Итоги 2019 года. Апартаменты. Санкт-Петербург
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2019 г. в свободном предложении находилось 9,8 тыс. апартаментов общей площадью 329 тыс. м2 в 40 объектах Санкт-Петербурга и пригородов.
За год количество апартаментов в предложении увеличилось почти вдвое. В течение 2019 г. в продажу были выведены 9 новых апарт-отелей или очередей уже реализуемых объектов с общим номерным фондом 9,6 тыс. юнитов.
Катализатором развития рынка стал сегмент сервисных апартаментов: их доля в общем объёме предложения составила 81%. Доли рекреационных и несервисных апартаментов постепенно снижаются: уменьшение за год на -8 п.п. и -4 п.п. соответственно.
На рынке наблюдается тенденция к увеличению количества номеров в составе апарт-отеля. В 2019 г. среднее число юнитов в новых проектах составило 1 064 штуки, что в 3,5 раза превышает показатель 2018 г. Это изменение произошло за счет появления на рынке таких комплексов, как Start (2 258 юнитов), «ПРО.Молодость» (2 072 юнита) и VALO (3-я очередь,1 600 юнитов), «Artline в Приморском» (1 041 юнитов). В 2025 г. планируется завершение строительства наиболее крупного объекта в Санкт-Петербурге – на 3,5 тыс. апартаментов – c OASIS VERTICAL.
«В условиях растущей конкуренции в сегменте сервисных апартаментов девелоперы прибегают к дифференциации продукта: включают в проект номера разных категорий, разделяют периоды пребывания (краткосрочное или долгосрочное) и способ инвестирования (продажа долями, блоками, юнитами). Помимо профессиональной управляющей компании, в крупные проекты стали привлекать международных гостиничных операторов. Например, в комплексах апартаментов VALO заявлена гостиница под брендом Mercure, cOASIS – Ramada Encore by Windham, Salut – Novotel», - говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
В 2019 г. в эксплуатацию введено 3,7 тыс. апартаментов, что на 21% больше показателя 2018 г. В списке сданных объектов такие крупные комплексы, как Salut (корпуса 5.1 и 5.2), Like, VALO (1-я очередь).
СПРОС
В 2019 г. было реализовано 5,7 тыс. апартаментов, что на 27% превысило показатель 2018 г.
Доля сервисных апартаментов в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в данном сегменте увеличился на 33% за отчетный год, однако темпы спроса не успевали за резко растущим предложением на рынке.
Наибольшей покупательской активностью были отмечены несервисные апартаменты: увеличение объёмов продаж за год составило 55%.
Cнижение спроса наблюдалось в формате рекреационных апартаментов: -19% по сравнению с итоговыми значениями 2018 г., что объясняется отсутствием новых проектов на рынке. Последний раз комплекс рекреационных апартаментов был выведен в продажу в середине 2018 г.
Элитные апартаменты показали положительную динамику спроса (+13%) впервые за последние 3 года.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам 2019 г. произошло повышение средних цен на все типы апартаментов на рынке, увеличение за год находилось в диапазоне 8–16% в зависимости от формата объектов.
Светлана Московченко отмечает, что рост стоимости сервисных и несервисных апартаментов в 2019 г. сопоставим с повышением уровня цен на жилье массового спроса и варьируется в пределах 9–10%. Таким образом, средняя цена на сервисные апартаменты составила 154 тыс. руб./м2, на несервисные – 163 тыс. руб./м2.
Наиболее дорогостоящие сервисные апартаменты расположены в Адмиралтейском, Василеостровском и Московском районах. При этом в последнем концентрация апарт-отелей самая высокая в Санкт-Петербурге.
Средний уровень арендных ставок в действующих апарт-отелях в низкий сезон в 2019 г. находился в диапазоне 3 197 – 7 889 руб./сутки в зависимости от типа номера. Увеличение средних ставок аренды за год составило 18%, данное повышение обусловлено увеличением ставок на 1-комнатные апартаменты и выходом на рынок аренды новых проектов, например Art Studio в Центральном районе.
ПРОГНОЗ
До конца 2020 г. планируется выход в продажу 7 объектов с общим номерным фондом 3,6 тыс. апартаментов.
Активное развитие рынка апартаментов ведёт, с одной стороны, к повышению качества продукта и предоставляемых услуг, а с другой – к снижению гарантированной доходности для инвесторов. В будущем среднегодовая доходность апартаментов не превысит 7–8% и будет варьироваться в зависимости от выбранного объекта и способа инвестирования.
В 2020 г. ожидается появление законопроекта Минстроя РФ о статусе апартаментов, а также возможное ужесточение требований и регламентов, применяемых к проектированию и строительству данного типа недвижимости.
ЕКАТЕРИНА ЗАПОРОЖЧЕНКО, КОММЕРЧЕСКИЙ ДИРЕКТОР ГК DOCKLANDS DEVELOPMENT.
Какие тенденции на рынке вы можете выделить?
