Knight Frank: ожидается рекордный объем нового ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе

Складская недвижимость в Московском регионе: в 2021 году ожидается рекордный объем нового ввода с 2014 года – около 1,3 млн кв. м.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке качественной складской недвижимости Московского региона. Так, за год в эксплуатацию было введено 837 тыс. кв. м площадей – на 14% меньше показателя 2019 года (978 тыс. кв. м). Однако согласно прогнозам, текущий год станет рекордным по объему ввода с 2014 года – около 1 250-1 300 тыс. кв. м, что на 25-30% больше значений нового строительства в 2018, 2019 и 2020 гг. Устойчивый активный спрос на склады в столичном регионе привел к снижению доли вакантных площадей на 0,4 п.п. в годовой динамике до 2,3% (363 тыс. кв. м) – минимальный показатель с 2013 года. Ожидается, что в 2021 года он сохранится на уровне 2,3-2,5%. По итогам 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 050 руб./кв. м/год triple net, увеличившись за год на 4%, самый высокий уровень зафиксирован на юго-западном направлении (4 350 руб./кв. м/год triple net), а самый низкий – на восточном (3 400 руб./кв. м/год triple net). Сохранение низкого уровня вакансии и рост стоимости нового строительства приведут к увеличению ставки в 2021 году до 5% (4 200–4 250 руб./кв. м/год triple net).

По итогам 2020 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 837 тыс. кв. м складских площадей, что на 14% меньше итогового показателя 2019 года, когда объем нового предложения составил 978 тыс. кв. м. Общий объем качественной складской недвижимости в столичном регионе составил 16 041 тыс. кв. м.

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на собственных земельных участках по схеме генерального подряда, - 48% или 401 тыс. кв. м. Здесь стоит отметить ввод собственного распределительного центра продуктовым ретейлером «Мираторг» общей площадью 32 тыс. кв. м. По итогам 2020 года доля таких объектов возросла на 28 п.п. по сравнению с аналогичным показателем 2019 года, когда на собственные проекты пришлось 20% от общего объема нового предложения.

37% от общего объема ввода, или 307 тыс. кв. м, пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Самым крупным спекулятивным объектом стала 3-я очередь логистического центра «Внуково 2», площадь которого составила 64,5 тыс. кв. м. 

На объекты, реализуемые под заказ по схеме built-to-suit, пришлось 15% от совокупного объема введенных в эксплуатацию проектов. Крупнейшим стал распределительный центр «Перекресток» в складском комплексе «Ориентир Север 4» площадью 43 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вводимых объектов, строящихся под заказчика в 2021 году, будет на уровне 40%. Основным фактором роста является значительный объем заключенных сделок, заключенных в формате built-to-suit в 2020 году. 

По итогам 2020 года доля вакантных площадей составила 2,3% или около 363 тыс. кв. м, что на 0,4 п.п. меньше по сравнению с итогами 2019 года. Снижение доли вакантных площадей связано со стабильным высоким спросом на качественные складские объекты в Московском регионе.

В 2020 году наибольший объем вакантных площадей в абсолютных значениях зафиксирован на юго-восточном направлении – чуть более 95 тыс. кв. м или 4,1% от общего объема предложения на данном направлении. Значительный объем свободного предложения связан с единовременным выходом на рынок 39 тыс. кв. м в новом корпусе «PNK Парк Жуковский». 

Наименьший объем свободных складских площадей в абсолютных значениях отмечается на юго-западе Московского региона – 17 тыс. кв. м или 1,1% от общего объема предложения на данном направлении. 

По итогам 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости в Московском регионе составила 4 050 руб./кв. м/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла 4% по сравнению с итоговым показателем 2019 года.

Cамый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на юго-западном направлении столичного региона. По итогам года она составила 4 350 руб./кв. м/год triple net. Подобный высокий уровень ставки связан с тем, что основное свободное предложение сформировано площадями в непосредственной близости от МКАД в районе Саларьево, где запрашиваемая ставка аренды достигает 6 000 руб./кв. м/год triple net.

Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона – 3 400 руб./кв. м/год triple net. Стоит отметить, что представленные ставки аренды – запрашиваемые. При согласовании условий аренды иногда возможен пересмотр ставок в меньшую сторону в среднем на 5%, что сильно зависит от комплекса условий арендного контракта.

Помимо значительной разницы в запрашиваемых ставках аренды относительно направления Московского региона, на рынке наблюдается расхождение показателя в зависимости от удаленности от МКАД. Так запрашиваемая ставка аренды в непосредственной близости от МКАД варьируется от 4 500 до 6 000 руб./кв. м/год triple net. По мере удаленности от кольцевой дороги, на расстоянии до 30 км, запрашиваемая ставка аренды может снижаться до 25-40%.

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank: «По нашим прогнозам, в 2021 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 1 250-1 300 тыс. кв. м, что на 25-30% превысит значения нового строительства 2018-2020 гг. Мы ожидаем по-прежнему стабильного высокого спроса на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов, доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3-2,5%. Кроме того, низкий уровень вакансии наряду с увеличением стоимости нового строительства, приведут к росту ставки в 2021 году до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200 – 4 250 руб./кв. м/год triple net».