Впервые за 2 года на рынке появились скидки на склады

Согласно данным Альянса экспертов рынка недвижимости, в новом складском дайджесте на 1 квартал 2025 года по оценке на основе индикаторов рынка отражено появление корректировок на торг по аренде, которые долго отсутствовали.

Тем не менее, как указывает руководитель группы складского дайджеста Александр Перфильев, партнёр, директор по развитию департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7, автор телеграм-канала @Skladexpert: «Про насыщение рынка говорить преждевременно. Об этом можно будет делать выводы, когда вакансия вырастет до 10% и более, но нам до этого очень и очень далеко. Предпосылок к такому росту нет: при текущей финансовой политике регулятора девелоперы опасаются строить спекулятивно, а единичные проекты практически на это не влияют. При этом, в случае снижения ключевой ставки, уже в этом году мы увидим активизацию рынка».

По сравнению с IV кварталом 2024 года , удлинился период экспозиции объектов по аренде. На фоне жесткой денежно-кредитной политики арендаторы не спешат арендовать по высокой арендной ставке, ожидая смягчения ДКП и снижения ставок. К такому мнению пришли эксперты из РГУД, Union Brokers, Ricci, Skladman USG, Invest7, СМАО, Райффайзен Банк, IPG.Estate, IBC Global, Instone Development, Parametr, Ориентир, Б1, Oks Labs (by OKKAM), а также банковские эксперты из ВТБ, ВЭБ.РФ, Сбербанк.

Следует отметить, что ставки капитализации сохранились на уровне конца 2024 года. По-прежнему потенциальные покупатели и продавцы не могут договориться об устраивающем обе стороны уровне доходности, и поэтому ставку капитализации эксперты Альянса оценили, как цену сделку — по соотношению текущего рыночного уровня NOI к цене продажи (среднему значению между ожидаемыми предложениями на покупку и комфортным уровнем для покупателя).

Отдельное внимание уделили недостатку крупных площадей на рынке, которые готовы забрать без каких-либо скидок на размер, когда такое предложение является единственным в своем регионе. Например, как отмечает компания IBC Global, в регионах, нет даже дисконта на мезонины, т.к. мало качественных складских площадей и в качественном складском объекте берут все площади (складскую + мезонин).

Мария Рылеева, директор департамента индустриальной и складской недвижимости IBC Global, прокомментировала: «У региональных девелоперов, обстоятельства сейчас очень непростые: помимо возросшей финансовой нагрузки, стало сложнее договориться и с банками, и с потребителями складов. Если соответствовать их требованиям в части оборотных средств, активов, банковских гарантий, собственного денежного участия и профильного опыта, мы автоматически перемещаемся в нишу крупных федеральных девелоперов, которые зачастую не готовы идти в регионы. Тем не менее, жесткие условия распугали не всех — совместно с региональными инвесторами ищем варианты решения, готовность к сделкам сохраняется. В приоритет, конечно же, выходит не арендный, а BTS формат».

Александр Хомич, генеральный директор и партнер Skladman USG, отметил: «Склады стабильно растут в стоимости, и еще долгое время останутся в числе наиболее привлекательных инвестиционных активов с общей доходностью около 23%. ТОП-1 для инвестиций по прежнему возглавляет универсальный сухой склад. К 2030 году рынок e-commerce в Москве и области вырастет в денежном выражении в три раза, и ему потребуется 20 миллионов складских метров. Учитывая прогнозы по рознице, складской спрос будут вытягивать классические ретейлеры, составившие 50% спроса. Уже сейчас многие из них уходят в самостоятельную электронную торговлю и ищут отдельные специализированные склады».

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости Ricci, рассказал: «Рынок попал в «замкнутый круг», когда сторона спроса выжидает падения ставок, а сторона девелопмента ждет его повышения в ближайшее время из-за растущих затрат и отказа от спекулятивного строительства. Как только для всех станет очевидно, что при стабильном аккумулированном спросе, находящемся просто на паузе, нет противовеса в виде нового спекулятивного строительства — мы увидим очередной рост цен, а не наоборот».

Сергей Ермилов, директор по работе с ключевыми клиентами Union Brokers: «Первый квартал оправдал ожидания участников рынка и не создал интриги по ключевым индикаторам. Сегменты-драйверы продолжают развитие: используется более рациональный и взвешенный подход к выбору объекта, а иногда и выжидательная позиция. Условия по контрактам выглядят не столь категорично нежели в период «галопирующего» роста ставок. При этом высока вероятность, что к концу года мы увидим движение вверх на уровень инфляции».

Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу Instone Development: «Несмотря на ожидаемое снижение спроса, в 2025 году рынок получит довольно значимый объем новых складских площадей, по разным данным до 5,5 млн кв м. Конечно, потребуется время чтобы эти площади «усвоились, поглотились», поэтому мы на текущий момент не ведем спекулятивное строительство, наблюдаем за показателями на рынке, работаем с существующими резидентами в своих Индустриальных парках.  

Что касается арендных ставок на складские помещения, то здесь нет однозначного мнения. С одной стороны рост приостановился и к концу 2025 если он и будет то на уровне инфляции. В любом случае мы сейчас управляли этим процессом, стараясь найти баланс между интересами арендаторов и нашей бизнес-моделью. Мы уверены, что предложенные стандарты качества и гибкость в подходе к арендаторам позволят нам успешно конкурировать и удовлетворять растущие потребности рынка».

С полным текстом Дайджеста можно ознакомиться здесь >>>