Рынок апартаментов стремительно развивается. И именно инвестиционный сегмент остается для него главной движущей силой в Петербурге. Пока нет оснований полагать, что его доля в общем объеме спроса снизится. Городу нужны апарт-отели, оказывающие гостиничные услуги. Еще один аргумент в пользу этого формата – зарубежный опыт. Туристы по всему миру второй год подряд выбирают для своих поездок проживание именно в апарт-отелях (данные booking.com). И это не удивительно: многокомнатные планировки, наличие кухни и стиральной машины склоняет чашу весов в пользу апартаментов. По прогнозам аналитиков, к 2023 году количество номерного фонда в комплексах апартаментов сравнится с количеством номеров в классических гостиницах Петербурга.
Все более явным становится отличие сервисных апартаментов, апарт-отелей и псевдожилья. Проекты отличаются не только набором первоначальных услуг от застройщика (отделка, мебель, пакет арендатора), но и наличием опытной управляющей компании, занимающейся сдачей апартаментов в аренду. По мере дальнейшего развития рынка будет создаваться и правовая база. Наиболее правильным вариантом развития рынка апарт-отелей будет закрепление обязательств по передаче всеми собственниками апартаментов в управление предложенной застройщиком управляющей компании. Тогда апарт-отели будут в полной мере конкурировать с традиционными гостиницами.
Как прошел 2019 г. для вашей компании?
Наш флагман, апарт-отель Docklands 4 звезды, завершил год с отличным результатом. Гостями отеля стали 14 706 человек из 64 стран мира – от Чили до ЮАР, от Австралии до Исландии. Booking.com включил объект в список 20 ключевых партнеров по размещению корпоративных групп на период проведения матчей ЕВРО-2020.
Docklands первым среди инвестиционных апарт-отелей города установил гарантированный минимальный доход для инвесторов в размере 30 000 ₽ в месяц. Максимум при этом ничем не ограничен. За 4 месяца высокого сезона 2019 г. средний доход собственников апартаментов категории Studio Superior составил 269 000 ₽, Studio River View – 343 000 ₽, Studio Panoramic River View – 404 000 ₽.
ВЛАДИСЛАВ ИВЛЕВ, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ «ЛАХТА ПАРК» И «ЛАХТА ПЛАЗА»
Как прошел 2019 г. для вашей компании?
Мы отметили рост интереса к новому для Петербурга виду недвижимости — апартаментам европейского формата в трёхэтажных домах на 3–4 семьи в сити-виллах. Это концепция проживания в загородном стиле, но в черте города.
Год запомнился ростом интереса к сегменту апартаментов в целом и к каждой его отдельно взятой нише. На рынке появились новые предложения, отличающиеся своими характеристиками от привычной трактовки этой категории недвижимости. По этой причине 2019 г. стал годом, когда апартаменты, уйдя из категории новинки, окончательно сформировались в восприятии как многосоставной сегмент.
Какие тенденции на рынке вы можете выделить?
За последние несколько лет девелоперы вывели на рынок большой объём новых проектов как сервисных, так и несервисных апартаментов.
Свободных привлекательных пятен под застройку в городе осталось мало. Если говорить о новых локациях, удобных и статусных, то далее развитие рынка должно пойти по пути редевелопмента.
В 2020 г. новых, ярких и интересных проектов в данном сегменте в Петербурге не будет. Рынок насыщен, что скажется на темпах продаж. Поэтому мы ожидаем повышенного интереса к проектам, объективно являющимся уникальными по расположению, занимающим новые ниши и привлекательным по иным критериям, будь то стоимость, экология, стиль жизни и прочее.
Какие у вашей компании планы на 2020 г., есть ли какие-то новые проекты и замыслы?
Наши планы — это рост продаж и запуск новой очереди «Лахта Плаза». Мы исходим из формата предложения и локации, что в совокупности генерирует интерес и позволяет нам удерживать планируемый темп реализации.
В связи с приближающимся сроком ввода в эксплуатацию самого большого небоскреба Европы повышается спрос на апартаменты бизнес-класса, расположенные прямо напротив – в комплексе «Лахта Плаза». Мы вывели их в продажу только после полного завершения строительства и до этого не анонсировали. Поэтому первые интересанты обычно уточняли: «Это те самые дома?».
По этой же причине мы приняли решение о начале проектирования новой очереди апартаментов в данной локации. К концу года мы планируем начать строительные работы.
Что касается «Лахта Парка», то мы планируем ещё ближе познакомить рынок с этим типом апартаментов по соседству с Юнтоловским заказником и озером Лахтинский разлив.
МАРИНА СТОРОЖЕВА, ДИРЕКТОР ПО ПРОДАЖАМ КОМПЛЕКСА VALO
Как прошел 2019 г. для вашей компании?
Самым значимым для комплекса апарт-отелей VALO стала сдача в эксплуатацию первой и второй очереди. Первую очередь мы сдали в срок, вторую – раньше срока.
