Итоги 2019 года на рынке street retail Петербурга

15.01.2020

ОСНОВНЫЕ ИТОГИ

  • По итогам 2019 г. ротация составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
  • Всего за 2019 г. было открыто и закрыто одинаковое количество торговых точек.
  • Средняя площадь свободного помещения – 110,5 м2. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель уменьшился на 10%.
  • Арендные ставки увеличились. Динамика в среднем составила 2%.

Пешеходные торговые коридоры – улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: М. Садовая, 1-я Советская ул., Тележный пер., М. Конюшенная ул., 6–7-я линии В. О.

Основные торговые коридоры центральных районов – главные улицы центральных районов, а также проспекты с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.

Второстепенные торговые коридоры центральных районов – улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: Б. Морская ул., Б. Конюшенная ул., Рубинштейна ул., Владимирский пр-т, М. Морская ул., Маяковского ул., Восстания ул., Кирочная ул., Загородный пр-т, Гороховая ул., Садовая ул., Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, Некрасова ул., Жуковского ул., Белинского ул., Казанская ул.

Основные торговые коридоры спальных районов – крупные нецентральные магистральные улицы, связывающие несколько районов города. Вокруг этих улиц сконцентрирована деловая активность и/или сформирован и формируется значительный объём жилой застройки: Ленинский пр-т, Славы пр-т, Комендантский пр-т, Просвещения пр-т.

Второстепенные торговые коридоры спальных районов – улицы в густонаселенных спальных районах, где расположена преимущественно жилая застройка: Энтузиастов пр-т / Индустриальный пр-т, квартал «Балтийская Жемчужина», Оптиков ул. / Туристская ул.

ГОРОДСКИЕ СОБЫТИЯ

2019 г. был полон событиями. «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на ул. Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 г. и укрепилось после проведения юридического форума Legal Street. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», - комментирует Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

В прошедшем году в Санкт-Петербурге стартовал новый формат общественного питания – фуд-холлы, которые в свою очередь открылись в Центральном, Василеостровском и Приморском районах.

Еще одним заметным для города событием стала реновация городских набережных, которые обрели большую популярность у горожан. Были обновлены набережные около р. Карповки и ст. м. «Новокрестовская». Удачное преобразование общественных локаций влияет на улучшение имиджа не только конкретного места, но и на территорию вокруг, что служит стимулом для повышения интереса к торгово-розничным помещениям.

В конце года были открыты несколько станций метро – «Проспект Славы», «Дунайская», «Шушары». Это может стать стимулом для развития торговой недвижимости и, как следствие, к положительной динамике арендных ставок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Средняя площадь помещения скорректировалась и составила 110,5 м2 (в 2018 г. – 112 м2). Наиболее востребованы помещения площадью до 200 м2 (63% всех площадей на рынке). 25% предложения составляют помещения от 200 м2 до 500 м2. Остальные 12% приходятся на помещения больших размеров – от 500 м2 и выше.

Тройка лидеров в структуре профилей арендаторов осталась неизменной - общественное питание (32%), продукты (12%), одежда (10%). Если рассматривать районы города по отдельности, то структура профилей различна. В спальных районах превалируют продуктовые магазины (17%), на втором месте по популярности кафе и рестораны (13%) и салоны красоты (12%). Например, в локации «Оптиков/Туристская», в отличие от других районов, лидирующим профилем являются заведения общественного питания (20%).

В центре города наиболее активными являются операторы общественного питания (40%). На отдельных улицах данный показатель может достигать 70–80% от общего количества, например на улицах М. Садовой, Белинского и Рубинштейна. Также большим спросом пользуются помещения у магазинов одежды, обуви или продуктов: в среднем их доля составляет по 12% на каждый формат.

В 2019 г. заведения общественного питания продолжили покорять улицы города (34% в структуре открытий). Однако в связи с проблемами, обозначившимися в конце 2018 г., данный показатель снизился на 5 п. п. Всего за год было открыто 294 заведения общественного питания, что на 11% меньше, чем в 2018 г. (328 шт.). На главных ресторанных улицах количество открытий снизилось на 27% (110 шт. – 2019 г. / 150 шт. – 2018 г.).

