CORE.ХР подводит итоги года в складском секторе

После рекордного 2023 года складской рынок России продолжает демонстрировать высокую активность: годовой объём сделок аренды-покупки составит 6,1 млн кв. м по итогам 2024 года, что является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).

В 2024 году продолжилось смещение фокуса на региональные рынки: на них придётся 62% всего объёма сделок. Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остаётся онлайн ритейл. На долю сделок с игроками этого сегмента придётся около 60% всего объёма.

При этом объём сделок без учёта онлайн ритейлеров существенно меньше рекордных показателей – 2,6 млн кв. м сделок по итогам года (в 2023 год – 3,1 млн кв. м). Однако такое снижение скорее связано с высоким уровнем прошлого года, во многом обеспеченным процессами импортозамещения, эффектом отложенного спроса и т.д., и означает возвращение к уровню 2021 года (2,3 млн кв. м) с небольшим превосходством.

В 2025 году ожидается существенное снижение объёма сделок – не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, т.е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.

Учитывая продолжающее проникновение онлайн ритейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в 3 раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента. Так, по оценкам CORE.XP, такой рост онлайн ритейла потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние 5 лет.

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, утверждает, что серьёзным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.

2024 год охарактеризуется рекордным объёмом нового строительства – 4,5 млн кв. м. 66% этого объёма придётся на региональные рынки. Во многом такой показатель ввода является следствием высокого объёма сделок по типу built-to-suit в 2023 году, реализация которых как раз завершается в 2024 году (средний срок строительства складского здания – 12 месяцев).

Учитывая высокие объёмы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, при чём их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.

В 2025 году, как ожидается, годовой объём нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах.

Трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, является высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.

На рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.

Ещё одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 – 13 000 руб. за кв. м в год, без учёта OPEX и НДС (+40-45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.

Согласно прогнозам CORE.XP, в 2025 году темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.

Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время.

Рынок Light Industrial продолжает активно расти. По итогам 2024 года рынок пополнится 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объёма последних трёх лет (329 тыс. кв. м). В 2025 году ожидается рост интереса к данному сегменту, высоко востребованному для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. Актуальными тенденциями являются появление и развитие новых форматов, в том числе городских, и приход на рынок девелопмента новых игроков. Кроме того, ожидается рост предложения данного формата в регионах России: такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов.