IPG.Estate: Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга продолжат расти

Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2024 года. Так, средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса А составляет 2 400 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки в сравнении с итогами 2023 года составил 12,5%, до конца года ожидается повышение.

Предложение:
↘ Общий объем офисных площадей находится на уровне 6,2 млн кв.м. 
↘ По итогам 1 полугодия 2024 года были введены бизнес-центры «К-37» общей площадью 20 130 кв.м, «Лахта Плаза» и «Реформа», общей площадью 4 500 кв.м и 12 800 кв.м. Объект «К-37» был сдан до ввода в эксплуатацию крупной петербургской компании.
↘ Общий объем ввода составил 39 385 кв.м.

Перспективное предложение
↘ По нашим прогнозам, прирост нового предложения до конца 2024 года может составить 48 000 кв.м.
↘ До конца 2024 года на рынок офисной недвижимости будут выведены бизнес-центр «Авангард» общей площадью 10 000 кв.м и бизнес-центр «Невская Ратуша» (8, 9 очереди) общей площадью 38 000 кв.м. При этом оба объекта не пополнят спекулятивный рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга.
↘ Объемы нового ввода не обеспечат прирост доступных для аренды качественных офисных площадей.

Спрос
↘ По итогам 1 полугодия 2024 года показатель поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 176 тыс. кв. м.
↘ Основными драйверами спроса по-прежнему являются российские IT-компании и fintech. 
↘ Крупными сделками 1 полугодия 2024 года стали аренда бизнес центра «К-37» (20 130 кв. м) крупной петербургской компанией из сферы IT-обороны, аренда бизнес-центра «Феррум 2» (29 950 кв. м) российским коммерческим банком «Тинькофф» и продажа бизнес-центра Space (33 300 кв. м) строительному торговому дому. 
↘ Мы фиксируем рост спроса на офисные блоки площадью 7 000 – 10 000 кв. м. Однако, офисные блоки площадью 200 – 500 кв. м продолжают пользоваться высокой популярностью.

Ставки аренды и уровень вакансии
↘ По итогам 1 полугодия 2024 года средняя арендная ставка в классе А составляет  2 400 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки в сравнении с итогами 2023 года составил 12,5%.
↘ Средний уровень ставки аренды на офисы класса В/В+ составляет 1 600 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Ставка аренды в классе В/В+ увеличилась на 13,7% в сравнении с итогами 2023 года.
↘ Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2024 года находится на уровне 5,4%, в сравнении с итогами 2023 года вакансия по рынку уменьшилась на 2,3 пп. 
↘ Наиболее значительное снижение вакансии наблюдается среди офисов класса А. Вакансия уменьшилась на 5,5 пп в сравнении с итогами 2023 года и составляет 4,7%.
↘ Доля вакантных офисных площадей класса В/В+ снизилась на 1,3 пп в сравнении с итогами 2023 года и составляет 5,8%.

Тенденции и прогнозы
↘ Ставки аренды продолжат рост. Учитывая высокий спрос в офисном сегменте со стороны крупных арендаторов, к концу 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.
↘ Рост будет обусловлен рыночными условия: высокий спрос на офисы при низком уровне вакантных площадей. При этом основное предложение представлено «неудобной» вакансией, которая устроит не каждого арендатора.
↘ Также отметим, что в условиях текущего рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга достаточно сложно удовлетворить спрос клиентов на крупные блоки площадью от 5 тыс. кв.м, во всем городе найдется не более 10 предложений.
↘ Объем нового ввода в 2024 и 2025 годах будет минимальным. При этом, часть объектов не будет выведена в спекулятивный рынок, поскольку законтрактована еще на этапе реализации.
↘ Не спасет рынок и начавшийся переезд структур Газпрома в «Лахта Центр». На текущий момент событие не привело к массовому высвобождению офисов высокого класса. Освобожден лишь БЦ «Электро», который частично занят дочерними структурами Газпрома.
↘ Ввиду отсутствия готового качественного спекулятивного предложения компании стали рассматривать покупку помещений для размещения собственных штаб-квартир. В ответ на запрос девелоперы в Санкт-Петербурге идут по примеру Москвы, предлагая ряд объектов с офисами в продажу конечным пользователям и инвесторам.

Полностью текст отчета можно увидеть здесь >>>