Наблюдается снижение активности на популярных туристических улицах. На ул. Рубинштейна за год было открыто почти в два раза меньше кафе ресторанов, чем в 2018 г. (9 шт. – 2019 г. / 16 шт. – 2018 г.). В то же время в одном из помещений, где ранее функционировало заведение общественного питания, открылся магазин оптики P.Y.E, брокером сделки стала компания Knight Frank St Petersburg.

На улицах Восстания и Белинского также отмечен спад активности (12 шт. – 2019 г. / 22 шт. – 2018 г.). В зоне новых ресторанных локаций, наоборот, отмечена положительная динамика (ул. Жуковского, ул. Маяковского и ул. Некрасова), в сумме за год начало функционировать на 28% больше (32 шт. – 2019 г. / 25 шт. – 2018 г.) заведений.

На главном проспекте города – Невском (от Дворцовой пл. до пл. Восстания) – за год открылось 33 новых заведения общественного питания (в 1,5 раза больше, чем годом ранее).

Анна Лапченко отмечает, что лидирующим по открытиям форматом на главных ресторанных улицах являлись бары. На них пришлось 17% от общего числа новых открытий. Однако их доля снизилась на 5 п. п. по сравнению с открытиями 2018 г. Рестораны укрепились в рейтинге популярных форматов, поднявшись с третьего места на второе. На подъеме также находились кофейни, которые после пятого места в 2018 г. заняли третье в 2019 г.

Прошедший год также был удачным на рынке продуктовых магазинов. Всего за 2019 г. открылось около 120 объектов данного формата. В Санкт-Петербурге активно продолжила свое развитие московская сеть «ВкусВилл». Около 20% всех открытий в сегменте продуктов пришлись именно на эту компанию.

Также была отмечена активность у магазинов, специализирующихся на продаже мармелада и карамели. Так, на рынке Петербурга начали свою деятельность три столичные сети – «Карамельная фабрика», «Пират-Мармелад» и «Мармеладная бочка».

На местный рынок вышла екатеринбургская сеть магазинов косметики и парфюмерии «Золотое Яблоко».

Одним из главных событий года стало закрытие сети «ТД Интерторг», а также местной сети кофеен Stories. Кроме того, ресторанный холдинг Ginza Project приостановил идею развития собственной сети продуктовых магазинов Allfoods. Единственная точка пока останется только в Санкт-Петербурге.

СТАВКИ

«В целом по рынку арендные ставки изменились незначительно. Положительная динамика на исследуемых торговых коридорах составила в среднем 2% по сравнению с 2018 г. Наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). В связи с повышенным интересом к М. Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%», - говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Также значительное увеличение ставок отмечено на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%.

Из-за высокого уровня вакансии отмечено снижение верхней границы ставки аренды на Большом пр-те П. С. (с 5 000 до 4 800 руб./м2/мес.) и на Б. Конюшенной ул. (с 10 000 до 9 000 руб./м2/мес.).

На ул. Восстания корректировке подверглась нижняя граница ставок (с 2 700 до 2 500 руб./м2/мес.).

В спальных районах города ставки сохранили свой размер на уровне 2018 г.

Минимальная граница ставок за год не подверглась изменениям и составила 1 300 руб./м2/мес. (пр-т Славы и локация «Оптиков/Туристская»). Динамика максимальной границы диапазона увеличилась на 3% и достигла 16 500 руб./м2/мес. (Невский пр-т от Дворцовой пл. до пл. Восстания).

ВАКАНСИЯ

На конец 2019 г. общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составил 41,3 тыс. м2. Доля вакантных площадей в среднем составила 7% и снизилась по сравнению с прошлым годом на 1 п. п.

На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец 2019 г. составила от 3% (на Каменноостровском пр-те.) до 11% (на Невском пр-те от пл. Восстания до пл. А Невского).

Из всех анализируемых второстепенных улиц в центре города наибольшая доля свободных площадей находилась на ул. Белинского (13%), ул. Рубинштейна (11%) и на Б. Конюшенной ул. (10%). В силу сложившейся проблематики взаимоотношений между рестораторами и жителями домов многие арендаторы предпочли миграцию с популярных улиц в новые локации.

В спальных районах разброс вакансии составил от 1%     (Индустриальный пр-т / Энтузиастов пр-т) до 15% (локация «Балтийская Жемчужина»). Увеличение количества свободных помещений связано с вводом в эксплуатацию нескольких новых жилых корпусов.

