стадиях готовности и «перекрывался» за счёт входящих денежных потоков. Теперь такой возможности нет, я должен по каждому проекту вложить собственные средства, получить проектное финансирование. Развиваться могу только на деньги, которые теоретически получу после строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если под залог ожидаемой прибыли привлекать возмездные средства — можно очень сильно ошибиться. Устойчивый бизнес превращается в русскую рулетку.

Пассивный вариант — постепенное формирование подушки, позволяющей строить полностью за свой счёт, — тоже нехорош. Логика подсказывает, что кредиты — нормальный и цивилизованный способ девелоперской деятельности, однако он удобен при стабильных правилах игры, а не когда они меняются чуть ли не раз в неделю. Взять хотя бы перипетии последних трёх месяцев, связанные с критериями работы без эскроу-счетов!

Как нивелировать риски и развивать бизнес? Только ростом цен.

В целом, за счёт появления неудовлетворённого спроса и дополнительного роста цен, связанного не только с новой редакцией 214-ФЗ, но и с другими факторами, я прогнозирую падение рынка. И кстати, цены за счёт перехода на новые правила финансирования вырастут не на 6-7%, как многие говорят, а минимум на 20%.
 
Дмитрий ХОДКЕВИЧ
генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

В этом году мы перейдём с теории на практику: застройщики начнут работать по эскроу-счетам. Стоимость жилья поползёт вверх. Лишь компании, обладающие крупным портфелем недвижимости, такие как «Группа ЛСР», смогут удержи- вать цены на приемлемом для покупателя уровне. Многие игроки пересматривают свой бизнес и финансовую модель проектов, чтобы без потери в качестве остаться в плюсе. А для мелких и средних фирм главная задача этого года — удержаться на рынке.

Преимущество в новых реалиях получат компании, которые могут рассчитывать на приемлемые проценты банковско- го кредитования благодаря своему опыту, репутации, качеству проектов. Очевидно, что у «Группы ЛСР» нет проблем ни с тем, ни с другим. А возможность покрывать часть потребностей собственными строй- материалами всегда была конкурентным преимуществом нашей компании, позволяла сохранять устойчивость бизнеса в сложных обстоятельствах.

Конечно, какие-то из наших домов под- падают под новые правила, но в конечном счёте для нас переход в новую реальность строительного рынка будет плавным.

«Группа ЛСР» — первая в Петербурге компания, получившая заключение о соответствии (ЗОС) критериям Минстроя, которое позволяет реализовывать жильё по старым правилам. Первыми такими объектами стали дома в ЖК «Цивилизация» на Октябрьской набережной. В процессе подписания ещё несколько ЗОС.

Пока оценка может быть лишь примерной, но доля объектов в Петербурге, которые мы продолжим строить и продавать по старым правилам, составит около половины от всего нашего объёма. Напомню, что, по данным экспертов, в целом по стране эта доля будет около 70%.

АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ
Гасан Архулаев:
«Инструмент КУРТ даёт возможность решать несколько задач сразу»

Российская гильдия управляющих и девелоперов меняет работу Экспертного совета по комплексному освоению территорий. Теперь он будет заниматься про- ектами комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). Председателем совета по итогам голосования стал Гасан Архулаев, генеральный директор компа- нии GR Development.

— Термин «КУРТ» появился на рынке относительно недавно. В чём актуальность таких проектов? 

— В отличие от проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в КУРТ речь идёт о развитии застроенных территорий. Но не жилых кварталов, как при реновации, а скорее старых промышленных площадок без строгих ограничений по видам разрешённого использования земли. Участки, включённые в границы для КУРТ, могут находиться как в частной, так и в публичной собственности.

КУРТ объединяет все механизмы реализации комплексного развития территорий (КРТ), КОТ, развития застроенных территорий. Основная направленность закона относится к КРТ — территориям, которые заняты объектами нежилого фонда. Их развитие подразумевает возможность создания жилья, но иногда это только лишь промышленное использование.

Под КУРТ попадают практически все виды деятельности, включая развитие застроенной территории (статьи 46.1-46.3 Градостроитель- ного кодекса РФ), комплексное освоение тер- ритории, в том числе в целях строительства жилья эконом-класса (статьи 46.4-46.8 ГрК РФ), комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков или по инициативе органа местного самоуправления (статьи 46.9, 46.10, 46.11 ГрК РФ).

— Почему КУРТ — одно из наиболее пер- спективных направлений в девелопменте сегодня? 

— Инструмент КУРТ даёт возможность сразу решать несколько важнейших градостроительных задач: вовлекать в оборот неиспользуемые или неэффективно используемые участки, исключать несбалансированную и точечную застройку, устранять проблемы обманутых дольщиков, аварийного и ветхого жилья, а также законодательно закреплять обязательства инвесторов и власти в части объёмов и сроков строительства объектов всех видов инфраструктуры.

— В Москве тема КУРТ крайне актуальна, а где ещё она стоит на повестке? 

— В Подмосковье на сегодня насчитывается более 1200 объектов КУРТ. Из них около 75% являются зонами жилого назначения и 25% — нежилого. В зоны КУРТ жилого назначения входят наделы с видом разрешённого использования под жилую застройку.

Планируемое здесь жильё будет обеспечено всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами и физкультурно-оздоровительными комплексами. В зоны КУРТ нежилого назначения включены участки на территориях с развитой транспортной инфраструктурой, а также те наделы, ресурсы которых расходуются неэффективно. К последним, например, относятся заброшенные фермы и неиспользуемые промышленные зоны.

КУРТ позволяет комплексно развивать территории региона, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места. 

— Какие основные проблемы вы видите в реализации таких проектов сегодня?

— К слабым местам можно отнести возможность властей отказаться от ранее принятых на себя обязательств, например, по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры в рамках проекта КУРТ, если на эти нужды не найдётся средств в бюджете. Участников рынка беспокоит и то, что федеральный закон 373-ФЗ от 03.07.2016 не устанавливает минимальные и максимальные площади территорий, подлежащих КУРТ, и не определяет порядок установления этих границ.
  
Подготовила Евгения ИВАНОВА

Возврат к списку