В конце 2019 года в наши апартаменты уже заехали первые гости.
В 2019 году мы начали строить третью очередь, в составе которой есть уникальные для гостиничного рынка продукты – апартаменты формата Affordable Luxury и апартаменты Mercure. В 2019 году мы подписали договор, согласно которому 160 гостиничных номеров и 320 апартаментов в третьей очереди комплекса будут управляться по франшизе оператора Accor под международным брендом Mercure Hotels and Residences.
Какие тенденции на рынке вы можете выделить?
Подводя итоги 2019 года, мы отметили 5 главных трендов:
1. Рост спроса на рынке апартаментов на протяжении последних трех лет и его качественные изменения: за последние 5 лет доля инвесторов среди покупателей выросла до 80%. Они все лучше понимают продукт, варианты доходности. Рассматривают покупку апартаментов как вход в готовый и ликвидный бизнес в сфере индустрии гостеприимства.
2. Рост предложения и изменение его структуры. На рынок выходят апарт-отели международных брендов: в комплексе апарт-отелей VALO появятся апартаменты 4*от Mercure.
3. Сегментация рынка, вызванная законом об обязательной классификации объектов временного проживания (гостиниц, апарт-комплексов, хостелов). В 2019 г. усилился процесс формирования сегмента сервисных апартаментов: сейчас он составляет порядка 80% рынка апартаментов.
4. Объединение и самоорганизация рынка апарт-отелей. Игроки пользуются единой терминологией, разделяют апарт-отели, сервисные апартаменты и псевдожилье. Эксперты все чаще готовы делиться опытом, аналитикой, участвовать в профессиональных объединениях.
5. Увеличение турпотока в Санкт-Петербург. Комитет по развитию туризма прогнозирует до 9.9 млн в 2020 г. Все эти люди будут нуждаться в комфортном временном размещении по адекватной цене. При этом в сегменте 3–4* все еще дефицит предложения
СЕРГЕЙ МОХНАРЬ, РУКОВОДИТЕЛЬ ДЕПАРТАМЕНТА РАЗВИТИЯ ГК «ПСК»
Как прошел 2019 г. для вашей компании?
2019 г. стал для ГК «ПСК» годом рекордов. Мы утроили объемы строительства по нашим проектам, в частности, стали крупнейшим застройщиком апартаментов в Санкт-Петербурге и вторыми в общероссийском рейтинге. Весной мы начали строительство одного из самых больших апарт-комплексов города — Start рядом с метро «Парнас» на 3 244 апартамента. В декабре, на год раньше, мы ввели в эксплуатацию апарт-комплекс Like на 1 112 апартаментов.
Год, безусловно, запомнился законодательной деятельностью. Она была настолько активна, что не только застройщики и банки, но даже власти Петербурга оказались не совсем готовы. Вплоть до того, что регистрация договоров ДДУ в апартаментах приостанавливалась почти на полтора месяца до прояснения стыковок новых механизмов со старыми правилами. К счастью, во всем удалось разобраться.
В целом итоги года нас очень радуют. В Петербурге растёт интерес к сервисным апартаментам и к нашим предложениям — почти на 10% по сравнению с прошлым годом. Мы полностью выполнили наши планы на 2019 г. и смотрим на 2020-й с большим оптимизмом.
Какие тенденции на рынке вы можете выделить?
Прежде всего, отмечу рост интереса к недорогим сервисным апартаментам возле метро. Кроме туристов, число которых растет год от года, мы определили целый ряд новых целевых аудиторий. На наш взгляд, на рынке им уделялось недостаточно внимания. Это очень большое число людей, переезжающих или приезжающих в Петербург на длительный срок, – от студентов и деловых туристов, до молодых специалистов и людей, начинающих самостоятельную жизнь. Это покупатели недвижимости для детей и даже специалисты частных практик. Наконец, это инвесторы с относительно небольшими деньгами, но заинтересованные во вложениях в недвижимость. Для них актуальны апартаменты с отделкой, рядом с метро и с умеренной стоимостью кв. метра.
В нашем проекте Start мы целиком и полностью следуем этой логике как за счёт большого объёма собственных сервисов, так и за счёт невысокой стоимости: она практически вдвое ниже, чем средняя цена за кв. м. на рынке.
Чего вы ожидаете от рынка апартаментов в 2020 году?
Мы ожидаем, что рынок будет развиваться путём углубления сегментации апарт-комплексов. Предложения будут все более индивидуализированными, а конкуренция среди апарт-проектов вырастет и будет выражаться не только в стоимости и расположении, но и количестве сервисов для арендаторов.
В планах ГК «ПСК» три новых проекта, в том числе в сегменте апартаментов. Этот проект появится в городской черте рядом с метро. Наша стратегия – дифференцированный портфель проектов в недвижимости бизнес- и комфорт-классов и, конечно, апартаментов. Сегмент последних будет очень востребован в Петербурге в следующие 4–5 лет как минимум.