На пешеходных улицах доля вакансии варьируется от 3% (6–7-я линии В. О.) до 10% (М. Конюшенная ул.).

Ротация составила в среднем 12%, что на 1 п. п. меньше, чем годом ранее. Наибольший показатель отмечен на пешеходных улицах. (М. Садовая ул. – 33%, Тележный пер. – 27% и 1-я Советская ул. – 26%).

Также активная ротация отмечена на ул. Маяковского (19%) и Лиговском пр-те (19%), а также на ул. Жуковского (18%) и Загородном пр-те (17%).

ПРОГНОЗ

По итогам прошедшего года было отмечено, что в общей структуре открытий доля общественного питания снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля fashion-операторов и продуктовых магазинов, наоборот, увеличилась. Прогнозируется, что в будущем году данная тенденция продолжится.

В преддверии проведения чемпионата Европы 2020 г. в связи с большим туристическим потоком в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией.

Продолжится повышение интереса к рынку Петербурга со стороны региональных операторов.

Ставки аренды в целом по рынку не подвергнутся серьезным изменениям. Возможна небольшая корректировка на отдельно взятых улицах.

АННА ЛАПЧЕНКО, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:

«Рынок торговых помещений в 2019 г. ознаменовался новой волной развития в сегменте общественного питания: фуд-холлы заняли свою нишу и продолжают наращивать обороты. Открылись Василеостровский рынок, Eat Market и City Food. В 2020 г. данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями.  

Не обошлось и без потрясений, так рейтинг громких закрытий возглавил «ТД Интерторг», который в конце года прекратил свое существование и закрыл все магазины сети. Вероятно в 2020 г. мы сможем наблюдать активное заполнение освободившихся помещений новыми арендаторами».

ЕВГЕНИЙ ХИТЬКОВ, «ОПГ ДОБРЫХ ДЕЛ»:

Как прошёл 2019 г. для вашей компании? Какие яркие моменты вы можете отметить? Есть ли у вас определённые ожидания от предстоящего 2020 г.?

«2019 год прошел не без приключений: у нас не получилось реализовать несколько амбициозных объектов. Также из-за сложностей, возникших с администрацией и соседями, пришлось закрыть несколько проектов. Тем не менее, получилось запустить две точки в новом для города формате «фуд-холл» около ст. м. «Пионерская». В Москве в процессе запуска два винных бара, столовая и боксерский зал.

2019 год научил нас быть более аккуратными, оптимизировать риски, обращать внимание на нюансы. Конечно же, нельзя идти на поводу у собственника и платить аренду, которая не соответствуют рынку. Ресторанный бизнес – это зачастую мыльный пузырь, где всем кажется, что это легко и просто. Однако это тяжелейший труд, и рынок продолжит чиститься, помещения – освобождаться. Не надо заключать договор с первым же помещением в хорошей локации на дорогой квадрат. Не стоит забывать, что именно большая аренда в большинстве случаев тянет ресторан на дно».

ОЛЕСЯ ЗАЙНУТДИНОВА И АЛЕКСЕЙ ГОМОЗОВ, COFIX:

Как прошёл 2019 г. для вашей компании? Какие яркие моменты вы можете отметить? Есть ли у вас определённые ожидания от предстоящего 2020 г.?

Весь год мы активно открывали новые кофейни, на конец года их стало 185. Помимо этого мы запустили Cofix в Беларуси. Было запущено мобильное приложение для гостей, которое позволило ввести программу лояльности и усовершенствовать наше меню благодаря обратной связи. Ввели веганскую линейку продуктов и запустили первую масштабную рекламную кампанию. В 2019 г. Cofix вошел в ТОП-10 рейтинга самых выгодных франшиз по версии Forbes.

В следующем году нас ждет масштабная экспансия, впереди открытия в Нижнем Новгороде, Краснодаре, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Калининграде. Мы также выходим на территорию Польши, Германии, Украины, Великобритании, в страны Латинской Америки и на Тайвань. Мы продолжим экспериментировать с новыми форматами и уже весной запустим фуд-траки Cofix».

Члены РГУД: Knight Frank

Возврат к списку